Firmó un contrato «de temporada» de once meses porque era lo único que le ofrecían. Ahora el propietario le comunica que no piensa renovar, que recoja sus cosas y entregue las llaves. Y usted lleva dos años viviendo en ese piso, empadronado, con sus hijos escolarizados en el barrio. Si esta situación le resulta familiar, no está solo: es uno de los fraudes más extendidos del mercado del alquiler, también en Alicante.
La diferencia entre un arrendamiento de vivienda habitual y un arrendamiento de temporada no es un matiz técnico: determina si usted tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta cinco o siete años, o si puede verse en la calle con un simple preaviso. Por eso muchos propietarios —mal asesorados o directamente de mala fe— disfrazan de «temporada» lo que en realidad es la vivienda permanente del inquilino.
En este artículo le explicamos, con la ley en la mano, cuándo un contrato de temporada es legal, cuándo es un fraude y qué puede hacer cada parte. Y si prefiere que estudiemos su contrato concreto, en Santamaría Baeza Abogados lo hacemos cada semana.
Vivienda habitual y temporada: qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) distingue dos regímenes radicalmente distintos:
El arrendamiento de vivienda es, según el art. 2.1 LAU, el que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Es el contrato protegido: la ley blinda al inquilino con un conjunto de derechos irrenunciables.
El arrendamiento para uso distinto del de vivienda se define por exclusión en el art. 3.1 LAU, y el art. 3.2 LAU menciona expresamente los «arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra». Aquí la protección es mínima: rige lo que pacten las partes (art. 4.3 LAU), sin prórroga obligatoria.
La clave no está en el título que figure en el papel, sino en el destino real de la vivienda. Un contrato de temporada exige una causa de temporalidad verdadera: unas vacaciones, un desplazamiento laboral con fecha de fin, un curso académico. Si el inquilino vive allí de forma permanente, el contrato es de vivienda habitual, se llame como se llame.
Los derechos que pierde con un falso contrato de temporada
La diferencia práctica entre uno y otro régimen es enorme. Si su contrato se califica como de vivienda habitual, usted tiene:
Prórroga obligatoria de hasta 5 o 7 años. El art. 9.1 LAU (en la redacción dada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) garantiza al inquilino la prórroga anual obligatoria hasta un mínimo de cinco años de contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica, aunque el contrato se firmara por menos tiempo.
Prórroga tácita adicional de hasta 3 años. Llegado el vencimiento, si ninguna parte comunica su voluntad de no renovar en los plazos legales, el contrato se prorroga por anualidades hasta tres años más (art. 10.1 LAU).
Fianza limitada. En vivienda, la fianza obligatoria es de una mensualidad; en uso distinto de vivienda, de dos (art. 36.1 LAU). Las garantías adicionales en vivienda están limitadas a dos mensualidades en contratos de hasta cinco años (art. 36.5 LAU).
Derechos irrenunciables. El art. 6 LAU declara nulas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del inquilino las normas imperativas del régimen de vivienda. Es decir: aunque usted haya firmado la renuncia, esa renuncia no vale.
Con un contrato de temporada, en cambio, no hay prórroga obligatoria ni tácita legal: al terminar el plazo pactado, el propietario puede exigir la entrega de la vivienda. Ese es exactamente el efecto que busca el fraude.
La causa de la temporalidad debe ser real y constar en el contrato
Para que un arrendamiento de temporada sea válido no basta con ponerle ese nombre. Los tribunales, aplicando las reglas de interpretación de los contratos de los arts. 1281 y 1282 del Código Civil —que atienden a la intención real de las partes por encima de las palabras empleadas—, examinan el destino efectivo de la vivienda y recalifican el contrato cuando la temporalidad es ficticia.
Los indicios que los juzgados valoran habitualmente para detectar un falso contrato de temporada son, entre otros: que el inquilino esté empadronado en la vivienda; que no tenga otra residencia; que sus hijos estén escolarizados en la zona; que trabaje de forma estable en la misma localidad; que el contrato se haya renovado sucesivamente sin solución de continuidad; y que en el propio contrato no se exprese ninguna causa concreta de temporalidad.
Si el contrato se recalifica como arrendamiento de vivienda, el inquilino recupera íntegro el régimen protector: prórroga hasta 5 o 7 años (art. 9 LAU), prórroga tácita (art. 10 LAU) y nulidad de las cláusulas abusivas (art. 6 LAU).
El mito del «alquiler de once meses»
Merece mención aparte la leyenda urbana del contrato de once meses. Circula la idea de que, firmando por menos de un año, el contrato «no es de vivienda» y el inquilino no genera derecho a prórroga. Es falso.
La duración pactada no determina la naturaleza del contrato: lo hace el destino de la vivienda (art. 2 LAU). Un contrato de once meses cuyo objeto real es la residencia permanente del inquilino es un arrendamiento de vivienda y, por el art. 9.1 LAU, se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta los cinco o siete años, quiera o no el propietario. Los once meses solo son válidos como temporada si existe una causa temporal auténtica y acreditada.
