Recibe el acta de la última junta y, al leerla, algo no encaja: una derrama desproporcionada, una obra aprobada sin las mayorías necesarias, un cambio en los estatutos colado en «ruegos y preguntas» o una decisión que perjudica de forma evidente solo a su vivienda. Es una situación más frecuente de lo que parece en las comunidades de Alicante, Elche y la provincia, y entendemos perfectamente la sensación de impotencia: la comunidad ya ha votado, el acuerdo está vivo y el plazo para reaccionar corre en su contra.
La buena noticia es que la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH) ofrece un mecanismo concreto y eficaz para revertir un acuerdo abusivo: la impugnación judicial regulada en su artículo 18. La mala noticia es que los plazos son cortos —de tres meses a un año, según el motivo— y que un solo error de procedimiento puede dejar sin defensa al propietario afectado.
En esta guía actualizada a 2026 explicamos, con la normativa y la jurisprudencia en la mano, cuándo se puede impugnar un acuerdo de la junta, qué plazos rigen, quién está legitimado, cómo solicitar la suspensión cautelar del acuerdo y qué casos prácticos vemos cada semana en el despacho.
¿Qué acuerdos de la junta de propietarios pueden impugnarse?
Solo los acuerdos válidamente adoptados por la junta —los recogidos en el acta firmada por presidente y secretario conforme al art. 19 LPH— pueden ser objeto de impugnación. Los actos puramente preparatorios, las opiniones vertidas en la junta o las decisiones adoptadas fuera del orden del día (salvo los supuestos del art. 16.2 LPH) son atacables por otras vías, normalmente por la nulidad del propio acto.
El art. 18.1 LPH tasa los motivos de impugnación: cuando el acuerdo (a) sea contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad, (b) resulte gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios o (c) suponga un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo, o se haya adoptado con abuso de derecho. Fuera de estas causas, los tribunales —entre otras, la doctrina consolidada en SSTS 580/2014 y 191/2018— rechazan sistemáticamente la impugnación.
Causas de impugnación: lo que exige el art. 18.1 LPH
Acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos
Es la causa más invocada. Incluye los acuerdos adoptados sin las mayorías exigidas por el art. 17 LPH (tres quintos para servicios de portería o ascensor, unanimidad para modificar el título constitutivo o los estatutos, mayoría simple para los asuntos no expresamente regulados), los aprobados con vulneración del derecho de información del comunero o los que infringen la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas o normativa autonómica como la Ley 1/2024 de la Generalitat Valenciana en materia de vivienda.
Acuerdos gravemente lesivos para la comunidad
Aquí el daño no recae en un propietario concreto, sino en el conjunto: aprobar la cesión gratuita de una zona común al uso exclusivo de un comunero, contratar a un proveedor a precios manifiestamente fuera de mercado o renunciar a un crédito frente a la propia comunidad. La jurisprudencia exige que el perjuicio sea actual, real y proporcionalmente grave, en línea con la doctrina del Tribunal Supremo.
Acuerdos abusivos o con grave perjuicio individual
Es el supuesto típico del propietario que ve cómo la junta aprueba una derrama que solo le repercute a él, prohíbe el uso de un elemento común sin causa razonable o impone una sanción no prevista en los estatutos. El abuso de derecho se valora conforme al art. 7.2 del Código Civil y la jurisprudencia exige acreditar la desproporción entre el beneficio comunitario y el sacrificio individual.
Plazos para impugnar: el reloj que no debe pararse
El art. 18.3 LPH establece dos plazos de caducidad —no de prescripción, lo que impide su interrupción por reclamación extrajudicial—:
- Un año para los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos (art. 18.1.a LPH).
- Tres meses para el resto de supuestos: acuerdos lesivos para la comunidad, gravemente perjudiciales o adoptados con abuso de derecho (art. 18.1.b y c LPH).
El cómputo se inicia desde la adopción del acuerdo para los propietarios asistentes, y desde la notificación del acta para los ausentes (art. 9.1.h y art. 19 LPH). En la práctica, por seguridad, el despacho recomienda computar desde la notificación efectiva, que debe constar fehacientemente.
Una omisión habitual: si el acuerdo es radicalmente nulo (por vulnerar derechos fundamentales, por inexistencia de junta o por falta de convocatoria), la jurisprudencia admite la acción declarativa de nulidad sin sujeción a estos plazos, al amparo del régimen general del Código Civil.
¿Quién puede impugnar? Legitimación del art. 18.2 LPH
Solo están legitimados activamente:
- Los propietarios que hubiesen salvado su voto (votado en contra del acuerdo o consignado expresamente su disconformidad en el acta).
- Los propietarios ausentes de la junta por cualquier causa.
- Los propietarios que hubiesen sido indebidamente privados de su derecho de voto.
Y se exige un requisito previo determinante: el propietario impugnante debe estar al corriente del pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haberlas consignado judicial o notarialmente antes de impugnar (art. 18.2 párrafo 2.º LPH). Esta exigencia ha sido validada por el Tribunal Constitucional como compatible con el derecho a la tutela judicial efectiva (STC 76/2003 y posteriores), siempre que el comunero pueda discutir la deuda en el mismo procedimiento.
Suspensión cautelar del acuerdo: art. 18.4 LPH y art. 728 LEC
La impugnación, por sí sola, no paraliza el acuerdo: la comunidad puede ejecutarlo (cobrar la derrama, iniciar las obras, contratar al proveedor) mientras el juzgado resuelve. Por eso, en casos de daño irreversible —obras inminentes, ejecución de sanciones, derramas que comprometen la economía familiar— el art. 18.4 LPH permite solicitar al juez la suspensión cautelar del acuerdo conforme a las reglas generales de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (arts. 721 a 747 LEC).
