Se alzan las suspensiones de los procedimientos de desahucio
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📢 El Congreso deroga la suspensión de los desahucios: una buena noticia para los propietarios en 2025
El 2025 comienza con un cambio importante en el ámbito legislativo que afecta directamente al sector inmobiliario. Ayer, el Congreso de los Diputados rechazó el Real Decreto-ley que prorrogaba la suspensión de los desahucios de hogares vulnerables sin alternativa habitacional. Esta decisión implica que, a partir de este jueves 23 de enero, los propietarios podrán, en principio, recuperar la posesión de sus inmuebles, algo que llevaban esperando desde hace años.
🔑 ¿Por qué es relevante?
La suspensión de los desahucios, que se introdujo como medida extraordinaria al inicio de la pandemia, ha supuesto un desafío significativo para muchos propietarios. Aunque su objetivo era proteger a los hogares más vulnerables, la medida también generó incertidumbre y dificultades económicas para quienes necesitaban recuperar sus propiedades. Ahora, con esta derogación, se abre una nueva etapa en la que los propietarios tendrán la posibilidad de gestionar libremente sus inmuebles, ya sea para alquiler, venta o cualquier otro uso.
📌 Impacto en el mercado inmobiliario
Este cambio legislativo podría tener un impacto directo en el mercado inmobiliario, aumentando la oferta de viviendas disponibles para alquiler o venta. También permitirá a los propietarios retomar la rentabilidad de sus activos, dinamizando un sector que juega un papel crucial en la economía española.
Para los propietarios en Alicante o cualquier otra región, contar con el asesoramiento de abogados especializados en desahucios e inmobiliario será clave para garantizar que los procedimientos de recuperación de inmuebles se lleven a cabo de forma ágil y segura. Este cambio normativo es una oportunidad para retomar el control sobre las propiedades, pero también es fundamental contar con el apoyo jurídico adecuado para gestionar cualquier posible conflicto.
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Prórroga de la medida hasta Mayo de 2028
Mediante el Real Decreto Ley 1/2024 de 14 de mayo, por el que se prorrogan las medidas de suspensión de lanzamientos sobre la vivienda habitual para la protección de los colectivos vulnerables, que ha entrado en vigor el 15 de mayo de 2024, se ha extendido hasta mayo de 2028 dicha moratoria prevista en la Ley 1/2013. Para más información sobre cómo esta prórroga puede afectar a su situación particular, le recomendamos consultar con un abogado especializado inmobiliario en Alicante.
Características de la medida
Esta medida, de carácter excepcional y temporal, busca proteger a los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad. Desde su implementación inicial, ha sido prorrogada y en ocasiones ampliada en cuanto a su ámbito de aplicación mediante sucesivas normas. La moratoria tiene un impacto significativo en la protección de los derechos de los deudores hipotecarios, permitiéndoles permanecer en sus viviendas habituales pese a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria.
Afectación al mercado hipotecario
La prórroga de esta medida hasta 2028 tiene implicaciones notables para el mercado hipotecario. Los prestamistas y entidades financieras se enfrentan a un aumento en los riesgos asociados con los préstamos hipotecarios. La imposibilidad de ejecutar lanzamientos durante un periodo prolongado puede llevar a un encarecimiento de los préstamos hipotecarios. Las entidades financieras, al prever un mayor riesgo de morosidad y una menor capacidad de recuperación de los activos, probablemente ajustarán sus políticas de préstamo. Este ajuste puede resultar en condiciones más estrictas y en un incremento de los tipos de interés para nuevos solicitantes de hipotecas.
Contexto actual y normativa vigente
En la actualidad, tal y como informamos en nuestra Newsletter de Financiación y Reestructuraciones de mayo de 2020 (con ocasión de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 6/2020), la medida afecta a cualquier proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria, en el que el acreedor o cualquier otra persona física o jurídica, se hubiera adjudicado la vivienda habitual de personas en dichos supuestos de vulnerabilidad y que cumplan con los requisitos económicos que se exigen en la Ley 1/2013.