Qué hacer si sospecha que su contrato de temporada es un fraude
Si usted vive de forma permanente en una vivienda con un contrato «de temporada», estos son los pasos que recomendamos:
1. Revise su contrato. Compruebe si expresa una causa concreta de temporalidad (trabajo desplazado, estudios, vacaciones) o si se limita a poner la etiqueta «temporada» sin justificación alguna.
2. Reúna pruebas de su residencia permanente. Certificado de empadronamiento, recibos de suministros a su nombre, matrícula escolar de los hijos, contrato de trabajo en la localidad, correspondencia bancaria y administrativa en ese domicilio.
3. No abandone la vivienda por un simple burofax. Si el propietario le comunica la extinción del contrato al vencimiento, usted puede oponerse alegando que se trata de un arrendamiento de vivienda con derecho a prórroga (art. 9 LAU). Quien decide la calificación, en caso de conflicto, es el juez, no el arrendador.
4. Conteste por escrito. Un burofax motivado, invocando los arts. 2, 6 y 9 LAU, deja constancia de su oposición y suele reconducir muchos casos sin llegar a juicio.
5. Asesórese antes de firmar cualquier renovación. Encadenar sucesivos contratos de temporada es precisamente uno de los indicios de fraude, pero también puede complicar la prueba si se firman documentos que reconocen la temporalidad.
Y para el propietario: los riesgos de disfrazar el contrato
El fraude también tiene consecuencias serias para el arrendador. Si el contrato se recalifica judicialmente, el propietario se encuentra con un inquilino con derecho a permanecer hasta cinco o siete años (art. 9.1 LAU), un desahucio por expiración del plazo desestimado con condena en costas, y la nulidad de las cláusulas que contradigan el régimen imperativo (art. 6 LAU).
Si su situación es la contraria —tiene una vivienda que realmente quiere alquilar por temporada— la solución es hacerlo bien: documentar la causa de temporalidad del inquilino, fijar una duración coherente con esa causa y conservar la prueba. Un contrato de temporada bien construido es perfectamente legal (art. 3.2 LAU).
Preguntas frecuentes sobre el alquiler de temporada
¿Un contrato de temporada de once meses es legal?
Solo si existe una causa real de temporalidad (desplazamiento laboral, estudios, etc.). Si la vivienda es su residencia permanente, el contrato es de vivienda habitual por el art. 2 LAU y genera prórroga obligatoria hasta 5 o 7 años (art. 9.1 LAU), aunque se haya firmado por once meses.
¿Qué pasa si el contrato no dice para qué temporada se alquila?
La ausencia de causa de temporalidad expresa es uno de los principales indicios de fraude. Los tribunales, aplicando los arts. 1281 y 1282 del Código Civil, atienden al destino real de la vivienda y pueden recalificar el contrato como arrendamiento de vivienda.
¿El empadronamiento sirve como prueba?
Sí. El certificado de empadronamiento, junto con suministros, escolarización de los hijos y trabajo estable en la localidad, es una de las pruebas más utilizadas para acreditar que la vivienda satisface una necesidad permanente en el sentido del art. 2.1 LAU.
¿Puede el casero echarme al acabar el contrato de temporada?
Si la temporada es real, sí: no hay prórroga obligatoria en el uso distinto de vivienda (art. 4.3 LAU). Pero si la temporalidad es ficticia, usted puede oponerse al desahucio y pedir la recalificación del contrato, con derecho a permanecer conforme al art. 9 LAU.
¿Cuánta fianza me pueden pedir en un alquiler de temporada?
En el arrendamiento para uso distinto de vivienda la fianza legal es de dos mensualidades; en el de vivienda, de una (art. 36.1 LAU). Pedir dos mensualidades de fianza en lo que en realidad es su vivienda habitual es otro indicio del fraude.
¿Y si ya he firmado renunciando a la prórroga?
La renuncia no es válida: el art. 6 LAU declara nulas las estipulaciones que perjudiquen al arrendatario respecto de las normas imperativas del régimen de vivienda, y la prórroga del art. 9 LAU es una de ellas durante los primeros años del contrato.
Hable con un abogado antes de entregar las llaves
Cada contrato es un mundo y la calificación depende de los detalles: la causa expresada, la duración, las renovaciones, su situación personal. Antes de aceptar que «el contrato se ha acabado» o de iniciar un pleito, conviene que un profesional examine su caso.
En Santamaría Baeza Abogados, despacho dirigido por Vicente José Santamaría Baeza (colegiado 8.150 del Ilustre Colegio de la Abogacía de Alicante), estudiamos su contrato y le decimos con claridad qué opciones tiene, tanto si es inquilino como si es propietario. Atendemos en Alicante, Elche y toda la provincia.
Llámenos al 654 581 493 y cuéntenos su caso, o escríbanos a través de nuestra página de contacto. También puede consultar el resto de servicios de nuestro área de Derecho Inmobiliario.
