Descubrir que un vecino ha cerrado una terraza comunitaria, ha levantado un tabique en el rellano o ha abierto un hueco en un muro de carga sin contar con nadie genera una sensación de impotencia muy comprensible. La zona común es de todos, pero nadie parece dispuesto a dar el primer paso y, mientras tanto, la obra avanza.
La buena noticia es que la ley ofrece herramientas concretas y eficaces para frenar una obra ilegal y para que quien la ha causado responda de los daños. En este artículo, el equipo de Santamaría Baeza Abogados, despacho con sede en Alicante, le explica paso a paso qué se considera una obra ilegal en una comunidad de propietarios, cómo paralizarla y cómo reclamar la reparación de las zonas comunes afectadas.
¿Qué se considera una obra ilegal en una comunidad de propietarios?
No toda obra es ilegal. La clave está en distinguir dónde se ejecuta y a qué afecta.
El artículo 7.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH) permite a cada propietario modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su propio piso o local, siempre que no menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudique los derechos de otro propietario. Además, debe dar cuenta previa de esas obras a quien represente a la comunidad.
El mismo precepto es tajante con el resto del inmueble: el propietario no puede realizar ninguna alteración en los elementos comunes. Por tanto, una obra es ilegal cuando, por ejemplo:
- Se ejecuta sobre elementos comunes (fachada, cubierta, portal, rellanos, patios, muros de carga o instalaciones generales) sin autorización de la comunidad.
- Afecta a la estructura, la seguridad o la configuración exterior del edificio.
- El vecino la realiza dentro de su vivienda, pero sin la comunicación previa exigida o causando un perjuicio real a otros propietarios.
La alteración de elementos comunes que afecte al título constitutivo del edificio exige el acuerdo unánime de la junta de propietarios (artículo 17.6 LPH). Sin esa unanimidad, la obra carece de cobertura legal, por mucho que el vecino alegue que «nadie le dijo nada».
Vecino que hace obras sin permiso: los primeros pasos
Cuando se detecta que un vecino hace obras sin permiso, la reacción inicial determina en buena medida el éxito posterior. Recomendamos actuar así:
- Documente la obra. Fotografías y vídeos fechados, antes y durante los trabajos, y, si es posible, identificación de la empresa que los ejecuta.
- Comuníquelo al presidente y al administrador. El presidente ostenta la representación de la comunidad en juicio y fuera de él (artículo 13.3 LPH) y es quien debe encabezar la respuesta.
- Requerimiento fehaciente. El paso decisivo es requerir por escrito al infractor —habitualmente mediante burofax con certificación de contenido— para que cese de inmediato la obra. Ese requerimiento es, además, un requisito legal para poder demandar después.
- Convoque una junta. Si el vecino ignora el requerimiento, la comunidad necesitará un acuerdo de la junta que autorice el ejercicio de acciones judiciales.
Si la obra fue «autorizada» en una junta mediante un acuerdo que considera abusivo o contrario a la ley, puede impugnarlo: el artículo 18 LPH fija un plazo de tres meses para impugnar los acuerdos en general, ampliado a un año cuando el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos.
La acción de cesación del artículo 7.2 LPH
Cuando la obra, además de inconsentida, resulta dañosa para la finca o se enmarca en una actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita, entra en juego la acción de cesación del artículo 7.2 LPH. El procedimiento que marca la ley es el siguiente:
- El presidente, por iniciativa propia o de cualquier propietario, requiere al infractor la cesación inmediata, bajo apercibimiento de acciones judiciales.
- Si la conducta persiste, el presidente —previa autorización de la junta debidamente convocada— interpone la demanda.
- El asunto se sustancia por los trámites del juicio ordinario, en consonancia con el artículo 249.1.8.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que reserva ese cauce a los litigios de propiedad horizontal.
La sentencia estimatoria puede acordar, además de la cesación definitiva, la indemnización de daños y perjuicios y, en función de la gravedad, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por un plazo no superior a tres años. Si el infractor no es propietario, sino arrendatario u ocupante, la sentencia puede declarar extinguidos sus derechos sobre la vivienda y ordenar su lanzamiento.
Cuando la obra simplemente altera un elemento común sin constituir una actividad molesta, la vía adecuada es la acción de reposición, dirigida a restituir el elemento común a su estado anterior. La jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo es constante al exigir que el consentimiento de la comunidad a una obra de este tipo sea expreso o derive de actos inequívocos, sin que baste la mera tolerancia o pasividad de los vecinos.
Medidas cautelares para paralizar la obra de inmediato
El gran problema de cualquier litigio es el tiempo: si la obra se termina mientras el pleito avanza, el daño se consolida. Para evitarlo existen las medidas cautelares.
El propio artículo 7.2 LPH prevé que, presentada la demanda de cesación junto con la acreditación del requerimiento y la certificación del acuerdo de la junta, el juez pueda acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.
Con carácter general, las medidas cautelares se rigen por los artículos 721 a 728 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y exigen acreditar tres elementos: la apariencia de buen derecho (que la pretensión tiene fundamento), el peligro por la mora procesal (que esperar a la sentencia haría ineficaz la tutela) y, por regla general, la prestación de una caución. En la práctica, una solicitud de paralización bien fundamentada y acompañada de prueba gráfica clara tiene muchas posibilidades de prosperar.