En consecuencia, en todos los supuestos de adjudicación de vivienda habitual de deudores amparados por la Ley 1/2013, no será posible proceder al lanzamiento mientras esté en vigor la moratoria. Solo una vez que se alce la suspensión será posible proceder al lanzamiento conforme a lo dispuesto en los artículos 675 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Implicaciones para los propietarios y arrendadores
Para los propietarios y arrendadores, la prolongación de la moratoria puede representar desafíos adicionales. Los propietarios que se vean impedidos de recuperar sus propiedades podrán experimentar una pérdida económica significativa, especialmente si dependen de los ingresos por alquiler de dichos inmuebles. Esta situación puede llevar a una reducción en la oferta de viviendas en alquiler y a una presión al alza sobre los precios de alquiler.
Recomendaciones legales
Dada la complejidad y el impacto de estas medidas, es fundamental que los afectados busquen asesoramiento legal especializado. Un abogado especializado inmobiliario en Alicante puede proporcionar orientación detallada y asistencia en la gestión de estas situaciones. Los expertos legales pueden ayudar a comprender los derechos y opciones disponibles, así como a navegar por los procedimientos legales pertinentes.
Conclusión
La extensión de la moratoria de lanzamientos de deudores hipotecarios vulnerables hasta 2028 representa un esfuerzo significativo por parte del Gobierno para proteger a los colectivos más desfavorecidos. No obstante, también plantea retos importantes para el mercado hipotecario y los propietarios. La búsqueda de un equilibrio entre la protección de los deudores y la estabilidad del mercado hipotecario será crucial en los próximos años. Para aquellos que necesiten orientación sobre cómo esta medida les afecta, es recomendable contactar con un abogado especializado inmobiliario en Alicante.
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La oscura realidad de miles de españoles esclavos de las deudas
La Segunda Oportunidad: Un Derecho para los Deudores Honestos

Desde la entrada en vigor de la reforma concursal, de vez en cuando leemos en la prensa una serie de noticias que ponen en tela de juicio el sistema de segunda oportunidad. Se observa así una tendencia en ciertos sectores de atacar a la segunda oportunidad pretendiendo cuestionar nuestro actual sistema de segunda oportunidad mediante la alegación de existencia de fraudes y de picaresca. Estas noticias, en una campaña perfectamente orquestada y dirigida, tratan de alguna manera, de mediatizar, condicionar y dirigir la actuación judicial.
Frente a tal campaña, hábilmente dirigida y sostenida, yo solo puedo contarles mi experiencia y hablarles de Antonio.
La historia de Antonio muy corta. Una historia con dos capítulos y un epilogo. Es una historia a la vez trágica y a es la vez una historia de esperanza. Es la historia de miles de españoles desafortunados, pero honestos, que son esclavos de sus deudas. Es la historia de Antonio, como podía ser perfectamente la de cualquiera de nosotros, déjenme que se la cuente.
Capitulo I
Antonio, 43 años, casado, dos hijos. Actualmente vive con su esposa de alquiler en una localidad de la provincia de Cádiz. Cuando encuentra trabajo, es electricista y es un buen electricista. En el año 2000, por indicación de las entidades financieras que hábilmente se anticipaban a la crisis económica que preveian, las empresas de su padre se vieron obligadas a renegociar todas las pólizas de crédito y todos los préstamos que tenían. Los bancos obligaron a Antonio su (padre), a la esposa (su madre) y a él mismo (entonces tenía 20 años y era estudiante) a avalar todos los préstamos y pólizas que las empresas del padre fueron conminadas a renegociar, so pena de que los bancos “cerraran el grifo” y las empresas (dos sociedades, con una media de 15 trabajadores cada una) tuvieran que cerrar. Finalmente, en el año 2008, las empresas entraron en concurso y las entidades bancarias ejecutaron los avales, oportuna y hábilmente renegociados años antes. El resultado de todo es que Antonio debe más de tres millones de euros.
Antonio no puede tener una vida normal. No puede tener una tarjeta de crédito. Antonio tiene que pagar todo en metálico, no solo porque apenas llega a ganar el salario mínimo, sino porque el dinero que entra en su cuenta corriente desaparece por arte de magia por los numerosos embargos de las entidades financieras. Además, Antonio ve como las entidades bancarias han vendido su deuda a fondos de inversión compradores de deudas, por cantidades irrisorias, pero sin embargo, su deuda con ellas aumenta cada día. Antonio no puede tener un teléfono móvil propio porque, cuando ha tenido teléfono propio, esos fondos de inversión lo llaman a todas horas reclamándole el pago. Antonio usa el teléfono de su mujer para poder mantenerse conectado al mundo y sobre todo para poder trabajar, porque Antonio no ha dejado de trabajar.
