Santamaría Baeza

Abogados en Alicante: accidentes de tráfico, grandes lesionados y herencias

Instalar ascensor en la comunidad: mayoría necesaria, reparto del coste y quién puede negarse

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Hueco de escalera con la estructura de un ascensor en instalación, mayoría para instalar ascensor comunidad de propietarios

Subir tres plantas a pie es un problema serio cuando las rodillas ya no acompañan. Si en su edificio se ha hablado de poner ascensor, conviene saber qué mayoría para instalar un ascensor en la comunidad exige la ley, cuánto puede costarle a cada vecino y cuándo la obra deja de ser una opción para ser una obligación.

Mayoría exigida

Qué mayoría para instalar un ascensor en la comunidad pide la Ley de Propiedad Horizontal

El punto de partida está en el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Para el establecimiento de los servicios de ascensor y para las obras de supresión de barreras arquitectónicas basta el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Es la llamada doble mayoría simple: no basta con que levanten la mano la mitad más uno de los vecinos si no suman más de la mitad de los coeficientes, ni al contrario.

El dato importa porque circula información desfasada: hasta la reforma de la Ley 8/2013, de 26 de junio, el criterio era más exigente —tres quintas partes— y aún hoy hay comunidades de Alicante y Elche que descartan proyectos creyendo que necesitan ese respaldo reforzado.

  • Mayoría del total de propietarios y, además, mayoría del total de cuotas.
  • Se computan los propietarios, no solo los asistentes: los ausentes cuentan según las reglas de notificación del acuerdo.
  • El acuerdo válido obliga también a quien votó en contra: es un servicio de interés general.
  • Solo hace falta unanimidad si el acuerdo modifica los estatutos o el título constitutivo (art. 17.6 LPH).

Ese último punto marca la diferencia con otras obras. En las «innovaciones no exigibles» para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, el artículo 17.4 LPH libera al disidente cuando su cuota de instalación excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. El ascensor no entra en ese cajón: es un servicio de interés general del 17.2 y quien vota en contra paga igual.

Accesibilidad obligatoria

Cuándo existe obligación de ascensor por accesibilidad en la comunidad

Hay un segundo camino que no depende de la votación. El artículo 10.1.b) LPH impone a la comunidad, sin necesidad de acuerdo previo de la junta, las obras necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal cuando lo solicite un propietario —o quien viva o trabaje en el edificio— con discapacidad, o mayor de setenta años.

La obligación no es ilimitada: el importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no puede exceder de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Con dos matices que suelen decidir el asunto:

  • El carácter obligatorio no desaparece porque quien ha solicitado las obras asuma la parte del coste que supera ese límite.
  • Cuando las ayudas y subvenciones efectivamente concedidas alcanzan el setenta por ciento del importe de las obras, su ejecución es obligatoria aunque se rebase el tope de las doce mensualidades.

El cálculo de esas doce mensualidades es un criterio discutido: las Audiencias no son uniformes sobre si el límite mira a lo que paga cada propietario según su cuota o al presupuesto global. Plantee la solicitud con el cálculo ya hecho, porque de esa cifra depende que la obra sea exigible o solo votable.

Ejemplo práctico: el tope de las doce mensualidades

Un vecino de 74 años de un edificio de Alicante solicita el ascensor. Su cuota ordinaria es de 60 € al mes, así que doce mensualidades equivalen a 720 €. Si la derrama que le corresponde es de 2.400 €, la obra excede del límite y no sería obligatoria por esa vía… salvo que las ayudas concedidas cubran el setenta por ciento del presupuesto o que el solicitante asuma los 1.680 € de exceso. Entonces la comunidad no puede negarse.

Y si el acuerdo se adopta válidamente en junta, el último párrafo del artículo 17.2 LPH cierra la puerta a los arrepentimientos: la comunidad queda obligada al pago aunque el importe repercutido anualmente exceda de esas doce mensualidades.

Reparto del coste

Coste de instalación del ascensor y reparto por cuotas de participación

La regla es la del artículo 9.1.e) LPH: cada propietario contribuye a los gastos generales con arreglo a su cuota de participación fijada en el título constitutivo, o a lo especialmente establecido. No se divide a partes iguales ni por plantas: se aplica el coeficiente de la escritura.

De ahí que el coste de instalación del ascensor y su reparto por cuotas suela sorprender: un ático grande puede pagar más que un tercero pequeño. Y el presupuesto no es solo la cabina; antes de votar conviene tener todas las partidas sobre la mesa:

  • Proyecto técnico, licencia municipal de obra y dirección facultativa.
  • Obra civil del hueco: patio de luces, ocupación de escalera o rebaje del foso.
  • Bajada a cota cero para evitar escalones en el portal, si es viable.
  • Servidumbres sobre elementos privativos y su compensación.
  • Mantenimiento, seguro e inspecciones, que pasan a gasto común ordinario.

Bajos y locales

¿Puede negarse el vecino del bajo o el local exonerado?

Negarse a votar a favor, sí. Negarse a pagar, casi nunca. Vivir en una planta baja no exonera por sí mismo: hace falta una cláusula estatutaria o un acuerdo válido, y los tribunales la interpretan de forma restrictiva.

El criterio lo fijó el Tribunal Supremo: la exención genérica por no usar el ascensor cubre los gastos ordinarios y extraordinarios del aparato ya existente —incluida su reforma o sustitución—, pero no la instalación de uno nuevo ni la ampliación del recorrido para bajarlo a cota cero, obras necesarias para la habitabilidad del inmueble.

Dos sentencias que conviene conocer

La STS 381/2018, de 21 de junio, estableció que los locales con exención estatutaria deben contribuir a la instalación nueva y a la bajada a cota cero, rectificando el criterio de la sentencia de 17 de noviembre de 2016. La STS 1002/2025, de 25 de junio, marca el límite inverso: una junta no puede imponer por mayoría el pago del ascensor a propietarios ya exonerados por un acuerdo o cláusula anterior, porque eso equivale a modificar los estatutos y exigiría unanimidad.

Para una comunidad de la provincia de Alicante el resumen es doble: la exoneración existente se respeta, pero no se amplía a lo que no dice, y no cabe crearla ni suprimirla por simple mayoría. Si el acuerdo le parece contrario a la ley o lesivo, el cauce no es dejar de pagar, sino impugnarlo en plazo, como explicamos en nuestra guía sobre cómo impugnar un acuerdo abusivo de la junta de propietarios conforme al artículo 18 LPH.

Consejo profesional

En los expedientes que llevamos en Alicante, la mayoría de los pleitos por el ascensor no nacen del «sí» o del «no», sino de un acta mal redactada: sin presupuesto aprobado, sin sistema de reparto o sin reflejar la solicitud del propietario mayor de setenta años. Revise el orden del día y el texto del acuerdo antes de la junta, y la notificación a los ausentes después.

Consulte nuestro servicio de administración de fincas y comunidades

Ayudas y pasos

Subvenciones en la Comunidad Valenciana y cómo llevar el acuerdo a la junta

La Generalitat Valenciana viene convocando ayudas a la mejora de la accesibilidad en edificios residenciales colectivos, en el marco del Plan Estatal para el acceso a la vivienda. Cuantías y requisitos cambian en cada convocatoria: compruebe la que esté abierta antes de cerrar el presupuesto, porque ese importe se descuenta de las doce mensualidades y puede convertir una obra opcional en obligatoria.

  1. Reúna la documentación del solicitante. Si se apoya en el artículo 10.1.b) LPH, acredite la discapacidad o la edad superior a setenta años y solicítelo por escrito, con constancia de la fecha.
  2. Pida dos o tres presupuestos técnicos. Con proyecto, licencia, obra civil y viabilidad de la bajada a cota cero por separado.
  3. Consulte las ayudas vigentes. Revise la convocatoria autonómica y municipal y calcule el coste neto por propietario según su cuota.
  4. Convoque la junta con un orden del día preciso. Aprobación de la obra, presupuesto concreto, financiación y sistema de reparto.
  5. Vote, documente la doble mayoría y notifique a los ausentes. El acta debe reflejar propietarios y cuotas a favor y en contra, no solo el resultado; de la notificación dependen el cómputo del voto de los ausentes y los plazos de impugnación.

Preguntas frecuentes

Preguntas frecuentes sobre la instalación de ascensor

¿Puede un solo vecino parar la instalación del ascensor?

No. Desde la reforma de 2013 basta la mayoría de propietarios que represente la mayoría de cuotas, así que un voto en contra no bloquea la obra. Y si la solicita un propietario con discapacidad o mayor de setenta años dentro del límite económico del artículo 10.1.b) LPH, es obligatoria sin necesidad de votación.

¿Tengo que pagar el ascensor si vivo en un bajo?

Como regla general sí, con arreglo a su cuota de participación. Solo queda exonerado si los estatutos lo dicen de forma clara y expresa, y aun así los tribunales no extienden esa exención a la instalación de un ascensor nuevo ni a la bajada a cota cero, obras necesarias para la habitabilidad del edificio.

¿Qué pasa si no puedo pagar la derrama del ascensor?

La deuda sigue siendo exigible y la comunidad puede reclamarla por el procedimiento monitorio, con el inmueble afecto a las cuotas del año en curso y los tres anteriores. Lo razonable es negociar un fraccionamiento en la junta, dejarlo reflejado en el acta y comprobar si hay ayudas públicas que reduzcan su aportación.

Conclusión

El ascensor se decide con mayoría, pero se gana con los números bien hechos

Instalar un ascensor ya no exige el consenso de todo el edificio: la ley se ha puesto del lado de la accesibilidad y la doble mayoría simple basta. La batalla real está en el presupuesto, el reparto por cuotas y la redacción del acuerdo. Si en su comunidad de Alicante, Elche o cualquier municipio de la provincia el proyecto está encallado, revisar el acta y el cálculo de las doce mensualidades desbloquea más que discutir en la junta. Puede consultar el texto consolidado de la Ley de Propiedad Horizontal en el BOE.

