Cuando una compraventa se rompe a las puertas de notaría
En el día a día de nuestro despacho en Alicante recibimos con frecuencia llamadas angustiadas de compradores y vendedores que firmaron un contrato de arras hace semanas o meses y, llegado el momento de la escritura, una de las partes se desdice. La pregunta es siempre la misma: ¿qué pasa con el dinero entregado? ¿quién paga, cuánto y cómo se reclama?
La respuesta depende, en primer lugar, del tipo de arras pactadas (penitenciales, confirmatorias o penales) y, en segundo lugar, de cómo se haya redactado la cláusula. Un mismo importe puede significar libertad para desistir, o todo lo contrario: la obligación de pagar daños mucho mayores. En este artículo aclaramos las diferencias, las consecuencias económicas y la vía para reclamar conforme al Código Civil y a la doctrina del Tribunal Supremo aplicable en 2026.
Qué es un contrato de arras y por qué importa su clasificación
El contrato de arras (o «señal») es un pacto privado, generalmente previo a la escritura pública de compraventa, en el que las partes se obligan a celebrarla en una fecha concreta y el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor. La regulación nuclear se encuentra en el artículo 1454 del Código Civil, junto con los principios generales de los artículos 1124 (resolución por incumplimiento) y 1152 (cláusula penal).
El Tribunal Supremo ha recordado en sentencias como la STS 670/2014, de 19 de noviembre y la STS 24/2018, de 17 de enero que el artículo 1454 CC no es una norma imperativa, sino dispositiva: solo se aplica si las partes han pactado expresamente que las arras tienen carácter penitencial. En caso de duda, la jurisprudencia las califica como confirmatorias, conforme a la STS 26 de marzo de 2009, lo que cambia radicalmente las consecuencias.
Los tres tipos de arras y sus consecuencias económicas
1. Arras penitenciales (art. 1454 CC)
Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato pagando un precio:
- Si desiste el comprador: pierde la cantidad entregada.
- Si desiste el vendedor: debe devolver el doble de lo recibido.
Para que se consideren penitenciales, el contrato debe decirlo expresamente. La mera entrega de dinero en concepto de «señal» o «arras» no basta (STS 24/2018; STS 296/2017, de 16 de mayo). La ventaja para quien desiste es que la indemnización está tasada: no se podrán exigir daños y perjuicios adicionales (STS 568/2013, de 1 de octubre).
2. Arras confirmatorias
No otorgan facultad de desistimiento. Son una simple prueba o anticipo del precio. Si una parte incumple, la otra puede optar, conforme al artículo 1124 CC, entre exigir el cumplimiento forzoso de la compraventa o resolver el contrato, en ambos casos con derecho a una indemnización real de daños y perjuicios. El importe entregado se descuenta del precio, pero no limita la responsabilidad.
El Tribunal Supremo ha reiterado este criterio en la STS 583/2017, de 27 de octubre: si las arras no son inequívocamente penitenciales, el incumplidor puede acabar pagando bastante más que el doble de la señal.
3. Arras penales (cláusula penal del art. 1152 CC)
Funcionan como una pena convencional. A diferencia de las penitenciales, no permiten desistir libremente: la parte cumplidora puede exigir tanto el cumplimiento del contrato como la pena pactada (salvo que el contrato lo excluya). El juez puede moderar la pena si el cumplimiento ha sido parcial o defectuoso, conforme al artículo 1154 CC.