Antonio se ha acogido a la segunda oportunidad. En su solicitud de concurso, ha comunicado todas sus deudas, fundamentalmente los avales efectuados en su día a las empresas del padre. Además, ha comunicado que carece de bienes, él dice que qué más quisiera él tenerlos. El no entiende de maquillajes contables, no entiende de picaresca, no entiende de procesos judiciales, solo sabe que ni en 100 vidas podría pagar sus deudas. Solo sabe que no es feliz y tampoco ve a su familia contenta. Antonio se siente como un marginado, como un apestado social, a veces le dice a su abogado mirándole a los ojos que así no quiere vivir. Antonio por mucho que se le explique una y otra vez, no sabe qué es un fondo de inversión, no sabe que es una póliza o una cuenta de crédito y sigue sin saber lo que es un aval. Antonio solo sabe hacer su trabajo de electricista y también sabe que él y su familia no pueden vivir así.
Capitulo II
En el año 2015 surge el mecanismo de segunda oportunidad que permite exonerar, total o parcialmente, las deudas de las personas honestas que reúnan los requisitos para ello. A partir de ahí la Directiva Europea 1023/2019 pasa a considerar ese perdón de deudas como un derecho. Al trasponer la Directiva Europea, el legislador español, entre defender al acreedor o al deudor sobreendeudado, optó por permitir el perdón de las deudas de las personas que, reuniendo los requisitos para ello, fueran deudores de buena fe. Como es Antonio.
En el proceso concursal que hay que seguir para ello, el legislador español, como en todo proceso civil, ha optado por un sistema en el que han de ser los acreedores los que tutelen sus propios intereses. En ese sentido los jueces no han de controlar la actuación del deudor, han de controlar los datos que se aporten a la causa que, fundamentalmente, deben de ser aportados por los acreedores si sostienen la existencia de fraude o picaresca en el deudor concursado. Actualmente la mayoría de los acreedores optan voluntariamente por no comparecer en los procesos concursales, permitiendo la exoneración del deudor. En ese sentido, casi todo el mundo entiende que, si los acreedores no comparecen en el proceso concursal a comunicar supuestas actuaciones deshonestas o de mala fe, es porque consideran que el deudor al que se refiere el proceso concursal es un deudor honesto y de buena fe. Como sucede con Antonio.
Actualmente se observa una campaña en la prensa dirigida por ciertos sectores, financieros y no financieros, a crear un clima contrario a la segunda oportunidad. Se denuncian supuestos fraudes, hipotéticas irregularidades o picarescas que solo están en la mente de algunos pero que intentan que, con dejación de las funciones que corresponden al acreedor, sea el juez quien fiscalice la actuación del deudor, cuando por el contrario la función del juez es verificadora de los datos que los acreedores comuniquen al concurso, como en todo proceso civil. Lo que sucede es que los acreedores, haciendo dejación de su derecho, no comunican datos, pero por contra llevan a cabo esa campaña en la prensa contra la segunda oportunidad. Resulta sin embargo que, en los datos que manejamos, y que manejan los propios jueces, no se observa una situación generalizada de fraude en los deudores. Por el contrario, lo que sí se observa es una generalizada omisión de actuación por los acreedores en la defensa de sus intereses frente a esos supuestos fraudes o picarescas, suponemos que porque ellos mismos valoran en cada caso la inexistencia de fraude. La tasa de fraude en nuestro país puede calificarse de marginal, en línea como otros países de nuestro entorno y como en EEUU, donde la exoneración de deudas tiene mas alcance que en España.
En relación con las distintas noticias que aparecen en la prensa (la campaña oportunamente orquestada en ese sentido) se pretende la creación de un clima contrario al perdón de las deudas lleno de generalizaciones y exageraciones, en el que se claramente se pone de manifiesto una realidad fraudulenta generalizada que es inexistente en los procesos concursales de nuestro país.