Hablemos de su caso

¿Su comunidad necesita instalar el ascensor y el acuerdo está bloqueado?

En Santamaría Baeza Abogados (Avda. Aguilera 39, Entlo. B, 03007 Alicante) estudiamos su caso con presupuesto cerrado.

654 58 14 93 (también WhatsApp) · vsantamaria@santamariaabogados.es

Este artículo ofrece información jurídica de carácter general y no sustituye al asesoramiento individualizado sobre un caso concreto. Vicente José Santamaría Baeza, colegiado n.º 8.150 del Ilustre Colegio de la Abogacía de Alicante.

Accidente en la piscina de la comunidad: quién responde de los daños

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Un chapuzón que acaba en urgencias. Una caída en el bordillo mojado, un resbalón en la escalera de la piscina o un golpe contra el fondo en una zona mal señalizada. Cada verano, las piscinas comunitarias de Alicante y su provincia son escenario de accidentes que dejan lesiones reales: fracturas, traumatismos craneales, esguinces y, en los casos más graves, consecuencias irreversibles.

Cuando esto ocurre, la primera reacción de muchas víctimas es pensar que «ha sido mala suerte» y asumir los daños. Sin embargo, si el accidente se debió al mal estado de las instalaciones, a la falta de socorrista cuando era obligatorio o a una señalización deficiente, la ley permite reclamar una indemnización a la comunidad de propietarios y a su aseguradora.

En este artículo te explicamos, con la normativa en la mano, quién responde de un accidente en la piscina de la comunidad, qué papel juega el seguro, qué ocurre si la víctima tuvo parte de culpa y qué pasos debes dar en las primeras horas para no perder tu derecho a ser indemnizado.

¿Quién responde de un accidente en la piscina comunitaria?

La regla general está en el artículo 1902 del Código Civil: «el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado». Y el artículo 1903 del Código Civil extiende esa responsabilidad a quienes deben responder por los actos de las personas o de los medios que están bajo su dependencia, lo que alcanza a la comunidad de propietarios respecto del personal que contrata (socorristas, mantenimiento, empresas de limpieza).

La piscina es un elemento común del edificio o de la urbanización. Por ello, la comunidad de propietarios responde de los daños que cause su deficiente estado de conservación o la falta de las medidas de seguridad exigibles. Este deber no es una construcción jurisprudencial aislada: el artículo 10.1.a) de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, impone a la comunidad, con carácter obligatorio y sin necesidad de acuerdo previo de la junta, los trabajos y obras necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, de modo que reúnan las debidas condiciones estructurales y de seguridad.

Ahora bien, es importante ser claros: la responsabilidad de la comunidad no es automática ni objetiva. Los tribunales exigen acreditar que existió una infracción del deber de cuidado (un suelo sin tratamiento antideslizante, una escalera rota, ausencia de socorrista obligatorio, falta de señalización de profundidades) y que esa infracción fue la causa del accidente. La comunidad no es una «aseguradora universal» de todo lo que ocurra en la piscina, y por eso la prueba es decisiva en este tipo de reclamaciones.

La normativa de seguridad: socorrista, señalización y mantenimiento

Para valorar si la comunidad cumplió sus obligaciones hay que acudir a la normativa sectorial de piscinas, que tiene dos niveles.

En el plano estatal, el Real Decreto 742/2013, de 27 de septiembre, establece los criterios técnico-sanitarios de las piscinas: calidad del agua, control de sus parámetros y condiciones de seguridad de los vasos.

En la Comunitat Valenciana, la norma de referencia es el Decreto 85/2018, de 22 de junio, del Consell, que establece los criterios higiénico-sanitarios aplicables a las piscinas de uso público y regula, entre otras cuestiones, la vigilancia de los bañistas y el servicio de socorrismo en función de la superficie de lámina de agua. Con carácter general, esta norma exige un socorrista en piscinas cuya lámina de agua se sitúa entre 200 y 500 metros cuadrados, dos socorristas entre 500 y 1.000 metros cuadrados, y personal adicional a partir de esa superficie, además de la señalización de las profundidades máxima y mínima y de las normas de uso de la instalación.

Si la comunidad estaba obligada a disponer de socorrista y no lo tenía, o si las profundidades no estaban señalizadas y alguien se lesionó al tirarse en una zona poco profunda, la infracción de esta normativa es un elemento de enorme peso para fundar la reclamación de responsabilidad civil.

¿Y si la víctima tuvo parte de culpa?

Es una de las defensas más habituales de las aseguradoras: alegar que el accidente se debió a la imprudencia de la propia víctima (correr por el borde, tirarse de cabeza en zona no apta, incumplir las normas de uso). Nuestro Derecho admite la llamada concurrencia de culpas: cuando la conducta de la víctima contribuyó al resultado, la indemnización no desaparece necesariamente, sino que puede moderarse. El fundamento se encuentra en la facultad de moderación que el artículo 1103 del Código Civil reconoce a los tribunales, que reparten porcentualmente la responsabilidad entre la comunidad y el perjudicado según la incidencia de cada conducta en el accidente.

En la práctica esto significa que, incluso si tuviste parte de responsabilidad, puedes tener derecho a una indemnización parcial. Por eso conviene no aceptar sin más la negativa de la aseguradora, sino someter el caso a un análisis jurídico serio.

El papel del seguro de la comunidad

En la Comunitat Valenciana, el artículo 30 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, exige que los edificios de viviendas estén asegurados contra el riesgo de incendios y por daños a terceros. En la práctica, la inmensa mayoría de comunidades con piscina cuentan con una póliza multirriesgo que incluye la responsabilidad civil por los daños causados a vecinos y visitantes en los elementos comunes.

Esto tiene una consecuencia procesal muy relevante para la víctima: el artículo 76 de la Ley 50/1980, de Contrato de Seguro, reconoce la acción directa contra la aseguradora, de modo que el perjudicado puede reclamar directamente a la compañía de seguros de la comunidad sin necesidad de demandar únicamente a sus vecinos. Además, si la aseguradora se retrasa injustificadamente en el pago, el artículo 20 de la Ley 50/1980 impone intereses de demora agravados a su cargo.

Para cuantificar los daños personales (días de curación, secuelas, intervenciones), los tribunales aplican de forma orientativa el baremo de la Ley 35/2015, propio de los accidentes de circulación, también a este tipo de siniestros. Puedes ampliar información en nuestra página de indemnizaciones por daños personales.

Qué hacer en las primeras horas tras el accidente: guía práctica

La viabilidad de la reclamación se decide, en gran parte, en las primeras horas. Estos son los pasos que recomendamos seguir:

  1. Solicita asistencia médica inmediata y conserva el informe de urgencias. Es fundamental que el parte médico recoja cómo se produjo el accidente y dónde.
  2. Comunica el accidente al presidente o al administrador de fincas el mismo día, por un medio que deje constancia escrita (correo electrónico, burofax o mensaje), pidiendo que se dé parte al seguro de la comunidad.
  3. Fotografía el lugar exacto: el suelo mojado o deteriorado, la escalera rota, la ausencia de señalización de profundidad, la inexistencia de socorrista. Las condiciones del lugar pueden cambiar en cuestión de días.
  4. Identifica testigos (otros bañistas, el socorrista si lo había, el conserje) y guarda sus datos de contacto.
  5. Conserva toda la documentación médica posterior: informes de evolución, pruebas diagnósticas, rehabilitación y bajas laborales.
  6. No firmes ningún documento de la aseguradora ni aceptes una primera oferta sin revisarla con un abogado: las primeras propuestas suelen estar muy por debajo de lo que corresponde conforme al baremo.

El plazo para reclamar: un año

La acción de responsabilidad civil extracontractual está sujeta a un plazo de prescripción de un año, conforme al artículo 1968.2.º del Código Civil. Ese plazo se computa, en las lesiones, desde la estabilización o el alta con determinación del alcance de las secuelas, y puede interrumpirse mediante reclamación extrajudicial fehaciente. Aun así, nuestra recomendación es no apurar los tiempos: cuanto antes se recopile la prueba, más sólida será la reclamación.

Preguntas frecuentes

¿Puedo reclamar si el accidente lo sufrió mi hijo menor de edad?

Sí. Los padres, como representantes legales, pueden reclamar en nombre del menor los daños sufridos. En el caso de los menores, la vigilancia exigible a la comunidad y a su personal se valora con especial rigor, aunque también se examina la diligencia de los progenitores en su custodia.

¿Responde la comunidad si el accidente lo causó el socorrista o la empresa de mantenimiento?

La comunidad puede responder por hecho ajeno conforme al artículo 1903 del Código Civil, sin perjuicio de la responsabilidad propia de la empresa contratada. En la práctica, se suele demandar conjuntamente a la comunidad, a la empresa implicada y a sus respectivas aseguradoras.

¿Y si soy propietario del inmueble y me accidento en mi propia piscina comunitaria?

Los propietarios también pueden reclamar a la comunidad y a su seguro por los daños sufridos en elementos comunes, sin perjuicio de los matices que introduce su doble condición de perjudicado y comunero, que conviene analizar caso por caso.

¿Qué indemnización me corresponde?

Depende de los días de curación, de la gravedad de las lesiones, de las secuelas y del perjuicio económico (gastos médicos, pérdida de ingresos). Como referencia orientativa se aplica el baremo de la Ley 35/2015. Cada caso exige una valoración médico-legal individualizada.

¿Tengo que demandar a mis vecinos?

No necesariamente. Gracias a la acción directa del artículo 76 de la Ley de Contrato de Seguro, la reclamación puede dirigirse contra la aseguradora de la comunidad, lo que en la mayoría de los casos permite resolver el asunto sin enfrentamiento personal con los vecinos e incluso sin llegar a juicio.

¿Qué pasa si la comunidad no tiene seguro?

La comunidad responde igualmente con su patrimonio, y los propietarios contribuyen conforme a su cuota de participación. La falta del seguro exigido por el artículo 30 de la Ley 8/2004 de la Vivienda de la Comunidad Valenciana no priva a la víctima de su derecho a ser indemnizada.