Tabla práctica de consecuencias
| Tipo de arras | ¿Permite desistir? | Si incumple el comprador | Si incumple el vendedor | ¿Daños adicionales? |
|---|---|---|---|---|
| Penitenciales | Sí, libremente | Pierde lo entregado | Devuelve el doble | No (importe tasado) |
| Confirmatorias | No | Indemnización + pierde la señal o cumplimiento forzoso | Indemnización real + restitución | Sí, art. 1124 CC |
| Penales | No | Pena pactada (puede acumularse al cumplimiento) | Pena pactada | Solo si se pacta |
Cómo saber qué arras firmé: la importancia del literal del contrato
Antes de reclamar, lo primero es leer detenidamente la cláusula. El artículo 1281 CC obliga a estar al sentido literal cuando los términos son claros; cuando hay duda, se atiende a la intención de las partes y a los actos coetáneos y posteriores (arts. 1281 a 1289 CC). Frases típicas y su efecto habitual:
- «Las partes podrán desistir del contrato perdiendo o devolviendo el doble…» → arras penitenciales.
- «La cantidad entregada se imputará al precio…», sin más → arras confirmatorias.
- «En caso de incumplimiento, la parte incumplidora abonará a la otra…» → arras penales o cláusula penal.
En la práctica, muchos modelos de inmobiliarias mezclan los tres conceptos. Esa ambigüedad la zanja la jurisprudencia citada a favor del carácter confirmatorio, lo que suele perjudicar al que pretendía «salirse» del contrato pagando solo la señal.
Cuánto se reclama y desde cuándo: cuantía e intereses
En arras penitenciales, la cifra es matemática: lo entregado (si pierde el comprador) o el doble (si desiste el vendedor), más los intereses legales del dinero desde la reclamación extrajudicial conforme al artículo 1100 CC.
En arras confirmatorias o penales, el cálculo es más complejo: hay que documentar los daños efectivos (gastos de notaría, gestoría, tasación, financiación, lucro cesante por alquileres no percibidos, depreciación del inmueble, etc.). En operaciones inmobiliarias actuales en Alicante, esos perjuicios pueden ser muy superiores al importe de la señal.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?
La acción para exigir el cumplimiento o la indemnización derivada de un contrato de arras prescribe a los 5 años, conforme al artículo 1964 CC tras la reforma operada por la Ley 42/2015, de 5 de octubre. El plazo se cuenta desde que la obligación pudo exigirse (normalmente, desde la fecha pactada para escriturar o desde el incumplimiento expreso).
La interrupción del plazo se produce con la reclamación extrajudicial fehaciente (art. 1973 CC). Por eso, el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido sigue siendo la herramienta esencial: deja constancia, interrumpe la prescripción y prepara la documentación para una eventual demanda.
Pasos prácticos si la otra parte incumple
- Releer el contrato y calificar las arras (penitenciales, confirmatorias o penales).
- Reunir prueba documental: contrato, comprobantes de la transferencia, comunicaciones por email o WhatsApp, llamadas a notaría, fechas reservadas.
- Requerimiento previo mediante burofax con texto certificado y acuse de recibo, otorgando un plazo razonable para escriturar o devolver la cantidad correspondiente.
- Negociación: en arras confirmatorias o penales, una transacción suele resultar más rentable que un pleito, por los costes y los tiempos del juzgado.
- Demanda civil ante el Juzgado de Primera Instancia del domicilio del demandado o del lugar de cumplimiento de la obligación, conforme a los artículos 50 y 51 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), por los trámites del juicio ordinario o verbal según la cuantía (arts. 249 y 250 LEC).
- Medidas cautelares: cuando exista riesgo de que el inmueble se transmita a un tercero, puede solicitarse anotación preventiva de demanda en el Registro de la Propiedad (art. 42.1 Ley Hipotecaria) o embargo preventivo (arts. 727 y ss. LEC).
Casos típicos que vemos en Alicante
En nuestra experiencia, los conflictos por arras en la provincia de Alicante se concentran en cuatro escenarios:
- Comprador extranjero (especialmente en la costa: Torrevieja, Orihuela Costa, Dénia, Jávea) que se arrepiente tras firmar un «deposit contract» en inglés, sin distinguir entre earnest money y arras penitenciales.
- Vendedor con varias ofertas simultáneas que recibe una mejor después de firmar las arras y decide «perder el doble», sin reparar en que las arras eran confirmatorias y la indemnización puede ser mucho mayor.
