Prestar un piso a un hijo, a un hermano o a unos sobrinos es uno de esos gestos de confianza que en su momento no parecen necesitar papeles. Un «quédate el tiempo que haga falta» dicho de palabra, y durante años todo funciona sin problemas. La dificultad aparece cuando las circunstancias cambian —una separación, la necesidad de vender la vivienda, un cambio económico o, simplemente, un enfriamiento de la relación— y el familiar que ocupa el inmueble se niega a devolverlo.
Entonces surge la pregunta que más angustia genera: ¿puedo recuperar mi piso si nunca firmamos nada? La buena noticia es que, en la inmensa mayoría de los casos, la respuesta es afirmativa. No haber firmado un contrato no le deja sin derechos; al contrario, esa ausencia de papeles suele jugar a favor del propietario.
En Santamaría Baeza Abogados, despacho con sede en Alicante, acompañamos con frecuencia a propietarios que se encuentran en esta situación. En esta guía le explicamos cómo identificar su caso, qué procedimiento permite recuperar la vivienda y qué riesgos conviene anticipar antes de dar el primer paso.
Precario o comodato: la distinción de la que depende todo
Cuando se cede una vivienda a un familiar de forma gratuita y sin contrato escrito, el Derecho español encuadra la situación en una de estas dos figuras, y la diferencia es decisiva para saber cuándo puede reclamarla.
El comodato es el préstamo de uso regulado en los artículos 1.740 y siguientes del Código Civil. El artículo 1.740 CC lo define como la entrega de una cosa no fungible para que el otro «use de ella por cierto tiempo y se la devuelva», y precisa que el comodato «es esencialmente gratuito». La clave está en ese «cierto tiempo»: existe comodato cuando se ha pactado un plazo o un uso concreto y determinado para la cesión.
El precario, en cambio, es la simple posesión de un inmueble que se disfruta por tolerancia o liberalidad del propietario, sin pagar renta y sin plazo ni finalidad específica. No está regulado como contrato en el Código Civil; es una construcción de la jurisprudencia. Su consecuencia práctica es contundente: el propietario puede reclamar la vivienda cuando quiera.
El propio Código Civil resuelve la duda más habitual. El artículo 1.750 CC establece que, si no se pactó la duración del comodato ni el uso al que debía destinarse la cosa, el propietario «puede reclamarla a su voluntad», y añade que «en caso de duda, incumbe la prueba al comodatario». Es decir: si usted prestó el piso «sin más», la ley presume que puede recuperarlo y traslada a su familiar la carga de demostrar lo contrario.
Qué dice la jurisprudencia sobre los pisos prestados a familiares
La Sala Primera del Tribunal Supremo ha fijado un criterio consolidado para estos casos: cuando en la cesión gratuita de una vivienda se ha fijado un plazo o un uso concreto, existe comodato; cuando no consta ni plazo ni una finalidad específica, la relación es de precario.
El matiz más importante para quien prestó un piso a un familiar es este: el Tribunal Supremo entiende que destinar la vivienda simplemente a «vivir en ella» no es un uso concreto y determinado, sino el uso genérico propio de cualquier inmueble. Por eso, ceder una casa a un hijo o a un hermano «para que vivan», sin fijar cuándo deben devolverla, se califica como precario y no como comodato (doctrina reiterada de la Sala Primera del Tribunal Supremo; entre otras resoluciones, STS 4872/2008).
Esta doctrina tiene una proyección muy frecuente en los conflictos familiares. El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, en su sentencia de 18 de enero de 2010 y en numerosas resoluciones posteriores, ha declarado que, cuando unos padres o suegros ceden la vivienda al hijo y a su cónyuge para que sea el domicilio familiar y después sobreviene un divorcio, la atribución del uso de la vivienda a uno de los cónyuges en el procedimiento de familia no vincula al propietario: frente a él, quien permanece en la casa sigue siendo un precarista y puede ser desalojado.
El desahucio por precario, paso a paso
La vía para recuperar la vivienda es la acción de desahucio por precario. El artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) la atribuye al juicio verbal y la reserva al «dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer» la finca. Estos son los pasos habituales:
- Reúna la prueba de su titularidad. La escritura de propiedad y una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad acreditan su derecho a poseer el inmueble. Conviene también recopilar cualquier indicio de que la cesión fue gratuita y sin plazo: mensajes, testigos o recibos.
- Califique correctamente su situación. Verifique que no se pactó plazo ni una finalidad concreta y que el familiar no paga renta. Ese análisis determina si la acción correcta es la de precario o una distinta.
- Envíe un requerimiento previo de devolución. Un burofax con acuse de recibo, concediendo un plazo razonable para abandonar la vivienda, deja constancia de que la tolerancia ha terminado y refuerza notablemente la posición procesal.
- Intente un medio adecuado de solución de controversias (MASC). Desde la entrada en vigor, el 3 de abril de 2025, de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, la legislación exige, con carácter general, intentar una solución extrajudicial antes de acudir a la vía civil. Una negociación documentada cumple este requisito.