Habla con un abogado antes de aceptar nada

Si tú o un familiar habéis sufrido un accidente en la piscina de una comunidad de propietarios en Alicante, Elche o cualquier punto de la provincia, no aceptes la primera respuesta de la aseguradora ni dejes pasar el plazo de un año. En Santamaría Baeza Abogados estudiamos la viabilidad de tu reclamación, reunimos la prueba y defendemos tu indemnización frente a la comunidad y su compañía de seguros. Consulta también nuestra página de derecho de propiedad horizontal.

Llámanos al 654 581 493 y cuéntanos tu caso. Te diremos con claridad si tienes derecho a reclamar y cómo vamos a hacerlo.

Ante cualquier conflicto en tu comunidad, nuestros abogados especialistas en propiedad horizontal en Alicante pueden ayudarte.

Ruidos y molestias del vecino: la acción de cesación del art. 7.2 LPH

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Volver a casa y no poder descansar por culpa de los ruidos de un vecino es una de las situaciones más desesperantes que puede vivir un propietario o inquilino. Música a todo volumen de madrugada, fiestas continuas, un local de ocio bajo la vivienda, ladridos constantes o una actividad que genera vibraciones: el ruido persistente no es una simple incomodidad, sino una intromisión que afecta al sueño, a la salud y a la vida familiar.

La buena noticia es que el Derecho español ofrece herramientas eficaces para poner fin a estas situaciones. La principal, en el ámbito de las comunidades de propietarios, es la acción de cesación del artículo 7.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), que permite llegar incluso a privar al infractor del uso de su vivienda o local hasta tres años.

En Santamaría Baeza Abogados, despacho con sede en Alicante y actuación en Elche y toda la provincia, ayudamos a comunidades de propietarios y a particulares a resolver conflictos por ruidos de vecinos y actividades molestas. En esta guía te explicamos qué hacer, paso a paso y con la normativa en la mano.

Qué dice el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal

El art. 7.2 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal prohíbe al propietario y al ocupante de un piso o local desarrollar en él, o en el resto del inmueble, actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Los ruidos persistentes que exceden de lo tolerable encajan de lleno en el concepto de actividad molesta. No hace falta que la actividad sea ilegal en sí misma: un bar con licencia puede ser una actividad molesta si incumple los límites de ruido, y una vivienda puede serlo si en ella se celebran fiestas continuas o se ejerce una actividad incompatible con el descanso de los demás.

El mismo precepto diseña un procedimiento escalonado que hay que respetar para que la demanda prospere. Saltarse alguno de los pasos es uno de los errores más frecuentes y puede hacer fracasar la reclamación.

La acción de cesación paso a paso

1. Requerimiento fehaciente del presidente

El primer paso, exigido por el propio art. 7.2 LPH, es que el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requiera de forma fehaciente a quien realice las actividades molestas la inmediata cesación de las mismas, con advertencia de iniciar acciones judiciales si persiste. La forma habitual es el burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, aunque también sirve el requerimiento notarial.

2. Acuerdo de la junta de propietarios

Si el infractor persiste en su conducta, el presidente debe convocar junta de propietarios para que ésta autorice el ejercicio de la acción de cesación. La certificación de este acuerdo es un documento imprescindible que deberá acompañarse a la demanda, junto con la acreditación del requerimiento previo, tal y como exige el art. 7.2 LPH.

3. Demanda judicial y medidas cautelares

Presentada la demanda contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante, el juez puede acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia, además de cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación (art. 7.2 LPH). Conviene recordar además que, desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, acudir previamente a un medio adecuado de solución de controversias (MASC), como la negociación o la mediación, es requisito de procedibilidad en el orden civil.

4. La sentencia: hasta tres años sin poder usar la vivienda

Si la sentencia es estimatoria, el art. 7.2 LPH permite imponer, además de la cesación definitiva de la actividad y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Y si el infractor no fuese el propietario sino un inquilino u ocupante, la sentencia puede declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos sobre la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

Cómo probar el ruido: la clave del éxito

En los pleitos por ruidos, la prueba lo es casi todo. Estos son los medios probatorios que solemos combinar:

  • Medición sonométrica: un informe pericial acústico elaborado con sonómetro homologado que acredite que se superan los límites de la normativa aplicable. En la Comunidad Valenciana el marco de referencia es la Ley 7/2002, de 3 de diciembre, de la Generalitat Valenciana, de Protección contra la Contaminación Acústica, junto con la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido, y las ordenanzas municipales, como la de Alicante.
  • Actas de la policía local: cada vez que el ruido se produzca, conviene llamar a la policía local para que levante acta o boletín de denuncia. La reiteración de denuncias documenta la persistencia de la molestia.
  • Actas notariales de presencia y grabaciones que documenten los episodios de ruido.
  • Testigos: otros vecinos afectados, cuyo testimonio refuerza que la molestia no es una percepción subjetiva aislada.
  • Informes médicos: si el ruido ha provocado insomnio, ansiedad u otras afecciones, los informes médicos sirven tanto para probar la gravedad como para cuantificar la indemnización.
  • Actas de las juntas de propietarios donde se haya tratado el problema, y el propio requerimiento fehaciente desatendido.

Otras vías: administrativa y penal

La vía administrativa municipal

Paralelamente a la acción civil, puede denunciarse la actividad ante el ayuntamiento. Si el ruido procede de un local o establecimiento, el ayuntamiento puede incoar expediente sancionador, imponer multas e incluso ordenar el cierre o la clausura de la actividad que incumpla la licencia o los límites acústicos, conforme a la Ley 37/2003 del Ruido, la Ley 7/2002 de la Generalitat Valenciana y la ordenanza municipal correspondiente. La inactividad municipal prolongada ante ruidos graves puede incluso generar responsabilidad: el Tribunal Europeo de Derechos Humanos condenó a España en el caso Moreno Gómez (sentencia de 16 de noviembre de 2004), al considerar que el ruido nocturno persistente que las autoridades no atajaron vulneraba el derecho al respeto del domicilio y de la vida privada del art. 8 del Convenio Europeo de Derechos Humanos.

La vía penal en casos extremos

En los supuestos más graves, la contaminación acústica puede ser constitutiva de delito contra el medio ambiente del art. 325 del Código Penal, que castiga expresamente la provocación de ruidos y vibraciones que puedan perjudicar gravemente el equilibrio de los sistemas naturales o la salud de las personas, con penas de prisión, multa e inhabilitación. El Tribunal Supremo ha confirmado condenas penales por contaminación acústica grave y reiterada, típicamente en casos de locales de ocio que funcionaron durante años por encima de los límites pese a los requerimientos. Es una vía reservada a los casos extremos, pero existe y conviene conocerla.

Qué hacer si el vecino ruidoso es un inquilino

Cuando la vivienda está arrendada, la comunidad puede dirigir la acción de cesación del art. 7.2 LPH contra el ocupante y contra el propietario. Además, el propio arrendador tiene a su disposición la resolución del contrato de arrendamiento por actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, prevista en el art. 27.2.e) de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. En la práctica, informar al propietario del inmueble suele ser un paso útil: muchos arrendadores prefieren resolver el contrato antes que verse demandados junto a su inquilino.

Guía práctica: pasos que recomendamos seguir

  1. Documenta desde el primer día: lleva un diario de episodios con fechas y horas, graba los ruidos y guarda los partes médicos si los hay.
  2. Llama a la policía local cuando el ruido se esté produciendo y pide copia del acta o número de referencia de la actuación.
  3. Comunica el problema al presidente de la comunidad y pide por escrito que efectúe el requerimiento fehaciente del art. 7.2 LPH.
  4. Encarga una medición sonométrica si el ruido es recurrente: es la prueba reina.
  5. Solicita la convocatoria de junta para autorizar la acción de cesación si el requerimiento es desatendido.
  6. Acude a un abogado para plantear la estrategia: acción de cesación, denuncia administrativa, reclamación de daños o varias a la vez, valorando también el intento de MASC previo que exige la Ley Orgánica 1/2025.

Preguntas frecuentes sobre ruidos de vecinos

¿Puedo demandar yo solo o necesito a la comunidad?

La acción de cesación del art. 7.2 LPH la ejercita la comunidad, previo requerimiento del presidente y acuerdo de junta. Ahora bien, el propio precepto legitima a cualquier propietario u ocupante para instar del presidente que efectúe el requerimiento. Y al margen de la LPH, el vecino directamente perjudicado puede reclamar individualmente la indemnización de los daños que el ruido le cause al amparo del art. 1902 del Código Civil.

¿Cuántos decibelios tienen que superarse para que el ruido sea denunciable?

Depende de la zona, del horario y de la ordenanza municipal aplicable; los límites nocturnos son más estrictos que los diurnos. El marco general lo fijan la Ley 37/2003 del Ruido y, en nuestra comunidad autónoma, la Ley 7/2002 de la Generalitat Valenciana. Lo decisivo en juicio no es tanto una cifra aislada como acreditar, mediante medición pericial, la superación reiterada de los límites aplicables.

¿Qué pasa si el presidente de la comunidad se niega a actuar?

Conviene requerirle por escrito dejando constancia. Si aun así no actúa, puede forzarse la convocatoria de junta conforme al art. 16 LPH, que permite a la cuarta parte de los propietarios, o a un número de ellos que represente al menos el 25% de las cuotas de participación, promover la convocatoria. Además, el vecino afectado conserva siempre su acción individual de responsabilidad por los daños sufridos.

¿De verdad pueden echar a un vecino de su propia casa por hacer ruido?

Sí. El art. 7.2 LPH permite que la sentencia prive al propietario infractor del uso de su vivienda o local hasta un máximo de tres años. No pierde la propiedad, pero sí el uso. Y si el infractor es un inquilino, la sentencia puede extinguir sus derechos y acordar su lanzamiento inmediato.