- Problemas urbanísticos sobrevenidos (cédula de habitabilidad denegada, deudas con la comunidad, cargas ocultas) que justifican —o no— la resolución del contrato conforme al artículo 1124 CC.
- Denegación de financiación bancaria: si la concesión del préstamo se condicionó en el propio contrato, la frustración de la financiación puede operar como condición resolutoria; en caso contrario, normalmente se incumple y se pierde la señal.
Conexión con otras áreas: arras, vicios ocultos y reclamaciones inmobiliarias
No es infrecuente que el comprador, tras descubrir defectos relevantes en la vivienda, intente desistir alegando vicios ocultos. Conviene recordar que esa vía tiene su propia regulación (artículo 1490 CC, plazo de seis meses) y que no siempre justifica la resolución del contrato de arras. Si la situación es la inversa —ya se firmó la compraventa y aparecen defectos— procede acudir al saneamiento por vicios ocultos. Si el problema está en las cláusulas del contrato de alquiler o en la titularidad, conviene revisar nuestros servicios de derecho inmobiliario y de derecho civil para encajar correctamente la reclamación.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
¿Puedo recuperar la señal si el banco no me concede la hipoteca?
Solo si el contrato lo previó como condición resolutoria expresa o como causa de exoneración. La STS 537/2018, de 28 de septiembre exige que la financiación se haya pactado como condición para que su denegación libere al comprador. De lo contrario, el riesgo financiero lo asume él.
Si las arras eran penitenciales, ¿puedo pedir además daños y perjuicios?
No. La función de las arras penitenciales es precisamente liquidar de antemano la indemnización. El Tribunal Supremo lo reitera en la STS 568/2013, de 1 de octubre: la cuantía tasada cierra la vía a reclamaciones adicionales.
El vendedor no quiere devolver el doble. ¿Qué hago?
Tras el burofax sin respuesta, procede demanda civil reclamando la duplicidad pactada, intereses legales desde el requerimiento (art. 1100 CC) y costas. En operaciones con inmueble identificable, conviene valorar la anotación preventiva de demanda para evitar transmisiones a terceros de buena fe.
¿Y si fui yo, comprador, quien no pude acudir a notaría por causa de fuerza mayor?
La fuerza mayor (art. 1105 CC) puede exonerar de responsabilidad si se acredita que el evento era imprevisible o inevitable y guarda relación causal con la imposibilidad de cumplir. Cada caso debe estudiarse a la luz de la prueba disponible.
¿Las arras tienen que firmarse ante notario?
No. El contrato de arras es válido aunque se firme en documento privado entre las partes. La intervención notarial es habitual para la posterior escritura de compraventa, pero no es requisito de validez de las arras conforme a los artículos 1278 y 1279 CC.
¿Tributan las arras?
El comprador no devenga ITP/IVA hasta la compraventa final; sí pueden surgir consecuencias fiscales en caso de pérdida o duplicación de la señal, especialmente en sede de IRPF para el vendedor (Consulta Vinculante DGT V0249-21 y posteriores). Conviene siempre asesorarse con un fiscalista antes de cerrar la operación.
Estudio personalizado de su caso en Alicante
Cada contrato de arras tiene matices: la redacción literal, la cuantía, los plazos y los actos posteriores condicionan completamente la reclamación. En Santamaría Baeza Abogados, despacho con sede en Alicante y dirigido por Vicente José Santamaría Baeza, analizamos su contrato, identificamos el tipo de arras pactadas, calculamos lo reclamable y diseñamos la estrategia procesal o negociada que mejor protege sus intereses.
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Información jurídica actualizada a mayo de 2026 conforme al Código Civil, la Ley de Enjuiciamiento Civil y la doctrina del Tribunal Supremo citada. No constituye asesoramiento jurídico individualizado.
dquirir las fincas, Banco Santander (y por ende, su sucesora Altamira) se había subrogado en la obligación de pago que originalmente correspondía a Esbusa.
