Comprar una vivienda usada en Alicante suele salir mejor de precio que una nueva, pero conviene saber que el impuesto es distinto y que en muchos casos supone el segundo mayor desembolso de la operacion. La buena noticia: el ITP en la Comunidad Valenciana en 2026 ha bajado, y existen tipos reducidos que pueden dejar la factura fiscal en menos de la mitad. Te explicamos cuanto te toca pagar y como no perder ninguna ventaja por un descuido formal.
Novedad 2026
Que ha cambiado en el ITP de la Comunidad Valenciana en 2026
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP, tambien llamado TPO) grava la compra de vivienda de segunda mano. Lo paga siempre el comprador, no el vendedor, y se liquida ante la Agencia Tributaria Valenciana, no ante Hacienda estatal.
La Ley 5/2025 de la Generalitat rebajo el tipo general. Desde los hechos imponibles devengados a partir del 1 de junio de 2026, el impuesto de transmisiones patrimoniales de una vivienda en Valencia es del 9 por ciento, frente al 10 % anterior. Ese mismo cambio redujo el tipo residual de Actos Juridicos Documentados (AJD) del 1,5 % al 1,4 %.
Hay una excepcion al alza: cuando el valor del inmueble transmitido supera el millon de euros, el tipo aplicable es del 11 %. Este tramo agravado no es nuevo, ya existia antes de la reforma.
Lo importante es la fecha de devengo, que es la del otorgamiento de la escritura o del contrato. Una compraventa firmada el 30 de mayo de 2026 tributa al 10 %; la misma operacion firmada el 2 de junio, al 9 %.
Con el tipo general anterior del 10 %, la cuota era de 20.000 euros. Con el 9 % vigente desde el 1 de junio de 2026, son 18.000 euros. Un ahorro de 2.000 euros por el simple hecho de la fecha de firma. A esa cifra hay que sumar notaria, registro y gestion, que el impuesto no cubre.
ITP o IVA
Vivienda usada o vivienda nueva: no pagas el mismo impuesto
Es la primera pregunta que hay que resolver, porque determina todo lo demas.
- Vivienda de segunda mano (transmision entre particulares): tributa por ITP al 9 %, o al tipo reducido que corresponda. No se paga AJD por la cuota gradual, porque ambos conceptos son incompatibles.
- Vivienda nueva, primera entrega del promotor: tributa por IVA al 10 % conforme al articulo 91.Uno.1.7 de la Ley 37/1992, mas AJD por la escritura.
- Vivienda de proteccion oficial de regimen especial o de promocion publica entregada por el promotor: IVA reducido del 4 %.
- AJD en obra nueva: el 0,1 % si la vivienda constituye la vivienda habitual del comprador; el 1,4 % en los demas casos desde junio de 2026.
Dicho de otro modo: en obra nueva el porcentaje conjunto suele ser mas bajo, pero el precio de partida es mayor. Conviene hacer el numero completo antes de decidir, algo que revisamos siempre en las operaciones inmobiliarias complejas que gestionamos en el despacho.
Tipos reducidos
Tipo reducido de ITP para jovenes y vivienda habitual en Valencia
Aqui esta el verdadero ahorro. El articulo 13 de la Ley 13/1997 de la Generalitat establece cuatro tipos reducidos, y la clave que casi nadie explica bien es que el umbral de 180.000 euros no es un tope de acceso, sino la frontera entre dos tramos. Si el valor no excede de 180.000 euros se aplica el tipo bajo; si lo excede, el tipo intermedio. En ambos casos hay beneficio.
- 6 % — Primera vivienda habitual de menores de 35 anos cuyo valor no exceda de 180.000 euros. Tambien VPO de regimen general en ese mismo tramo.
- 8 % — Los dos supuestos anteriores cuando el valor supera los 180.000 euros.
- 3 % — Vivienda habitual de familia numerosa o monoparental, de personas con discapacidad y de mujeres victimas de violencia de genero, hasta 180.000 euros. Tambien VPO de regimen especial.
- 4 % — Esos mismos supuestos cuando el valor supera los 180.000 euros.
Los limites de renta no se aplican a todos por igual. Para los jovenes menores de 35 anos, para la familia numerosa o monoparental de categoria general y para las victimas de violencia de genero, la suma de la base liquidable general y del ahorro en el IRPF no puede superar 30.000 euros en tributacion individual o 47.000 euros en conjunta. En categoria especial de familia numerosa o monoparental, los limites suben a 35.000 y 58.000 euros. En cambio, en los supuestos de VPO y de discapacidad la norma no exige limite de renta.
El grado de discapacidad exigido es del 65 % o superior con caracter general, o del 33 % o superior si se trata de discapacidad intelectual o mental reconocida de manera permanente.
Una persona de 32 anos que compra su primera vivienda habitual en Elche por 180.000 euros paga el 6 %: 10.800 euros. Si esa misma vivienda se valora en 185.000 euros, pasa al 8 %: 14.800 euros. Cinco mil euros mas de precio suponen cuatro mil euros mas de impuesto. La norma dice exceda y no exceda, de modo que un valor de exactamente 180.000 euros queda en el tramo bajo.
Consejo profesional
Hay un requisito que hace perder el tipo reducido con mas frecuencia que ningun otro y que no tiene nada que ver con la edad ni con la renta: la adquisicion debe constar en documento publico, o formalizarse asi dentro del plazo de declaracion del impuesto. Comprar en documento privado y escriturar mas tarde puede costar el beneficio entero.