¿Puedo reclamar una indemnización por los años de ruidos soportados?

Sí. La propia acción de cesación permite reclamar la indemnización de daños y perjuicios (art. 7.2 LPH), y el perjudicado puede además accionar por la vía del art. 1902 del Código Civil. Los tribunales vienen indemnizando el daño moral derivado de la pérdida de descanso y de calidad de vida cuando queda acreditada la persistencia del ruido.

¿Cuánto tarda un procedimiento de este tipo?

Depende de la carga del juzgado y de la complejidad de la prueba, pero la posibilidad de solicitar la cesación como medida cautelar permite en muchos casos frenar la actividad molesta sin esperar a la sentencia definitiva.

Habla con un abogado especialista en propiedad horizontal en Alicante

Cada conflicto de ruidos tiene sus particularidades: no es lo mismo un local de ocio que una vivienda, ni una comunidad dispuesta a actuar que un presidente pasivo. Lo que no cambia es que, cuanto antes se documente el problema y se encauce correctamente, más rápido se resuelve.

Si sufres ruidos de vecinos o una actividad molesta en tu comunidad, en Santamaría Baeza Abogados estudiamos tu caso y te indicamos la estrategia más eficaz: requerimiento, acción de cesación del art. 7.2 LPH, vía administrativa o reclamación de daños. Llámanos al 654 581 493 o escríbenos a través de nuestro formulario de contacto y cuéntanos qué está pasando en tu comunidad. Atendemos en Alicante, Elche y toda la provincia.

Ante cualquier conflicto en tu comunidad, nuestros abogados especialistas en propiedad horizontal en Alicante pueden ayudarte.

Obras ilegales en la comunidad de propietarios: cómo frenarlas (Alicante)

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Descubrir que un vecino ha cerrado una terraza comunitaria, ha levantado un tabique en el rellano o ha abierto un hueco en un muro de carga sin contar con nadie genera una sensación de impotencia muy comprensible. La zona común es de todos, pero nadie parece dispuesto a dar el primer paso y, mientras tanto, la obra avanza.

La buena noticia es que la ley ofrece herramientas concretas y eficaces para frenar una obra ilegal y para que quien la ha causado responda de los daños. En este artículo, el equipo de Santamaría Baeza Abogados, despacho con sede en Alicante, le explica paso a paso qué se considera una obra ilegal en una comunidad de propietarios, cómo paralizarla y cómo reclamar la reparación de las zonas comunes afectadas.

¿Qué se considera una obra ilegal en una comunidad de propietarios?

No toda obra es ilegal. La clave está en distinguir dónde se ejecuta y a qué afecta.

El artículo 7.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH) permite a cada propietario modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su propio piso o local, siempre que no menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudique los derechos de otro propietario. Además, debe dar cuenta previa de esas obras a quien represente a la comunidad.

El mismo precepto es tajante con el resto del inmueble: el propietario no puede realizar ninguna alteración en los elementos comunes. Por tanto, una obra es ilegal cuando, por ejemplo:

  • Se ejecuta sobre elementos comunes (fachada, cubierta, portal, rellanos, patios, muros de carga o instalaciones generales) sin autorización de la comunidad.
  • Afecta a la estructura, la seguridad o la configuración exterior del edificio.
  • El vecino la realiza dentro de su vivienda, pero sin la comunicación previa exigida o causando un perjuicio real a otros propietarios.

La alteración de elementos comunes que afecte al título constitutivo del edificio exige el acuerdo unánime de la junta de propietarios (artículo 17.6 LPH). Sin esa unanimidad, la obra carece de cobertura legal, por mucho que el vecino alegue que «nadie le dijo nada».

Vecino que hace obras sin permiso: los primeros pasos

Cuando se detecta que un vecino hace obras sin permiso, la reacción inicial determina en buena medida el éxito posterior. Recomendamos actuar así:

  • Documente la obra. Fotografías y vídeos fechados, antes y durante los trabajos, y, si es posible, identificación de la empresa que los ejecuta.
  • Comuníquelo al presidente y al administrador. El presidente ostenta la representación de la comunidad en juicio y fuera de él (artículo 13.3 LPH) y es quien debe encabezar la respuesta.
  • Requerimiento fehaciente. El paso decisivo es requerir por escrito al infractor —habitualmente mediante burofax con certificación de contenido— para que cese de inmediato la obra. Ese requerimiento es, además, un requisito legal para poder demandar después.
  • Convoque una junta. Si el vecino ignora el requerimiento, la comunidad necesitará un acuerdo de la junta que autorice el ejercicio de acciones judiciales.

Si la obra fue «autorizada» en una junta mediante un acuerdo que considera abusivo o contrario a la ley, puede impugnarlo: el artículo 18 LPH fija un plazo de tres meses para impugnar los acuerdos en general, ampliado a un año cuando el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos.

La acción de cesación del artículo 7.2 LPH

Cuando la obra, además de inconsentida, resulta dañosa para la finca o se enmarca en una actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita, entra en juego la acción de cesación del artículo 7.2 LPH. El procedimiento que marca la ley es el siguiente:

  • El presidente, por iniciativa propia o de cualquier propietario, requiere al infractor la cesación inmediata, bajo apercibimiento de acciones judiciales.
  • Si la conducta persiste, el presidente —previa autorización de la junta debidamente convocada— interpone la demanda.
  • El asunto se sustancia por los trámites del juicio ordinario, en consonancia con el artículo 249.1.8.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que reserva ese cauce a los litigios de propiedad horizontal.

La sentencia estimatoria puede acordar, además de la cesación definitiva, la indemnización de daños y perjuicios y, en función de la gravedad, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por un plazo no superior a tres años. Si el infractor no es propietario, sino arrendatario u ocupante, la sentencia puede declarar extinguidos sus derechos sobre la vivienda y ordenar su lanzamiento.

Cuando la obra simplemente altera un elemento común sin constituir una actividad molesta, la vía adecuada es la acción de reposición, dirigida a restituir el elemento común a su estado anterior. La jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo es constante al exigir que el consentimiento de la comunidad a una obra de este tipo sea expreso o derive de actos inequívocos, sin que baste la mera tolerancia o pasividad de los vecinos.

Medidas cautelares para paralizar la obra de inmediato

El gran problema de cualquier litigio es el tiempo: si la obra se termina mientras el pleito avanza, el daño se consolida. Para evitarlo existen las medidas cautelares.

El propio artículo 7.2 LPH prevé que, presentada la demanda de cesación junto con la acreditación del requerimiento y la certificación del acuerdo de la junta, el juez pueda acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.

Con carácter general, las medidas cautelares se rigen por los artículos 721 a 728 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y exigen acreditar tres elementos: la apariencia de buen derecho (que la pretensión tiene fundamento), el peligro por la mora procesal (que esperar a la sentencia haría ineficaz la tutela) y, por regla general, la prestación de una caución. En la práctica, una solicitud de paralización bien fundamentada y acompañada de prueba gráfica clara tiene muchas posibilidades de prosperar.

Cómo reclamar los daños causados en zonas comunes

Frenar la obra es solo una parte. La otra es reparar los daños que ya se han producido en las zonas comunes: grietas, humedades, deterioro de la fachada o daños en instalaciones generales.

El artículo 9.1.b) LPH obliga a cada propietario a mantener su vivienda e instalaciones privativas de modo que no perjudiquen a la comunidad ni a los demás propietarios, y a resarcir los daños que ocasione por su descuido o el de las personas de las que deba responder. A ello se suma la regla general del artículo 1902 del Código Civil: quien por acción u omisión causa un daño, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a repararlo.

Para que la reclamación prospere conviene:

  • Encargar un informe pericial (de arquitecto o arquitecto técnico) que acredite el origen de los daños y cuantifique el coste de reparación.
  • Reunir el requerimiento previo y toda la documentación de la comunidad (actas, presupuestos, comunicaciones).
  • No demorarse: la acción de responsabilidad extracontractual del artículo 1902 CC prescribe en el plazo de un año (artículo 1968.2.º del Código Civil) desde que el perjudicado conoció el daño.

La vía paralela: denuncia urbanística ante el Ayuntamiento

La vía civil de la LPH es compatible con la vía administrativa. Si la obra carece de la preceptiva licencia municipal, puede presentarse una denuncia urbanística ante el Ayuntamiento correspondiente (Alicante, Elche o el municipio donde se ubique el inmueble).

En la Comunidad Valenciana, la disciplina urbanística se regula en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, aprobado por el Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell. Comprobada la infracción, el Ayuntamiento puede ordenar la paralización inmediata de las obras y la restauración de la legalidad urbanística, además de imponer las sanciones que procedan.

Activar las dos vías en paralelo suele ser la estrategia más eficaz: la administrativa puede detener la obra con rapidez y la civil garantiza la reposición de los elementos comunes y la indemnización de los daños.

Plazos clave que no debe dejar pasar

  • Requerimiento previo: cuanto antes, en cuanto se detecta la obra. Es presupuesto de la acción de cesación.
  • Impugnación de acuerdos de la junta: 3 meses con carácter general; 1 año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos (artículo 18 LPH).
  • Reclamación de daños (artículo 1902 CC): 1 año desde que se conoce el daño (artículo 1968.2.º CC).
  • Acción de reposición de elementos comunes: se ha venido considerando una acción personal sujeta al plazo general del artículo 1964.2 del Código Civil, hoy de cinco años tras la reforma operada por la Ley 42/2015.

Preguntas frecuentes

¿Puede un vecino hacer obras en su piso sin avisar a la comunidad?

Dentro de su vivienda puede modificar elementos arquitectónicos, instalaciones y servicios, pero el artículo 7.1 LPH le obliga a dar cuenta previa al representante de la comunidad y le prohíbe afectar a la seguridad, la estructura o la configuración exterior del edificio, así como perjudicar a otros propietarios.

La obra ya está terminada, ¿todavía puedo reclamar?