Epílogo
Volvamos a Antonio. A Antonio le han concedido la segunda oportunidad. En el proceso concursal, ningún acreedor sostuvo su mala fe. Antonio por fin dispondrá de una cuenta corriente con un saldo escaso pero que nadie le embargará. El teléfono móvil del que dispondrá Antonio estará a su nombre. Dispondrá de una tarjeta de crédito, con la que pagarán las compras que hagan y él y su familia podrán tener una vida normal.
Antonio últimamente casi siempre luce en su cara una sonrisa cuando viene a ver a su abogado, lo que (a Dios gracias) hace mucho menos que hace algunos meses. Su vida les parecerá simple, y tal vez lo sea, pero es la vida normal de una persona normal. La vida a la que Antonio tenía derecho. La vida a la que todos tenemos derecho.
Por último, decirles que Antonio no es un ser creado en la pesadilla de nadie. Antonio es una persona real, un padre de familia que vive en este país, tiene nombre y apellidos, un número de DNI y una historia que hoy les cuenta su abogado, una historia que merecía que alguien la contase, una historia que es la suya, la de Antonio, pero que podía ser la de cualquiera de nosotros. Si algún día nos tocara a nosotros afrontar esta situación, ojalá tengamos la fortaleza de Antonio y contemos entonces con un sistema de segunda oportunidad al que acogernos. Si, ese mismo sistema de segunda oportunidad que hoy se pone en tela de juicio y que sufre esa campaña interesada desde ciertos sectores. Financieros y no financieros.
Fuente : https://www.economistjurist.es/
Entendiendo el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) y su calificación como ‘Abusivo’ por los Tribunales
El TJUE deja en manos de los tribunales españoles decidir sobre la nulidad del índice en cada caso concreto
La reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha brindado una victoria significativa para las personas afectadas por las hipotecas vinculadas al Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH). Este veredicto ha desafiado la decisión previa del Tribunal Supremo español, que afirmaba que ningún préstamo IRPH puede considerarse abusivo y que no era necesario analizar dichos préstamos de manera individualizada.
El TJUE ha insistido en su sentencia que los jueces españoles deben evaluar cada caso individualmente, estableciendo criterios que reducen el margen para considerar válidos los préstamos con IRPH sin incurrir en un abuso evidente.
Aunque el TJUE no tiene la autoridad para anular el IRPH ni para afirmar si su aplicación en el caso en cuestión ha sido abusiva, ha respondido con firmeza a la consulta realizada por un juzgado español en forma de «cuestión prejudicial». Según esta consulta, el Tribunal tenía que determinar si era contrario a la buena fe ocultar a los consumidores que el IRPH debería ir acompañado de un diferencial negativo.
Esta pregunta surgió a raíz de una circular de 1994 del Banco de España que indicaba que el IRPH, al incluir comisiones y gastos en su cálculo, siempre operaría por encima del tipo de mercado. Según esta circular, las entidades bancarias deberían aplicar un diferencial negativo para compensar esta anomalía. De lo contrario, el consumidor estaría atado a un contrato que le obligaría a pagar siempre un precio superior al del mercado.
El Tribunal Europeo ha dictaminado que es responsabilidad de los jueces españoles verificar que los préstamos con IRPH tengan un diferencial negativo. Si no lo tienen, que es lo que ocurre en la mayoría de los casos, el banco tendrá que demostrar que informó al consumidor de que su préstamo no cumplía con una circular del Banco de España y que, por lo tanto, siempre sería más caro que la media.
Es importante recordar que esta es la cuarta sentencia del TJUE sobre el IRPH y en cada ocasión, los criterios establecidos por el Tribunal han llevado a la nulidad del IRPH en la jurisdicción que hizo la consulta. A pesar de esto, el Tribunal Supremo español ha interpretado las sentencias de manera diferente, lo que ha llevado a acusaciones de prevaricación.
Además, se espera una quinta sentencia del TJUE, ya que en mayo de 2023 el Tribunal aceptó una cuestión prejudicial de un juzgado de San Sebastián, que cuestiona específicamente la interpretación que el Tribunal Supremo ha hecho de las sentencias anteriores.