La adopción de la medida cautelar exige acreditar tres requisitos: apariencia de buen derecho (fumus boni iuris), peligro por la mora procesal (periculum in mora) y, en su caso, prestación de caución (art. 728 LEC). En comunidades de Alicante hemos obtenido la suspensión de obras que afectaban a la fachada y de derramas extraordinarias claramente desproporcionadas.
Casos típicos que vemos en Alicante
El despacho gestiona impugnaciones cada mes. Los patrones más frecuentes:
- Derramas extraordinarias sin las mayorías cualificadas exigidas por el art. 17 LPH para obras de mejora.
- Obras de fachada o ascensor aprobadas sin presupuestos comparativos ni proyecto técnico.
- Cambios de uso de zonas comunes (cuartos de basuras, azoteas, sótanos) cedidos a un comunero.
- Imposición de cuotas especiales a locales comerciales con cláusula de exoneración estatutaria.
- Sanciones disciplinarias por uso de elementos comunes (piscina, pista deportiva) sin previsión estatutaria.
- Nombramientos irregulares de presidente o administrador con vulneración del art. 13 LPH.
Cómo impugnar paso a paso
El procedimiento ordinario, con asistencia letrada, sigue esta secuencia:
- Análisis del acta y del expediente de la convocatoria. Verificación de quórums, mayorías y orden del día.
- Pago o consignación de las deudas pendientes con la comunidad para no perder la legitimación.
- Requerimiento extrajudicial al presidente y al administrador, conservando copia. Aunque no interrumpe la caducidad, fortalece la posición procesal y abre la puerta a una solución negociada.
- Demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique el inmueble (art. 52.1.8.º LEC), por los trámites del juicio ordinario o verbal en función de la cuantía (arts. 249 y 250 LEC).
- Si procede, solicitud de medida cautelar de suspensión del acuerdo (art. 728 LEC).
- Vista, prueba y sentencia. La sentencia estimatoria declara la nulidad del acuerdo con efectos ex tunc, lo que implica la devolución de las cantidades cobradas y la reposición a la situación anterior.
Para profundizar en supuestos relacionados, también puede consultar nuestras guías sobre reclamaciones a comunidades de propietarios en Alicante y defensa civil patrimonial en Alicante.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar la derrama mientras dura la impugnación?
Sí, salvo que obtenga una medida cautelar de suspensión. El art. 18.4 LPH establece que la impugnación no suspende la ejecución del acuerdo. Para evitar perder la legitimación por impago, es habitual consignar la derrama en el juzgado.
¿Puedo impugnar si voté a favor del acuerdo?
No. El art. 18.2 LPH limita la legitimación a quienes votaron en contra (con voto salvado en acta), a los ausentes y a quienes fueron indebidamente privados del voto. La jurisprudencia es uniforme al rechazar la impugnación de quien votó a favor.
¿Necesito abogado y procurador?
Sí. La impugnación se sustancia por los cauces de la LEC y exige asistencia letrada y representación procesal en los términos de los arts. 23 y 31 LEC. El despacho asume la dirección integral del procedimiento, incluida la fase cautelar.
Si gano, ¿la comunidad tendrá que devolverme lo cobrado?
La sentencia estimatoria declara la nulidad del acuerdo y, por aplicación del régimen general (arts. 1303 y 1306 CC), procede la restitución íntegra de cantidades, intereses incluidos. Las costas, si se aprecia mala fe o temeridad, pueden imponerse a la comunidad demandada (art. 394 LEC).
¿Qué ocurre si dejo pasar los plazos del art. 18.3 LPH?
Al tratarse de plazos de caducidad, su transcurso impide el ejercicio de la acción de impugnación. Solo cabría una eventual acción declarativa de nulidad radical para supuestos extremos (acuerdos inexistentes, vulneración de derechos fundamentales, falta absoluta de convocatoria), pero la jurisprudencia es muy restrictiva.
¿Existe alguna especialidad en la Comunidad Valenciana?
La regulación sustantiva sigue siendo la LPH estatal. La normativa autonómica valenciana (Ley 1/2024 y reglamento de zonas tensionadas) afecta sobre todo a contratos de arrendamiento, pero puede tener efectos reflejos en acuerdos de junta sobre alquileres turísticos o uso de elementos comunes.
Conclusión: actúe rápido y con asesoramiento técnico
Impugnar un acuerdo abusivo de la junta de propietarios es un derecho reconocido por la LPH, pero está sometido a plazos breves y a un procedimiento exigente. Un análisis temprano del acta evita perder la oportunidad de revertir derramas desproporcionadas, obras innecesarias o decisiones que solo benefician a unos pocos comuneros.
En Santamaría Baeza Abogados, despacho de Alicante con dedicación intensiva a derecho de la propiedad horizontal, estudiamos sin coste el acta y la convocatoria para confirmar la viabilidad de la impugnación y los plazos disponibles. Si decide actuar, asumimos la defensa integral, incluida la solicitud de medidas cautelares.
Llame al 654 581 493 o escríbanos a despachosbabogados@gmail.com para una primera evaluación gratuita y sin compromiso. Atendemos en Alicante, Elche y toda la provincia.
Documento informativo elaborado por Santamaría Baeza Abogados conforme a la Ley 49/1960 (LPH), Ley 1/2000 (LEC), Código Civil y jurisprudencia del Tribunal Supremo. No sustituye el asesoramiento jurídico personalizado.