Sí. Que la obra esté acabada no impide exigir la reposición del elemento común a su estado anterior ni la indemnización de los daños. La acción de reposición está sujeta al plazo de cinco años del artículo 1964.2 CC, y la de daños del artículo 1902 CC, a un año desde que se conocieron.

¿Quién debe demandar, la comunidad o yo como propietario afectado?

Lo habitual es que actúe la comunidad a través del presidente, previa autorización de la junta (artículos 7.2 y 13.3 LPH). No obstante, el propietario individualmente perjudicado también está legitimado para defender sus derechos y los elementos comunes.

¿Qué ocurre si la obra afecta a la fachada o a un muro de carga?

Son elementos comunes especialmente protegidos. Su alteración exige el acuerdo unánime de la junta (artículo 17.6 LPH) y, si compromete la estructura o la seguridad, puede dar lugar a responsabilidades de mayor alcance. Sin esa unanimidad, la obra es ilegal y procede su reposición.

¿Puedo denunciar al Ayuntamiento y demandar a la vez?

Sí. La denuncia urbanística (vía administrativa, regulada por el Decreto Legislativo 1/2021 en la Comunidad Valenciana) y la acción civil de la LPH son compatibles y, de hecho, combinarlas suele acelerar la solución.

¿Cuánto tarda en resolverse un procedimiento de este tipo?

La acción de cesación o de reposición se tramita por juicio ordinario y su duración depende del juzgado y de la complejidad probatoria. Por eso es tan importante solicitar medidas cautelares: permiten detener la obra desde el inicio del procedimiento, sin esperar a la sentencia.

Conclusión: actúe cuanto antes

Frente a una obra ilegal en la comunidad, el tiempo nunca juega a favor de los vecinos perjudicados. Cuanto antes se documente la obra, se curse el requerimiento y se soliciten medidas cautelares, más fácil será frenarla y restituir las zonas comunes.

En Santamaría Baeza Abogados contamos con abogados especialistas en Ley de Propiedad Horizontal que asesoran tanto a comunidades como a propietarios individuales en Alicante, Elche y toda la provincia, y también ofrecemos apoyo jurídico a administradores de fincas. Si necesita un análisis específico de su situación, puede conocer nuestro servicio como abogado experto en comunidades de propietarios en Alicante y Elche.

Si en su edificio se están ejecutando obras ilegales o han aparecido daños en las zonas comunes, no deje que la situación se consolide. Llame al 654 581 493 y estudiaremos su caso para indicarle la vía más rápida y eficaz de defender su comunidad.

Cómo impugnar un acuerdo abusivo de la junta de propietarios en Alicante: plazos del art. 18 LPH (2026)

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Recibe el acta de la última junta y, al leerla, algo no encaja: una derrama desproporcionada, una obra aprobada sin las mayorías necesarias, un cambio en los estatutos colado en «ruegos y preguntas» o una decisión que perjudica de forma evidente solo a su vivienda. Es una situación más frecuente de lo que parece en las comunidades de Alicante, Elche y la provincia, y entendemos perfectamente la sensación de impotencia: la comunidad ya ha votado, el acuerdo está vivo y el plazo para reaccionar corre en su contra.

La buena noticia es que la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH) ofrece un mecanismo concreto y eficaz para revertir un acuerdo abusivo: la impugnación judicial regulada en su artículo 18. La mala noticia es que los plazos son cortos —de tres meses a un año, según el motivo— y que un solo error de procedimiento puede dejar sin defensa al propietario afectado.

En esta guía actualizada a 2026 explicamos, con la normativa y la jurisprudencia en la mano, cuándo se puede impugnar un acuerdo de la junta, qué plazos rigen, quién está legitimado, cómo solicitar la suspensión cautelar del acuerdo y qué casos prácticos vemos cada semana en el despacho.

¿Qué acuerdos de la junta de propietarios pueden impugnarse?

Solo los acuerdos válidamente adoptados por la junta —los recogidos en el acta firmada por presidente y secretario conforme al art. 19 LPH— pueden ser objeto de impugnación. Los actos puramente preparatorios, las opiniones vertidas en la junta o las decisiones adoptadas fuera del orden del día (salvo los supuestos del art. 16.2 LPH) son atacables por otras vías, normalmente por la nulidad del propio acto.

El art. 18.1 LPH tasa los motivos de impugnación: cuando el acuerdo (a) sea contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad, (b) resulte gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios o (c) suponga un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo, o se haya adoptado con abuso de derecho. Fuera de estas causas, los tribunales —entre otras, la doctrina consolidada en SSTS 580/2014 y 191/2018— rechazan sistemáticamente la impugnación.

Causas de impugnación: lo que exige el art. 18.1 LPH

Acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos

Es la causa más invocada. Incluye los acuerdos adoptados sin las mayorías exigidas por el art. 17 LPH (tres quintos para servicios de portería o ascensor, unanimidad para modificar el título constitutivo o los estatutos, mayoría simple para los asuntos no expresamente regulados), los aprobados con vulneración del derecho de información del comunero o los que infringen la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas o normativa autonómica como la Ley 1/2024 de la Generalitat Valenciana en materia de vivienda.

Acuerdos gravemente lesivos para la comunidad

Aquí el daño no recae en un propietario concreto, sino en el conjunto: aprobar la cesión gratuita de una zona común al uso exclusivo de un comunero, contratar a un proveedor a precios manifiestamente fuera de mercado o renunciar a un crédito frente a la propia comunidad. La jurisprudencia exige que el perjuicio sea actual, real y proporcionalmente grave, en línea con la doctrina del Tribunal Supremo.

Acuerdos abusivos o con grave perjuicio individual

Es el supuesto típico del propietario que ve cómo la junta aprueba una derrama que solo le repercute a él, prohíbe el uso de un elemento común sin causa razonable o impone una sanción no prevista en los estatutos. El abuso de derecho se valora conforme al art. 7.2 del Código Civil y la jurisprudencia exige acreditar la desproporción entre el beneficio comunitario y el sacrificio individual.

Plazos para impugnar: el reloj que no debe pararse

El art. 18.3 LPH establece dos plazos de caducidad —no de prescripción, lo que impide su interrupción por reclamación extrajudicial—:

  • Un año para los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos (art. 18.1.a LPH).
  • Tres meses para el resto de supuestos: acuerdos lesivos para la comunidad, gravemente perjudiciales o adoptados con abuso de derecho (art. 18.1.b y c LPH).

El cómputo se inicia desde la adopción del acuerdo para los propietarios asistentes, y desde la notificación del acta para los ausentes (art. 9.1.h y art. 19 LPH). En la práctica, por seguridad, el despacho recomienda computar desde la notificación efectiva, que debe constar fehacientemente.

Una omisión habitual: si el acuerdo es radicalmente nulo (por vulnerar derechos fundamentales, por inexistencia de junta o por falta de convocatoria), la jurisprudencia admite la acción declarativa de nulidad sin sujeción a estos plazos, al amparo del régimen general del Código Civil.

¿Quién puede impugnar? Legitimación del art. 18.2 LPH

Solo están legitimados activamente:

  • Los propietarios que hubiesen salvado su voto (votado en contra del acuerdo o consignado expresamente su disconformidad en el acta).
  • Los propietarios ausentes de la junta por cualquier causa.
  • Los propietarios que hubiesen sido indebidamente privados de su derecho de voto.

Y se exige un requisito previo determinante: el propietario impugnante debe estar al corriente del pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haberlas consignado judicial o notarialmente antes de impugnar (art. 18.2 párrafo 2.º LPH). Esta exigencia ha sido validada por el Tribunal Constitucional como compatible con el derecho a la tutela judicial efectiva (STC 76/2003 y posteriores), siempre que el comunero pueda discutir la deuda en el mismo procedimiento.

Suspensión cautelar del acuerdo: art. 18.4 LPH y art. 728 LEC

La impugnación, por sí sola, no paraliza el acuerdo: la comunidad puede ejecutarlo (cobrar la derrama, iniciar las obras, contratar al proveedor) mientras el juzgado resuelve. Por eso, en casos de daño irreversible —obras inminentes, ejecución de sanciones, derramas que comprometen la economía familiar— el art. 18.4 LPH permite solicitar al juez la suspensión cautelar del acuerdo conforme a las reglas generales de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (arts. 721 a 747 LEC).

La adopción de la medida cautelar exige acreditar tres requisitos: apariencia de buen derecho (fumus boni iuris), peligro por la mora procesal (periculum in mora) y, en su caso, prestación de caución (art. 728 LEC). En comunidades de Alicante hemos obtenido la suspensión de obras que afectaban a la fachada y de derramas extraordinarias claramente desproporcionadas.

Casos típicos que vemos en Alicante

El despacho gestiona impugnaciones cada mes. Los patrones más frecuentes:

  • Derramas extraordinarias sin las mayorías cualificadas exigidas por el art. 17 LPH para obras de mejora.
  • Obras de fachada o ascensor aprobadas sin presupuestos comparativos ni proyecto técnico.
  • Cambios de uso de zonas comunes (cuartos de basuras, azoteas, sótanos) cedidos a un comunero.
  • Imposición de cuotas especiales a locales comerciales con cláusula de exoneración estatutaria.
  • Sanciones disciplinarias por uso de elementos comunes (piscina, pista deportiva) sin previsión estatutaria.
  • Nombramientos irregulares de presidente o administrador con vulneración del art. 13 LPH.

Cómo impugnar paso a paso

El procedimiento ordinario, con asistencia letrada, sigue esta secuencia:

  1. Análisis del acta y del expediente de la convocatoria. Verificación de quórums, mayorías y orden del día.
  2. Pago o consignación de las deudas pendientes con la comunidad para no perder la legitimación.
  3. Requerimiento extrajudicial al presidente y al administrador, conservando copia. Aunque no interrumpe la caducidad, fortalece la posición procesal y abre la puerta a una solución negociada.
  4. Demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique el inmueble (art. 52.1.8.º LEC), por los trámites del juicio ordinario o verbal en función de la cuantía (arts. 249 y 250 LEC).
  5. Si procede, solicitud de medida cautelar de suspensión del acuerdo (art. 728 LEC).
  6. Vista, prueba y sentencia. La sentencia estimatoria declara la nulidad del acuerdo con efectos ex tunc, lo que implica la devolución de las cantidades cobradas y la reposición a la situación anterior.