Desde nuestra perspectiva, valoramos positivamente la sentencia del TJUE. A pesar de que para algunas familias la justicia llega tarde, esta decisión acerca a miles de ellas a la posibilidad de reclamar cantidades cobradas indebidamente. Sin embargo, aún queda por resolver el daño causado por las decisiones previas que ignoraban la normativa europea de protección al consumidor.
Si tienes una hipoteca vinculada al IRPH, te recomendamos que consultes con nosotros para revisar tu caso. Existe la posibilidad de que puedas reclamar la diferencia entre lo que pagaste y lo que habrías pagado si tu hipoteca estuviera vinculada al Euribor.
En conclusión, el caso del IRPH nos muestra la importancia de la transparencia y la información clara al contratar cualquier tipo de préstamo. Como consumidores, debemos estar informados y entender completamente los términos y condiciones de cualquier acuerdo financiero que firmemos.
Para obtener más información sobre este y otros temas de hipotecas y préstamos, sigue nuestro blog o contáctanos directamente. Estamos aquí para ayudarte.
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¿Qué pasa cuando dejo de pagar una hipoteca?
En primer lugar, el banco te llamará para ver que pasa
En segundo lugar, te enviará una carta para advertirte de que pagues
Y por último acudirá a la vía judicial.
Ante esta demanda podemos hacer dos cosas
a) Contestar
b) No contestar
En ambos casos, habrá un juicio, se dictará sentencia en la que fijará si la cantidad reclamada es pertinente o no.
Si la sentencia fija, que se debe esa cantidad, hay un proceso voluntario para pagar la deuda, si no se paga voluntariamente, se produce la ejecución de la sentencia
Ejecutar la sentencia significa, que como no pagas voluntariamente, te obligan o te intentarán obligar a que pagues.
Para eso revisarán tus cuentas corrientes para ver si tienes dinero, si tienes nómina, y si no tienes nada, intentarán cobrarse con la casa.
Primero pedirían una anotación del embargo en la casa en el registro de la propiedad
Segundo. Pedirán que se valore o tase la casa
Tercero. Se fija la subasta, día y hora
Cuarto. Quien quiera pujar tiene que cumplir los requisitos de la Lec. Art 644
Quinto.-La Adjudicación
Aquí hay 2 posibilidades:
A) Que se adjudique quien vaya a la puja por un importe superior al 50% del valor de tasación
b)Que No acuda nadie y entonces vamos al segundo supuesto, en el que ejecutante esto es el banco, tiene dos opciones
1.-Adjudicarse el inmueble por un 50% del valor de tasación
2.-Aceptar el bien, como dación en pago y darse por saldado
Pues bien aquí es donde radica la problemática, ya que es el ejecutante sea un particular o un banco el que decide, si quedanose con el piso se da por saldado o el contrario, se adjudica el inmueble por el 50% del valora de tasación y ademas le reclama cantidades hasta cubrir lo que falta.
En fin que lo mejor si dejas de pagar una hipoteca es llamar a tu banco y negociar la hipoteca, y si ves que no vas a poder pagar la hipoteca, dejar de pagar cuanto antes, sabiendo siempre tus circunstancias personales.
Por eso antes de comprarse una casa hay que:
a) Ver si es mejor vivir de alquiler o comprar( viviendo de alquiler te evitas todos estos problemas)
b) Ver si la compra la casa casado o soltero, y si la compramos siempre en separación de bienes, y que la compre uno de los dos, no los dos
En cuanto al código de buenas practicas de los bancos
Código buena conducta desahucios. Real decreto 9 marzo 2012. publicado boe 10 marzo 2012
Para poder acogerse a esta última y desesperada medida, las familias deberán estar en lo que el Gobierno ha denominado el “umbral de riesgo de la exclusión social”. Las condiciones son estas:
Artículo 3. Definición del umbral de exclusión.
1. Se considerarán situados en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:
a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda.
b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
e) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).
f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.
A quien se aplica
La aplicación del Código de Buenas Prácticas se extenderá a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no hubiese excedido de los siguientes valores:
a) para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros;
b) para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros;
c) para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros;
d) para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros.
