Por Vicente José Santamaría Baeza, abogado colegiado nº 8.150 del ICALI · Actualizado el 20 de mayo de 2025
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En el post de hoy vamos a hablar de un tema muy interesando y que últimamente se esta dando mucho, como es el de prohibir el uso de los elementos comunes, y en concreto la piscina, a los vecinos que no pagan.
En primer lugar debemos plantearnos si es posible o no, y qué forma podríamos seguir para conseguir que los vecinos que no pagan, no puedan disfrutar de la piscina comunitaria. Para ello debemos de tener en cuenta si la comunidad representada en la Junta tiene la facultad de acordar dicho extremo. A pesar de que cada día es mas común que los vecinos hagan ésto, debemos plantearnos ¿es legal? ¿ son válidos estos acuerdos? Bueno, pues como casi toda la jurisprudencia sobre la Ley de Propiedad Horizontal, no es unánime y hay sentencias para todos los gustos.
Hay sentencia como la AP de Valencia que consideran que si son validos éstos acuerdos, y la comunidad puede prohibir que se bañen los vecinos que no pagan…
Citamos un fragmento de la sentencia
“Atendiendo a lo expuesto y ponderando todos los intereses en conflicto, como son el uso de unos elementos comunes de carácter accesorio y la necesidad de contribuir a su sostenimiento, estimamos que privar temporalmente del uso de un elemento común de carácter accesorio, como puede ser el uso de las zonas deportivas, esto es, club social, gimnasio, sauna/jacuzzi, piscinas y pádel, cuando concurre una causa objetiva y justificada, como es no contribuir a su mantenimiento, por su similitud a los supuestos analizado en el artículo 17.4 de la LPH , no puede entenderse como un acuerdo contrario a la Ley ni a los Estatutos, sino como un acuerdo que queda en el ámbito de las Normas de Régimen interior.
Sustenta el reclamante su petición en que una comunidad de propietarios no puede adoptar un acuerdo por el que priva a un comunero del uso de un elemento común por ser moroso, puesto que ello vulnera el derecho de propiedad. La ley establece los cauces legales para reclamar el pago de las cantidades adeudadas que nunca puede ser el de coaccionar y privar a los deudores de servicios que le corresponden por su condición de propietarios.
La comunidad se opone alegando que dicho acuerdo no es ilegal, del mismo modo que no lo es limitar el uso de los columpios por razón de edad o no permitir la entrada de menores al jacuzzi o cerrar el acceso de determinadas zonas. El acuerdo no es una coacción o un acuerdo de presión, puesto que la comunidad sigue los cauces legales para reclamar el pago de las deudas.
Este Tribunal estima que el motivo debe rechazarse porque, en el presente caso, el acuerdo no acarrea la privación del derecho de propiedad sino la limitación temporal del uso por una causa objetiva, como es no contribuir a los gastos que son necesarios para el sostén de dichas instalaciones en particular y de todo el inmueble en general. Si se tratara de un elemento esencial para la habitabilidad del inmueble o, no siéndolo, no pudiese privársele de su uso, compartiríamos el criterio del demandante, pero como se trata de un elemento accesorio cuyo uso puede ser limitado o excluido a los comuneros que no paguen su mantenimiento, consideramos que dicho acuerdo no limita su derecho de propiedad.”
Por otro lado, nuestra Audiencia provincial considera que si le acuerdo de toma por unanimidad, si que podría ser valido sentencia 11.06.2014
“En consecuencia, procede estimar el recurso de apelación, y declarar nulo el acuerdo impugnado por impedir el acceso y uso a un comunero de un elemento común a un propietario que lo tiene reconocido por los estatutos. Para su aprobación, dicho acuerdo requiere la unanimidad, al suponer la alteración de una disposición estatutaria ( art. 17.1 LPH ).”
Mi criterio profesional es que si es posible que la comunidad pueda privar el uso de los elementos comunes de mero lujo, como pueden ser la piscina, pista de padel, jacuzzi, a los vecinos que no pagan, pero no pueden impedir el uso de los elementos que no sean necesariamente de lujo, como puede ser el ascensor, por ejemplo.
No obstante dicho acuerdo según mi criterio debe tomarse por unanimidad, al afectar al uso de un elemento común. No obstante, es un tema complejo, y no únicamente jurídico, pues por mucho que la comunidad prohíba el acceso a la piscina a los vecinos morosos, ¿cómo se va a ejecutar dicha prohibición en la realidad? ¿ y en el caso de que el vecino haga caso omiso a la prohibición, podemos llamar a la policía? ¿ demandar por incumplimiento? son todas las soluciones complejas y habrá que estar al caso concreto para buscar la mejor opción para los vecinos y la comunidad.
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