Para profundizar en supuestos relacionados, también puede consultar nuestras guías sobre reclamaciones a comunidades de propietarios en Alicante y defensa civil patrimonial en Alicante.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que pagar la derrama mientras dura la impugnación?

Sí, salvo que obtenga una medida cautelar de suspensión. El art. 18.4 LPH establece que la impugnación no suspende la ejecución del acuerdo. Para evitar perder la legitimación por impago, es habitual consignar la derrama en el juzgado.

¿Puedo impugnar si voté a favor del acuerdo?

No. El art. 18.2 LPH limita la legitimación a quienes votaron en contra (con voto salvado en acta), a los ausentes y a quienes fueron indebidamente privados del voto. La jurisprudencia es uniforme al rechazar la impugnación de quien votó a favor.

¿Necesito abogado y procurador?

Sí. La impugnación se sustancia por los cauces de la LEC y exige asistencia letrada y representación procesal en los términos de los arts. 23 y 31 LEC. El despacho asume la dirección integral del procedimiento, incluida la fase cautelar.

Si gano, ¿la comunidad tendrá que devolverme lo cobrado?

La sentencia estimatoria declara la nulidad del acuerdo y, por aplicación del régimen general (arts. 1303 y 1306 CC), procede la restitución íntegra de cantidades, intereses incluidos. Las costas, si se aprecia mala fe o temeridad, pueden imponerse a la comunidad demandada (art. 394 LEC).

¿Qué ocurre si dejo pasar los plazos del art. 18.3 LPH?

Al tratarse de plazos de caducidad, su transcurso impide el ejercicio de la acción de impugnación. Solo cabría una eventual acción declarativa de nulidad radical para supuestos extremos (acuerdos inexistentes, vulneración de derechos fundamentales, falta absoluta de convocatoria), pero la jurisprudencia es muy restrictiva.

¿Existe alguna especialidad en la Comunidad Valenciana?

La regulación sustantiva sigue siendo la LPH estatal. La normativa autonómica valenciana (Ley 1/2024 y reglamento de zonas tensionadas) afecta sobre todo a contratos de arrendamiento, pero puede tener efectos reflejos en acuerdos de junta sobre alquileres turísticos o uso de elementos comunes.

Conclusión: actúe rápido y con asesoramiento técnico

Impugnar un acuerdo abusivo de la junta de propietarios es un derecho reconocido por la LPH, pero está sometido a plazos breves y a un procedimiento exigente. Un análisis temprano del acta evita perder la oportunidad de revertir derramas desproporcionadas, obras innecesarias o decisiones que solo benefician a unos pocos comuneros.

En Santamaría Baeza Abogados, despacho de Alicante con dedicación intensiva a derecho de la propiedad horizontal, estudiamos el acta y la convocatoria para confirmar la viabilidad de la impugnación y los plazos disponibles. Si decide actuar, asumimos la defensa integral, incluida la solicitud de medidas cautelares.

Llame al 654 581 493 o escríbanos a despachosbabogados@gmail.com para una primera evaluación de su caso. Atendemos en Alicante, Elche y toda la provincia.

Documento informativo elaborado por Santamaría Baeza Abogados conforme a la Ley 49/1960 (LPH), Ley 1/2000 (LEC), Código Civil y jurisprudencia del Tribunal Supremo. No sustituye el asesoramiento jurídico personalizado.

Vecino moroso en la comunidad de propietarios: cómo reclamar las cuotas impagadas en Alicante (2026)

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Una comunidad de propietarios funciona si todos los vecinos pagan a tiempo sus cuotas. Cuando uno o varios propietarios dejan de abonar las mensualidades, el resto se ve obligado a cubrir gastos esenciales (limpieza, ascensor, seguro, IBI de zonas comunes) y, en última instancia, a derramar cantidades extra. La buena noticia es que la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH) prevé un procedimiento ágil y eficaz para cobrar a un vecino moroso: el juicio monitorio del art. 21 LPH, reforzado por la reforma de la Ley 8/2013 y por las modificaciones procesales de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil.

En Santamaría Baeza Abogados, despacho de Alicante con experiencia continuada en propiedad horizontal, asesoramos a comunidades, presidentes y administradores de fincas en la reclamación de cuotas impagadas. En esta guía actualizada a 2026 encontrará, paso a paso, todo lo que necesita para recuperar el dinero adeudado por el vecino moroso, desde la convocatoria de la junta hasta el embargo del piso.

1. ¿Qué se considera «vecino moroso» en una comunidad de propietarios?

El art. 9.1.e) LPH impone a cada propietario la obligación de contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble. Cuando un propietario incumple esta obligación de manera reiterada (normalmente, dos o más mensualidades sin abonar), la comunidad puede activar todas las herramientas previstas por la LPH y la LEC.

El propio art. 9 LPH prevé además que el adquirente de un piso o local responde de las deudas del año en curso y de los tres años naturales anteriores con cargo al propio inmueble. Esta afección real (con preferencia incluso sobre la hipoteca, según la STS 540/2013, de 18 de septiembre) convierte a la comunidad en acreedor privilegiado y, lo que es decisivo, en acreedor con garantía sobre la propia finca.

2. Paso previo y obligatorio: la junta de propietarios

Antes de acudir al Juzgado, la comunidad tiene que aprobar el saldo de la deuda en junta. El art. 21.2 LPH es muy claro: la certificación del acuerdo de la junta, expedida por el secretario y con el visto bueno del presidente, es el título ejecutivo extrajudicial que abre la puerta al monitorio.

Para que el acuerdo sea válido y oponible al moroso es imprescindible:

  • Convocatoria correcta del orden del día con expresa mención a la liquidación de la deuda (art. 16 LPH).
  • Notificación al moroso en el domicilio que tenga designado o, subsidiariamente, en el propio piso de la finca, mediante el procedimiento del art. 9.1.h) LPH (validez del tablón de anuncios cuando es imposible la notificación personal). La STS 145/2018, de 14 de marzo, confirmó la eficacia de la notificación en el tablón siempre que se acrediten los intentos previos.
  • Aprobación del saldo con concreción del importe, los conceptos (cuotas ordinarias, derramas, intereses, costas) y el periodo reclamado.
  • Acta firmada por presidente y secretario con la liquidación incorporada.

Sin este acuerdo previo, el monitorio puede ser inadmitido por defecto formal. Por eso es estratégico que el administrador o el abogado de la comunidad asista a la junta y verifique que la redacción cumple todos los requisitos.

3. El requerimiento extrajudicial: ¿es obligatorio?

La LPH no exige requerimiento previo, pero la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, recuerda en el art. 815.4 que los gastos del requerimiento previo (burofax con acuse de recibo y certificación de contenido) se incluyen como costas del procedimiento. Por dos razones, el requerimiento es muy recomendable:

  • Acredita la mora del deudor a efectos del art. 1100 CC, devengando intereses legales desde la fecha del requerimiento.
  • Permite imputar al moroso los honorarios del abogado y procurador aunque la cuantía no obligue a su intervención (art. 21.6 LPH y art. 32.5 LEC).

Un burofax razonado, indicando la deuda exacta, los conceptos y el plazo de pago (10 días naturales suele bastar), envía un mensaje firme y evita en muchos casos llegar al Juzgado.

4. El juicio monitorio del art. 21 LPH: cauce procesal

El art. 21 LPH remite expresamente al juicio monitorio regulado en los artículos 812 a 818 LEC, con tres especialidades importantes:

  1. Sin límite de cuantía: cualquier importe puede reclamarse por monitorio si proviene de gastos comunes (a diferencia del monitorio común, que también es ilimitado desde la Ley 4/2011).
  2. Legitimación activa: la comunidad, representada por su presidente o por el administrador con poder bastante (art. 21.1 LPH).
  3. Costas y honorarios: si el deudor no comparece o no se opone, el Juzgado le condena al pago de la deuda más intereses, costas y honorarios de letrado y procurador, aun cuando la cuantía no exigiera su intervención (art. 21.6 LPH, ratificado por la STS 612/2020, de 16 de noviembre).

4.1. Documentos indispensables para presentar el monitorio

  • Certificación del acuerdo de la junta con liquidación de la deuda (art. 21.2 LPH).
  • Acta de la junta donde se aprobó la liquidación.
  • Justificantes de notificación al moroso.
  • Burofax o requerimiento extrajudicial, en su caso.
  • Nota simple registral del inmueble afectado (la afección real exige identificación de la finca).

4.2. Tramitación: plazos reales

El secretario judicial admite la petición inicial y dicta decreto requiriendo de pago al deudor. Éste dispone de 20 días hábiles para optar entre tres posibilidades:

  • Pagar íntegramente y archivo del procedimiento.
  • Oponerse motivadamente, en cuyo caso se transforma en juicio verbal o ordinario según cuantía (art. 818 LEC).
  • No comparecer: el secretario dicta decreto poniendo fin al monitorio y abriendo automáticamente la vía ejecutiva (art. 816 LEC) sin necesidad de nueva demanda.

En los Juzgados de Alicante, según los datos del Consejo General del Poder Judicial, el monitorio en propiedad horizontal se resuelve en una media de 3 a 6 meses si no hay oposición y entre 9 y 18 meses si hay procedimiento contradictorio.

5. Embargo del piso, la cuenta o el sueldo del moroso

Si el moroso no paga ni se opone, la comunidad puede instar despacho de ejecución (art. 549 LEC) y solicitar embargos:

  • Embargo de cuentas bancarias mediante el Punto Neutro Judicial.
  • Embargo de la nómina con los límites del art. 607 LEC (sólo lo que exceda el salario mínimo).
  • Anotación preventiva sobre la finca en el Registro de la Propiedad (art. 587 LEC), aprovechando la afección real del art. 9.1.e) LPH.
  • Subasta judicial del piso en los casos extremos, con derecho preferente de cobro de la comunidad sobre las anualidades del art. 9 LPH.