Y lo que permite es
• Carencia en la amortización de capital de cuatro años, es decir sólo pagar intereses
•
Se amplía el plazo de pago hasta 40 años desde el momento de la contratación
•
Se reduce el tipo de interés a Euribor + 0,25%
Lo que hace que en la practica sea muy difícil, poder acceder a este condigo de buenas prácticas
Pero que puedo hacer para evitar el desahucio en una casa, que compre hace tiempo
Pues bien, si no debes ninguna cuota, pero prevés, que en el futuro puedes dejar de pagar la hipoteca, tienes esta solucion, OJITO, hay que cumplir una serie de requisitos
Y la solucion viene recogida en el articulo 14 de la Ley de Arrendamientos urbanos y articulo 34 de la Ley Hipotecaria
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.
Artículo 34. ley hipotecaria
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante.
Es decir que si sobre mi casa, constituyo un alquiler y meto a un inquilino podría evitar el desahucio, pero para ello :
- Tiene que haber contrato de alquiler
Tiene que haber facturas del contrato de alquiler
Tiene que haber jusitificantes bancarios del abono del alquiler
Y ademas por supuesto, el dueño de la casa, no puedo vivir en esa casa, puesto que sino es fraude de ley.
Asi que mucho ojito si hacemos esto a como lo hacemos.
Ojito esto no vale para las personas que han dejado de deber un cuota, y hacen esto, porque hay fraude de ley.
Solo espero que os sirva a todos y que os ayude a paliar la situación que sufráis
Pero viendo esto, siempre recomendamos
a) No comprar casa, sino vivir de alquiler. No te afecta el Euribor, los derrumbes, las derramas o el Ibi, Si eres hombre, y te divorcias, con la actual ley, no te llevaras sustos
b) Casarte siempre en separación de bienes, así cada uno si adquiere deudas le afectan a el y no al matrimonio
La reclamación de los gastos hipotecarios
Las cláusulas abusivas
Desde Santamaría Abogados vamos a intentar aclarar las muchas consultas que nos formulan nuestros clientes en relación con las noticias aparecidas en prensa recientemente sobre la reclamación de los gastos de formalización de hipoteca.
Los consumidores que tengan en vigor o hayan tenido una hipoteca tienen la posibilidad de proceder a reclamar aquéllos gastos que abonaron como consecuencia de la formalización de su escritura de hipoteca, y que por imperativo legal no les correspondía a ellos, sino a la entidad financiera con quien constituyeron su préstamo.
Mediante el presente documento se va a intentar dar respuesta a las cuestiones más habituales, de manera que sea el propio consumidor quien decida si desea encomendar la gestión de su reclamación a nuestro despacho.
Este documento no solamente pretende resolver las dudas, sino que además se indicará como se va a confeccionar el presupuesto y las condiciones en caso de querer encargar el asunto a este despacho.
Cabe la posibilidad también, a elección del consumidor que resida en otra provincia, que la demanda se plantee en el domicilio social, el cual normalmente será Madrid.
¿Qué personas pueden reclamar?
En principio, la sentencia de 23 de diciembre de 2015 hace referencia a consumidores, y se basa en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, por ello, podrán proceder con garantía de éxito los consumidores, es decir, aquéllas personas que han solicitado una hipoteca para su vivienda.
También debemos tener en cuenta el concepto legal de consumidor, así, se entiende por consumidor quien actúa en un ámbito ajeno a una actividad comercial, empresarial o profesional.
Respecto a las empresas y profesionales autónomos también podrían hacer esta reclamación pero basada en diferentes aspectos legales, pues los bancos cuando les reclame un empresario, lo primero que nos van a contestar en que tenían suficiente capacidad de entender y negociar las condiciones, y por tanto no la consideraran como cláusula abusiva, por ello se trata de un trámite más complejo que no estaría incluido en el precio del presente documento informativo.
¿Qué hipotecas están afectadas?
– La de formalización o primera escritura del préstamo.
– La hipoteca de subrogación y las novaciones exigen un estudio mas detallaodo para poder ver la viabilidad de la reclamación. (modificaciones, ampliaciones, etc.) siempre que se pueda acreditar la falta de negociación con el banco.
Podemos reclamar con gran seguridad de éxito:
–Todas aquéllas que a día de hoy se sigan abonando, es decir, no se encuentre amortizadas o pagadas, sin importar la fecha en que se constituyeron, novaron o subrogaron.