- Presente la demanda de desahucio por precario. Se tramita por el juicio verbal (artículos 437 y siguientes LEC). A diferencia del desahucio por impago de renta, en el precario no cabe la enervación, porque no existe renta que pagar.
- Sentencia y lanzamiento. Si la sentencia estima la demanda, se fija una fecha de lanzamiento para la entrega de la vivienda. Las costas suelen imponerse a la parte cuya pretensión se rechaza (artículo 394 LEC).
Precario no es okupación: por qué no se aplica el «juicio rápido» antiokupas
Conviene aclarar un malentendido habitual. La Ley Orgánica 1/2025 introdujo la posibilidad de tramitar por juicio rápido los delitos de usurpación y de allanamiento de morada, agilizando la respuesta penal frente a la okupación. Pero esa vía penal no es aplicable cuando quien ocupa la vivienda entró con su permiso, como ocurre con un familiar al que usted prestó el piso.
En esos casos no hay delito: hay un precarista. La recuperación se canaliza por la vía civil del desahucio por precario, no por la denuncia penal. Confundir ambas situaciones es uno de los errores que más retrasan la recuperación del inmueble.
Riesgos y plazos que conviene anticipar
Recuperar un piso prestado es perfectamente posible, pero hay factores que conviene valorar con un abogado antes de demandar:
- Que el familiar alegue un comodato con plazo. Si logra probar que se pactó una duración o un uso concreto aún no agotado, el artículo 1.749 CC impide reclamar la vivienda antes de tiempo, salvo que el propietario acredite una necesidad urgente de ella.
- Situaciones de vulnerabilidad. La presencia de menores o de personas en situación de vulnerabilidad puede motivar la comunicación a los servicios sociales y ciertos aplazamientos del lanzamiento, aunque no impide, por sí sola, recuperar la propiedad.
- Los gastos asumidos por el familiar. El artículo 1.751 CC establece que el comodatario no puede retener la cosa prestada alegando lo que el propietario le deba; los gastos ordinarios de uso corren, además, por cuenta de quien disfruta el inmueble.
- Los plazos. Un juicio verbal de desahucio por precario puede prolongarse varios meses, en función de la carga del juzgado y de si la otra parte se opone. Anticiparse y preparar bien la prueba es la mejor forma de acortar el proceso.
Preguntas frecuentes
¿Es lo mismo precario que okupación?
No. La okupación supone entrar en una vivienda sin permiso del propietario y puede constituir delito de usurpación o de allanamiento de morada. El precario, en cambio, parte de una entrada consentida: usted prestó el piso. Por eso la recuperación se tramita por la vía civil del desahucio por precario y no por la penal.
¿Necesito un contrato escrito para recuperar mi piso?
No. La ausencia de contrato no le perjudica: el artículo 1.750 CC presume que, si no se pactó plazo ni uso, puede reclamar la vivienda a su voluntad, y traslada la carga de la prueba a quien la ocupa. Eso sí, conviene reunir indicios de que la cesión fue gratuita y sin plazo.
¿Y si mi familiar pagaba el IBI o los suministros?
Asumir el pago de los suministros, la comunidad o el IBI no equivale, por sí solo, a pagar una renta. La jurisprudencia entiende que ese tipo de gastos no constituye una contraprestación que convierta el precario en un arrendamiento. Distinto sería que existiera el pago de una cantidad pactada como renta: en ese caso estaríamos ante un arrendamiento y el procedimiento sería otro.
¿Puede mi familiar alegar que le dejé la casa «para siempre»?
Puede alegarlo, pero deberá probarlo. El artículo 1.750 CC sitúa la carga de la prueba del plazo o del uso en quien ocupa la vivienda. Una promesa verbal genérica, sin fecha ni finalidad concreta, difícilmente impedirá la recuperación del inmueble.
¿Cuánto tarda un desahucio por precario?
Depende del juzgado y de si hay oposición, pero suele tramitarse en varios meses. Preparar la demanda con la documentación completa y un requerimiento previo bien hecho es la mejor forma de evitar dilaciones.
¿Puedo reclamar una compensación por el tiempo de ocupación?
Es posible reclamar una compensación por el uso de la vivienda durante el tiempo en que la ocupación se prolongó indebidamente, normalmente en un procedimiento independiente. Conviene valorar caso por caso con un abogado si esa reclamación resulta viable.
Recupere su vivienda con el respaldo de un despacho de Alicante
Cada cesión familiar tiene matices —quién consta como propietario, qué se dijo en su momento, quién vive hoy en la casa— y de ellos depende la estrategia. Un análisis jurídico riguroso al inicio evita demandas mal planteadas y acelera la recuperación del inmueble.
En Santamaría Baeza Abogados estudiamos su caso, calificamos correctamente la situación y, con nuestro equipo de derecho inmobiliario, le acompañamos en todo el procedimiento, desde el requerimiento previo hasta el lanzamiento. Atendemos a clientes de Alicante, Elche y toda la provincia, y desde nuestra sede en Alicante damos servicio a toda España.
Llame al 654 581 493 y le indicaremos los pasos concretos para recuperar su vivienda. También puede escribirnos a través de nuestra página de contacto.