La STS 540/2013, de 18 de septiembre, confirmó la preferencia de la comunidad respecto de las cargas hipotecarias para los importes correspondientes a la parte vencida del año en curso y los tres años naturales anteriores. Este es el «as en la manga» de las comunidades frente a propietarios sobreendeudados.

6. Casos típicos en Alicante

De nuestra práctica diaria en el partido judicial de Alicante, los supuestos más frecuentes son:

  • Promotores con pisos sin vender que dejan de pagar tras la entrega: la afección real es decisiva para garantizar el cobro frente a la entidad bancaria que ejecuta hipoteca.
  • Inversores extranjeros con segundas residencias en la costa que descuidan el pago: el monitorio se notifica en el domicilio del piso por la vía del art. 9.1.h) LPH.
  • Locales en bajos comerciales con actividad cesada: la deuda suele ser elevada por participación en gastos comunes.
  • Pisos con varios herederos en discordia: la comunidad puede dirigir la reclamación contra todos solidariamente (art. 1084 CC).

Consulte nuestros servicios para comunidades de propietarios en Alicante y nuestra área de derecho inmobiliario.

7. Servicio mensualizado para administradores de fincas

El despacho ofrece a administradores y presidentes de comunidades un servicio integral de control de morosidad con honorarios cerrados:

  • Revisión de la convocatoria y del acta de aprobación del saldo.
  • Burofax y requerimiento previo.
  • Tramitación íntegra del monitorio del art. 21 LPH y, en su caso, ejecución y embargo.
  • Reporte mensual al administrador con el estado de cada expediente.

De este modo, la comunidad solo paga si la actuación tiene éxito, y los honorarios se imputan al moroso conforme al art. 21.6 LPH.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo prescribe la deuda con la comunidad?

El plazo es de cinco años desde el vencimiento de cada cuota (art. 1966.3 CC, según redacción tras la reforma del CC operada en 2015 y confirmada por la STS 161/2020, de 11 de marzo). La interrupción se produce con cualquier acto de reclamación fehaciente.

¿Puede embargarse la vivienda habitual del moroso?

Sí. La protección de la vivienda habitual tiene límites en la propiedad horizontal por aplicación de la afección real del art. 9 LPH y de las reglas generales del art. 605 LEC. La comunidad es acreedor preferente para las anualidades vencidas.

¿Quién paga el abogado y los gastos del monitorio?

El art. 21.6 LPH impone al moroso, si no se opone, los honorarios del abogado y procurador aunque su intervención no fuera preceptiva por la cuantía. La condena en costas se hace efectiva con cargo al patrimonio embargado.

¿Qué pasa si la deuda es de un piso heredado?

Los herederos responden solidariamente conforme al art. 1084 CC. La comunidad puede dirigir el monitorio contra cualquiera o contra todos. Si han renunciado a la herencia, queda en herencia yacente y la reclamación se dirige contra el caudal.

¿Sirve un acta firmada solo por el administrador?

No. El art. 21.2 LPH exige certificación del secretario con el visto bueno del presidente. Sin las dos firmas, el Juzgado puede inadmitir el monitorio por falta de título.

¿Y si el moroso es la entidad bancaria que ha ejecutado el piso?

El banco también está obligado a pagar las cuotas devengadas desde la adjudicación. Además, responde por las del año en curso y los tres anteriores en virtud de la afección real (art. 9.1.e) LPH y STS 540/2013).

Conclusión y CTA

Reclamar a un vecino moroso en una comunidad de propietarios no requiere «ir a guerra» ni esperar a que se acumule la deuda. La LPH ofrece un procedimiento ágil, sin límite de cuantía, con preferencia registral y con la posibilidad de imputar costas al deudor. Cuanto antes se active, más probabilidades hay de cobrar la totalidad.

Si su comunidad de Alicante tiene un vecino moroso, llámenos al 654 581 493 o escríbanos a despachosbabogados@gmail.com. Estudiaremos el expediente y le presentaremos un presupuesto cerrado. Aplicamos nuestro lema: «Si usted no recupera, nosotros no cobramos».

¿Necesitas un abogado especialista para problemas con la comunidad de vecinos debido a mascotas?

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Un perro ladrando

Molestias en la comunidad de propietarios

En España, más de 16 millones de hogares tienen un animal doméstico, según la Asociación Nacional Española de Fabricantes de Alimentos de Animales de Compañía (Anfaac). Contar con un animal de compañía desarrolla en el ser humano una variedad considerable de valores, pero también puede acarrearle problemas si estos residen en un edificio de pisos en altura. ¿Cómo actuar, tanto los dueños como los integrantes de la comunidad de propietarios, ante estas incidencias?

  1. Excrementos de perros

Uno de los problemas más comunes que se repiten en las comunidades es la presencia de excrementos de perros en las zonas comunes. En esta línea, abogados de Santamaria Abogados explican que “ningún propietario puede realizar actividades molestas, insalubres o nocivas” en estos espacios, de modo que deberá evitar que sus perros hagan sus necesidades en el recinto de la comunidad “y si esto ocurriera, recogerlas de inmediato”. De la misma opinión se muestra Daniel Dorado, presidente de la sección de Derecho animal del Colegio de Abogados de Madrid, quien afirma que aquellas personas que conviven con animales “deben adoptar las medidas necesarias para recoger los excrementos de los perros”.

Por su parte, Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE), aconseja que las comunidades establezcan “unas normas de régimen interno” en las que se desarrolle “qué está permitido y qué no con respecto a las mascotas en los elementos comunes”. “Si el dueño no cumple la normativa de régimen interior correspondiente se le notificará para que cese en esta actuación y, de no ser así, no quedará más remedio que acudir a la vía judicial para que cumpla lo establecido”, agrega.

  1. Las zonas comunes

En las zonas comunes de las urbanizaciones suelen coinciden los animales, sus dueños y los vecinos ajenos a estos. Una relación que no siempre resulta confortable debido a los miedos y fobias que pueden presentar algunos propietarios, así como al comportamiento violento de determinados perros. Es por ello que Dorado insiste en que estos espacios los perros “deberían ir atados y controlados por quienes viven con ellos”.

En paralelo, Díez avanza que los ayuntamientos han establecido distintas normativas “sobre cómo han de salir los perros a la calle”, por lo que “no hay razón para que estas medidas no se apliquen, igualmente, en las zonas comunes”. Del mismo modo, desde SantaMaria Abogados puntualizan que, ante esta problemática, desde el punto de vista de la comunidad, basta con que los dueños tuvieran “siempre presente la máxima de evitar que sus animales molesten al resto o ensucien las zonas comunes”. “También es posible que la comunidad regule estas situaciones, las cuales deben ser aprobadas siempre por mayoría”, agregan.

  1. El bozal

El uso o no de bozal por parte de los perros cuando se encuentran dentro de la comunidad de propietarios es un tema de controversia entre los expertos. Para Dorado este uso “solamente es obligatorio en el caso de los perros potencialmente peligrosos”, pero para Díez la comunidad de vecinos ha de instar al propietario de perros a que estos usen bozal “en todas las tesituras”. De hecho, para el representante de administradores de fincas es “conveniente” recoger esta obligatoriedad “en las normas de régimen interior que establece las bases para la convivencia” en la comunidad.

En una posición intermedia se hallan los abogados de SantaMaria Abogados, quienes aseguran, por una parte, que la comunidad “puede establecer dicha obligación aprobándola por mayoría como norma de régimen interior”. Sin embargo, por otro lado aclaran que “las ordenanzas municipales regulan la necesidad de que en la vía pública los perros vayan atados”, aunque solo en el caso de los potencialmente peligrosos, “además deben estar previstos de bozal, su titular debe estar en posesión de la licencia de tenencia de animales peligrosos que legalmente le corresponda”.

  1. Exceso de ruidos

Los ruidos de los animales provenientes de las viviendas (ya sean ladridos de perros, maullidos de gatos o el canto de determinadas especies de pájaros) pueden suponer una molestia para los vecinos con los que comparten finca residencial. Ante esta posibilidad, Dorado matiza que la regulación legal de los ruidos provocada por los animales “no es diferente a la normativa general de contaminación acústica”. De ahí que provocar ruidos que superen determinados decibelios “supone una infracción administrativa” tanto si son causados por animales como si provienen de otros orígenes.

Por el contrario, Díez sostiene que si bien la Ley de Propiedad Horizontal no impide que los propietarios tengan mascotas en sus pisos, “el problema surge cuando las molestias superan el grado de lo soportable y puede ser considerada una actividad nociva, insalubre, peligrosa o ilícita”. De ahí que desde el CGCAFE apuesten por “intentar el cese de la actividad molesta por la vía amistosa”, comunicando al propietario las molestias ocasionadas y solicitando el cese inmediato de las mismas. En caso de que esto no se produzca, Díez agrega que se debería denunciar “ante la autoridad competente” que enviará al personal que corresponda para realizar la comprobación de los hechos. “Si la autoridad constata que existe una actividad prohibida que ocasiona ruidos lo hará constar así y la comunidad podrá iniciar la denuncia correspondiente en el juzgado”, aclara.

  1. El ascensor

Subir o bajar con un perro en un ascensor, sobre todo, si se pretende hacer acompañado de otro vecino, puede acarrear la negativa de este y generar una discusión entre ambas partes sobre quién debe usar el elevador en primer lugar. En esta línea, Díez asegura que “ninguna normativa legal impide que los perros suban en los ascensores”. No obstante, matiza que en el caso de que no exista acuerdo al respecto, “lo más lógico es que el dueño del perro, ante el hecho de la incomodidad de un vecino, opte por no utilizar el ascensor en ese momento y lo haga posteriormente”.