Nuestra recomendacion es revisar el encaje fiscal antes de firmar las arras, no despues. En ese momento todavia se puede ajustar la operacion; una vez firmada la escritura, el margen es minimo. Puedes ver por que es clave contar con asesoramiento legal en la compra de vivienda desde el primer paso.
Base imponible
Sobre que valor se calcula: el valor de referencia del Catastro
Desde la reforma introducida por la Ley 11/2021, el articulo 10.2 del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD establece que la base imponible de los inmuebles es el valor de referencia del Catastro a la fecha de devengo. Si el valor declarado por las partes o el precio pactado son superiores, se toma la mayor de esas magnitudes.
Esto tiene una consecuencia practica que sorprende a muchos compradores: aunque hayas pagado 170.000 euros, si el valor de referencia es de 195.000 euros, tributas sobre 195.000 euros. Y de paso puedes cruzar la frontera de los 180.000 euros y perder el tramo reducido.
El valor de referencia se puede discutir, pero no de forma autonoma ni previa. Conforme al articulo 10.3, solo cabe impugnarlo al recurrir la liquidacion o al solicitar la rectificacion de la autoliquidacion. Es decir: primero se paga, despues se reclama. La Administracion resolvera previo informe preceptivo y vinculante de la Direccion General del Catastro, por lo que la solicitud debe ir bien armada con tasacion, fotografias del estado real del inmueble y testigos de mercado comparables.
Como se paga
Modelo 600: plazo de un mes y pasos a seguir
Conviene desmentir aqui un error muy extendido. El Reglamento estatal del impuesto habla de treinta dias habiles, pero en la Comunidad Valenciana rige el articulo 14 ter de la Ley 13/1997, que fija un plazo de un mes contado desde el dia en que se cause el acto o contrato. Es la propia Agencia Tributaria Valenciana la que lo confirma. Un mes natural, no treinta dias habiles: la diferencia puede ser de varias semanas.
- Comprueba el valor de referencia en la Sede Electronica del Catastro antes de firmar, para saber sobre que base vas a tributar realmente.
- Verifica los requisitos del tipo reducido que te corresponda: edad, renta del ultimo ejercicio, titulo de familia numerosa o monoparental en vigor, certificado de discapacidad o calificacion de VPO.
- Escritura ante notario. Recuerda que el documento publico es requisito imprescindible para los tipos reducidos.
- Presenta el modelo 600 y paga la cuota dentro del mes siguiente a la escritura, ante la Agencia Tributaria Valenciana.
- Inscribe en el Registro de la Propiedad. Sin la carta de pago del impuesto, el Registro no practicara la inscripcion.
Si el beneficio fiscal se pierde despues por incumplimiento sobrevenido de algun requisito, la propia norma obliga a presentar una autoliquidacion complementaria en el plazo de un mes desde ese incumplimiento.
Dudas frecuentes
Preguntas frecuentes sobre el ITP en la Comunidad Valenciana
Compre en mayo de 2026 pero escrituro ahora, en septiembre. Que tipo se me aplica?
Lo determinante es la fecha de devengo, que coincide con la del acto o contrato. Si firmaste un contrato privado de compraventa en mayo, el devengo se produjo entonces y el tipo seria el 10 %. Si lo que firmaste fueron arras y la compraventa se perfecciona en septiembre con la escritura, se aplica el 9 %. Conviene revisar la naturaleza exacta del documento firmado.
Puedo aplicar el tipo reducido de jovenes si compro con mi pareja y ella tiene 37 anos?
Si, pero solo parcialmente. La norma dice expresamente que el tipo reducido se aplica por la parte que estos adquieran. Si cada uno compra el 50 %, tu mitad tributa al tipo reducido que corresponda y la de tu pareja al tipo general del 9 %, siempre que tu cumplas ademas el limite de renta.
Que ocurre si Hacienda considera que el valor declarado es bajo?
Con el sistema actual el margen de comprobacion se ha estrechado, porque la base es el valor de referencia y no una valoracion discrecional. Si declaraste correctamente sobre el valor de referencia, no deberias recibir una comprobacion de valores. El conflicto habitual hoy es el inverso: contribuyentes que consideran excesivo ese valor de referencia y piden su rectificacion.
Conclusion
Un punto porcentual menos, pero el ahorro real esta en los tipos reducidos
La bajada al 9 % es una buena noticia para cualquier comprador en la provincia de Alicante, aunque el ahorro verdaderamente relevante suele estar en encajar la operacion en alguno de los tipos reducidos del 8 %, 6 %, 4 % o 3 %. Ese encaje depende de detalles que se deciden antes de firmar: el valor de referencia, la forma del documento, quien adquiere y en que proporcion. Puedes consultar el texto vigente en el texto consolidado de la Ley 13/1997 publicado en el BOE, y contar con abogados de derecho inmobiliario en Alicante para revisar tu caso concreto.
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En Santamaria Baeza Abogados (Avda. Aguilera 39, Entlo. B, 03007 Alicante) estudiamos su caso sin coste.
Este articulo ofrece informacion general con caracter divulgativo y no sustituye al asesoramiento juridico individualizado sobre un caso concreto. Vicente Jose Santamaria Baeza, colegiado n.o 8.150 del Ilustre Colegio de la Abogacia de Alicante.