¿Cuánto me debe el banco?
Dependerá de varios factores la cantidad a reclamar, debemos tener en cuenta que no son los mismos gastos para un crédito hipotecario de 50.000€ que para uno de 500.000€.
Para dar una idea a nuestros clientes hemos calculado un aproximado con una hipoteca de 150.000€ constituida en la Comunidad Valenciana.
Notario: de entre 500-1000€
Gestoría: varia mucho dependiendo el banco con quien se firma la hipoteca, pero lo usual suelen ser entorno a los 500-600€.
¿Cuál es la forma de proceder para reclamar?
En primer lugar habrá que remitir una carta de reclamación al Servicio de Atención al Cliente al Banco que dio el préstamo (si ha sido absorbido o fusionado con otro, se remitirá al que cobre las cuotas actualmente, y en el caso de hipotecas pagadas al Banco que absorbió al que nos dio la hipoteca).
La carta de reclamación se puede presentar, por duplicado para que sellen una copia, en cualquier oficina del banco.
El Banco tiene dos meses para contestar, lo más probable es que no conteste o si lo hace lo deniegue, al igual que hoy día todavía sigue negando las reclamaciones por las cláusulas suelo, por ejemplo, no obstante es importante hacer la reclamación previa a la demanda para asegurar la mala fe del banco de cara al juez.
Una vez denegada es el momento de proceder a interponer la correspondiente demanda, la que necesita, por el tipo de procedimiento, de Abogado y Procurador.
¿Qué gastos se pueden reclamar? ¿Cuánto me deben?
Exclusivamente se pueden reclamar los gastos concernientes a la hipoteca. En modo alguno aquéllos que se correspondan con la compraventa.
El importe suele variar dependiendo del importe del préstamo concedido, correspondiente a:
- Factura de Notaría por la escritura de préstamo, subrogación y/o novación.
- Factura de Registro de la Propiedad por inscripción de la hipoteca
- Gastos de gestoría, siempre y cuando se pueda demostrar que la misma fue impuesta por el Banco.
¿Qué documentación es necesaria para reclamar?
-Copia simple de la escritura de hipoteca, subrogación y/o novación.
-Factura de Notaría.
-Factura del Registro de la Propiedad.
– Factura de gestoría.
Pero… y, si no tengo la documentación, ¿dónde la consigo?
Puede solicitar un duplicado en la Notaría donde firmaste (si ya no existe esa Notaría, en la que tenga su protocolo, para ello tendrás que preguntar en el Colegio Notarial de la provincia que corresponda)
La factura del Registro de la Propiedad se deberá solicitar una copia en el mismo Registro, acudiendo con el DNI y número de préstamo hipotecario.
En su caso, también podrás solicitar una copia en la gestoría que te hizo las gestiones, o en última instancia en tu banco, solicitándola por escrito y que le sellen una copia, aunque el banco difícilmente nos va a dar las facturas para reclamarle…
¿Qué hay que hacer si se desea contratar la reclamación a Santamaría Abogados?
Para los residentes en la provincia de Alicante, lo mejor es que nos solicite cita para consulta personal en el teléfono 965 03 84 18, en la cual realizaremos el estudio de viabilidad, y si el cliente decide contratar nuestros servicios presentaremos la reclamación sin tener que adelantar nada como provisión de fondos.
En el mismo acto se examinará la escritura, por lo que lo más conveniente es para no tener que hacer esperar al cliente, que antes de la cita se envíe una copia escaneada al correo del despacho Vsantamaria-baeza@icali.es para agilizar la consultar.
En la misma consulta se dará un presupuesto detallado de actuación y se resolverán todas las dudas que el cliente tenga en relación con la reclamación.
Esperamos que el presente documento informativo sea de utilidad para los clientes del despacho Santamaría Abogados y ayude a entender mejor la reclamación y los servicios que se pretenden encomendar a este despacho.
¿Si no soy de Alicante, puedo contar con vuestros servicios?
Claro, sólo necesitaremos que nos envíes la documentación al correo electrónico del despacho, la estudiaremos y le llamaremos para informarle de la cantidad que puede recuperar y si contrata nuestros servicios firmaremos la hoja de encargo y con las condiciones relatadas y procederemos a la reclamación.