Cómo reclamar los daños causados en zonas comunes
Frenar la obra es solo una parte. La otra es reparar los daños que ya se han producido en las zonas comunes: grietas, humedades, deterioro de la fachada o daños en instalaciones generales.
El artículo 9.1.b) LPH obliga a cada propietario a mantener su vivienda e instalaciones privativas de modo que no perjudiquen a la comunidad ni a los demás propietarios, y a resarcir los daños que ocasione por su descuido o el de las personas de las que deba responder. A ello se suma la regla general del artículo 1902 del Código Civil: quien por acción u omisión causa un daño, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a repararlo.
Para que la reclamación prospere conviene:
- Encargar un informe pericial (de arquitecto o arquitecto técnico) que acredite el origen de los daños y cuantifique el coste de reparación.
- Reunir el requerimiento previo y toda la documentación de la comunidad (actas, presupuestos, comunicaciones).
- No demorarse: la acción de responsabilidad extracontractual del artículo 1902 CC prescribe en el plazo de un año (artículo 1968.2.º del Código Civil) desde que el perjudicado conoció el daño.
La vía paralela: denuncia urbanística ante el Ayuntamiento
La vía civil de la LPH es compatible con la vía administrativa. Si la obra carece de la preceptiva licencia municipal, puede presentarse una denuncia urbanística ante el Ayuntamiento correspondiente (Alicante, Elche o el municipio donde se ubique el inmueble).
En la Comunidad Valenciana, la disciplina urbanística se regula en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, aprobado por el Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell. Comprobada la infracción, el Ayuntamiento puede ordenar la paralización inmediata de las obras y la restauración de la legalidad urbanística, además de imponer las sanciones que procedan.
Activar las dos vías en paralelo suele ser la estrategia más eficaz: la administrativa puede detener la obra con rapidez y la civil garantiza la reposición de los elementos comunes y la indemnización de los daños.
Plazos clave que no debe dejar pasar
- Requerimiento previo: cuanto antes, en cuanto se detecta la obra. Es presupuesto de la acción de cesación.
- Impugnación de acuerdos de la junta: 3 meses con carácter general; 1 año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos (artículo 18 LPH).
- Reclamación de daños (artículo 1902 CC): 1 año desde que se conoce el daño (artículo 1968.2.º CC).
- Acción de reposición de elementos comunes: se ha venido considerando una acción personal sujeta al plazo general del artículo 1964.2 del Código Civil, hoy de cinco años tras la reforma operada por la Ley 42/2015.
Preguntas frecuentes
¿Puede un vecino hacer obras en su piso sin avisar a la comunidad?
Dentro de su vivienda puede modificar elementos arquitectónicos, instalaciones y servicios, pero el artículo 7.1 LPH le obliga a dar cuenta previa al representante de la comunidad y le prohíbe afectar a la seguridad, la estructura o la configuración exterior del edificio, así como perjudicar a otros propietarios.
La obra ya está terminada, ¿todavía puedo reclamar?
Sí. Que la obra esté acabada no impide exigir la reposición del elemento común a su estado anterior ni la indemnización de los daños. La acción de reposición está sujeta al plazo de cinco años del artículo 1964.2 CC, y la de daños del artículo 1902 CC, a un año desde que se conocieron.
¿Quién debe demandar, la comunidad o yo como propietario afectado?
Lo habitual es que actúe la comunidad a través del presidente, previa autorización de la junta (artículos 7.2 y 13.3 LPH). No obstante, el propietario individualmente perjudicado también está legitimado para defender sus derechos y los elementos comunes.
¿Qué ocurre si la obra afecta a la fachada o a un muro de carga?
Son elementos comunes especialmente protegidos. Su alteración exige el acuerdo unánime de la junta (artículo 17.6 LPH) y, si compromete la estructura o la seguridad, puede dar lugar a responsabilidades de mayor alcance. Sin esa unanimidad, la obra es ilegal y procede su reposición.
¿Puedo denunciar al Ayuntamiento y demandar a la vez?
Sí. La denuncia urbanística (vía administrativa, regulada por el Decreto Legislativo 1/2021 en la Comunidad Valenciana) y la acción civil de la LPH son compatibles y, de hecho, combinarlas suele acelerar la solución.
¿Cuánto tarda en resolverse un procedimiento de este tipo?
La acción de cesación o de reposición se tramita por juicio ordinario y su duración depende del juzgado y de la complejidad probatoria. Por eso es tan importante solicitar medidas cautelares: permiten detener la obra desde el inicio del procedimiento, sin esperar a la sentencia.
Conclusión: actúe cuanto antes
Frente a una obra ilegal en la comunidad, el tiempo nunca juega a favor de los vecinos perjudicados. Cuanto antes se documente la obra, se curse el requerimiento y se soliciten medidas cautelares, más fácil será frenarla y restituir las zonas comunes.
En Santamaría Baeza Abogados contamos con abogados especialistas en Ley de Propiedad Horizontal que asesoran tanto a comunidades como a propietarios individuales en Alicante, Elche y toda la provincia, y también ofrecemos apoyo jurídico a administradores de fincas. Si necesita un análisis específico de su situación, puede conocer nuestro servicio como abogado experto en comunidades de propietarios en Alicante y Elche.
Si en su edificio se están ejecutando obras ilegales o han aparecido daños en las zonas comunes, no deje que la situación se consolide. Llame al 654 581 493 y estudiaremos su caso para indicarle la vía más rápida y eficaz de defender su comunidad.