Esta opinión es compartida por Santamaria Abogados, cuyos abogados aseguran que “lo más adecuado” es que si el dueño del perro constata que su perro y él “molestan a algún vecino” esperen para coger el ascensor, pues “puede haber personas con alergias o fobias para las que suponga un problema tener que compartir un espacio cerrado como es el ascensor con animales”.

  1. Animales exóticos

Al hablar de mascotas la mayoría de las personas se refieren a tener en casa un perro o un gato. También es posible que por mascota entiendan un acuario con peces o una tortuga. Sin embargo, son muchos los ciudadanos que en el interior de sus viviendas poseen animales exóticos, especialmente reptiles. Esta presencia debe cumplir una serie de normativas a nivel nacional, autonómico y local, pero no las procedentes de la comunidad de vecinos en la que residan. De ahí que Díez sostenga que “no se puede prohibir que se tengan como mascota, siempre y cuando no produzcan ningún tipo de molestia considerada nociva, insalubre, peligrosa o ilícita”.

Esta consideración es compartida por Dorado, quien asegura que en casi de que los llamados animales exóticos cumplan su normativa específica, la comunidad de propietarios “tendría dificultades a la hora de prohibir su tenencia”. No obstante, este abogado asegura que, “por una cuestión de ética”, se debería rechazar la posibilidad de vivir “con animales como reptiles”.

  1. Varios animales en la vivienda

También se da la circunstancia de que numerosas personas conviven con varios animales en una misma vivienda. Para no multiplicar los problemas en relación a la comunidad de vecinos, Dorado adelanta que estos dueños “deberían comprobar si cumplen la normativa de su comunidad autónoma en lo relativo al límite de animales cuya tenencia se permite en una vivienda”, pues este cambia de una región a otra y, como añaden desde Santamaria Abogados “deben tener unas condiciones higiénico-sanitarias, de bienestar y alojamiento adecuadas”, por lo que su titular es obligado “a la obtención de una licencia y a estar dado de alta en el registro que corresponde en materia de medio ambiente”.

No obstante, estos especialistas hacen hincapié en que no se debe confundir tener varios animales en una vivienda con estar en posesión de un núcleo zoológico. Así, los abogados de Santamaria Abogados aclaran que por este término ha de entenderse “las asociaciones zoológicas para la exhibición de animales y las instalaciones para el mantenimiento de animales de compañía”. También quedan incluidos “los establecimientos de venta y los centros de cría de animales, los centros de recogida de animales y los domicilios de particulares donde se efectúan ventas u otras transacciones con animales”.

¿ Buscas un despacho de abogados bueno para denunciar malas conductas en tu comunidad de vecinos ?

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3 Vecinos discutiendo

Conductas denunciables en una comunidad 

Para facilitar la tranquila convivencia de los vecinos de un bloque de pisos o urbanización, existen una serie de normas que todos los vecinos deben respetar, sin embargo, es común que se den conductas denunciables en una comunidad.

Si tienes la mala suerte de contar con un vecino o vecinos que no observan las normas de convivencia mínimas para vivir en un vecindario, es necesario que sepas cuáles son las conductas denunciables en una comunidad de vecinos para que puedas tomar medidas.

Te informamos sobre algunas conductas denunciables en una comunidad

Normalmente casi todas las normas recogidas en los estatutos que no se cumplan, son denunciables, salvo que se apruebe en una junta de vecinos, lo contrario. Entre las normas que frecuentemente se incumplen y pueden tener denuncia están:

  • No respetar los espacios comunes, tirar desperdicios o romper mobiliario localizado en portales, escaleras, entrada al edificio, salidas de emergencia y zona ajardinada, etc. Todo ello puede conllevar que una comunidad decida denunciar al inquilino de un edificio.
  • Cualquier tipo de agresión verbal o física realizada por un vecino. También cualquier tipo de acoso. Esto suele ser muy común en personas con problemas psicológicos. En estos casos, se puede solicitar un examen médico.
  • Ruidos. Esta es la causa más común en las denuncias vecinales y por la que suelen ganar más juicios los denunciantes. El uso y disfrute de un hogar será respetado, siempre y cuando no dañe al resto de vecinos. Con respecto a los ruidos, estos no podrán superar los 65 decibelios durante el día y los 55 decibelios por la noche, según la normativa europea; ya sea por música alta, por ruidos de animales, etc. Además, se deberán respetar los horarios de descanso.
  • Alteración de los elementos comunes, en especial, las fachadas interiores o exteriores. La comunidad o cualquier vecino podrán denunciar a otro que coloque aparatos de aire acondicionado, toldos, antenas o anuncios publicitarios, entre otros. Sin el permiso previo y por escrito de la Junta de Propietarios.
  • Las plazas de garaje y los trasteros serán usados solo y exclusivamente para lo que han sido creados. En el caso de que se quieran usar para otros fines, se deberá consultar previamente con la junta de vecinos.

En cualquiera de estos casos, el vecino, vecinos afectados o la propia comunidad puede denunciar la situación en busca de soluciones y para acabar con el abuso que se esté padeciendo. El primer paso siempre será hablarlo entre los implicados, después con el presidente de la comunidad y el administrador para que convoquen una junta y tratar el tema. El último paso es interponer la denuncia. Ante dudas de si una situación es o no denunciable, consulta con Santamaria Abogados para proceder de la manera más adecuada.

Las conductas denunciables en una comunidad pueden llegar a ser muy molestas, lo mejor es buscar solución lo antes posible para evitar males mayores de cualquier índole.

Prohibir la entrada a la piscina a vecinos morosos

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una finca con piscina

En el post de hoy vamos a hablar de un tema muy interesando y que últimamente se esta dando mucho, como es el de prohibir el uso de los elementos comunes, y en concreto la piscina, a los vecinos que no pagan.
En primer lugar debemos plantearnos si es posible o no, y qué forma podríamos seguir para conseguir que los vecinos que no pagan, no puedan disfrutar de la piscina comunitaria. Para ello debemos de tener en cuenta si la comunidad representada en la Junta tiene la facultad de acordar dicho extremo. A pesar de que cada día es mas común que los vecinos hagan ésto, debemos plantearnos ¿es legal? ¿ son válidos estos acuerdos? Bueno, pues como casi toda la jurisprudencia sobre la Ley de Propiedad Horizontal, no es unánime y hay sentencias para todos los gustos.
Hay sentencia como la AP de Valencia que consideran que si son validos éstos acuerdos, y la comunidad puede prohibir que se bañen los vecinos que no pagan…
Citamos un fragmento de la sentencia
“Atendiendo a lo expuesto y ponderando todos los intereses en conflicto, como son el uso de unos elementos comunes de carácter accesorio y la necesidad de contribuir a su sostenimiento, estimamos que privar temporalmente del uso de un elemento común de carácter accesorio, como puede ser el uso de las zonas deportivas, esto es, club social, gimnasio, sauna/jacuzzi, piscinas y pádel, cuando concurre una causa objetiva y justificada, como es no contribuir a su mantenimiento, por su similitud a los supuestos analizado en el artículo 17.4 de la LPH , no puede entenderse como un acuerdo contrario a la Ley ni a los Estatutos, sino como un acuerdo que queda en el ámbito de las Normas de Régimen interior.
Sustenta el reclamante su petición en que una comunidad de propietarios no puede adoptar un acuerdo por el que priva a un comunero del uso de un elemento común por ser moroso, puesto que ello vulnera el derecho de propiedad. La ley establece los cauces legales para reclamar el pago de las cantidades adeudadas que nunca puede ser el de coaccionar y privar a los deudores de servicios que le corresponden por su condición de propietarios.
La comunidad se opone alegando que dicho acuerdo no es ilegal, del mismo modo que no lo es limitar el uso de los columpios por razón de edad o no permitir la entrada de menores al jacuzzi o cerrar el acceso de determinadas zonas. El acuerdo no es una coacción o un acuerdo de presión, puesto que la comunidad sigue los cauces legales para reclamar el pago de las deudas.
 
Este Tribunal estima que el motivo debe rechazarse porque, en el presente caso, el acuerdo no acarrea la privación del derecho de propiedad sino la limitación temporal del uso por una causa objetiva, como es no contribuir a los gastos que son necesarios para el sostén de dichas instalaciones en particular y de todo el inmueble en general. Si se tratara de un elemento esencial para la habitabilidad del inmueble o, no siéndolo, no pudiese privársele de su uso, compartiríamos el criterio del demandante, pero como se trata de un elemento accesorio cuyo uso puede ser limitado o excluido a los comuneros que no paguen su mantenimiento, consideramos que dicho acuerdo no limita su derecho de propiedad.”
Por otro lado, nuestra Audiencia provincial considera que si le acuerdo de toma por unanimidad, si que podría ser valido sentencia 11.06.2014
“En consecuencia, procede estimar el recurso de apelación, y declarar nulo el acuerdo impugnado por impedir el acceso y uso a un comunero de un elemento común a un propietario que lo tiene reconocido por los estatutos. Para su aprobación, dicho acuerdo requiere la unanimidad, al suponer la alteración de una disposición estatutaria ( art. 17.1 LPH ).”
Mi criterio profesional es que si es posible que la comunidad pueda privar el uso de los elementos comunes de mero lujo, como pueden ser la piscina, pista de padel, jacuzzi, a los vecinos que no pagan, pero no pueden impedir el uso de los elementos que no sean necesariamente de lujo, como puede ser el ascensor, por ejemplo.
No obstante dicho acuerdo según mi criterio debe tomarse por unanimidad, al afectar al uso de un elemento común. No obstante, es un tema complejo, y no únicamente jurídico, pues por mucho que la comunidad prohíba el acceso a la piscina a los vecinos morosos, ¿cómo se va a ejecutar dicha prohibición en la realidad? ¿ y en el caso de que el vecino haga caso omiso a la prohibición, podemos llamar a la policía? ¿ demandar por incumplimiento? son todas las soluciones complejas y habrá que estar al caso concreto para buscar la mejor opción para los vecinos y la comunidad.