Firmar un contrato de alquiler en Alicante en 2026 sigue siendo, para muchos inquilinos y propietarios, un trámite que se hace con prisa, bajo presión y casi sin leer la letra pequeña. El problema es que, dentro de esa letra pequeña, conviven cláusulas perfectamente válidas con otras radicalmente nulas. Y la diferencia entre unas y otras puede suponer cientos —o miles— de euros, además de derechos básicos sobre la vivienda.
En Santamaría Baeza Abogados, despacho con sede en Alicante y atención a toda la provincia y al resto de España, revisamos cada semana contratos de alquiler con cláusulas que el inquilino firma creyendo que «es lo normal», cuando en realidad son inaplicables. La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), tras las reformas operadas por el Real Decreto-ley 7/2019 y la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, establece un marco fuertemente protector del arrendatario de vivienda habitual, hasta el punto de declarar nulo de pleno derecho todo pacto que se aparte de él en su perjuicio (art. 6 LAU).
Esta guía explica, con la normativa y la jurisprudencia en la mano, cuáles son las cláusulas abusivas que más se repiten en 2026, cómo identificarlas, qué consecuencias tiene su nulidad y cómo solicitar su anulación, tanto por vía extrajudicial como ante el juzgado.
1. ¿Qué se entiende por cláusula abusiva en un contrato de alquiler?
El concepto de cláusula abusiva tiene una doble vía de control en nuestro ordenamiento jurídico, según el contrato sea con consumidor o no:
- Vía LAU. El artículo 6 de la Ley 29/1994 dispone que «son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice». Es decir, cualquier cláusula del contrato que recorte derechos del inquilino reconocidos en el Título II de la LAU se tiene directamente por no puesta.
- Vía consumo (TRLGDCU). Cuando el arrendador es profesional —empresas, fondos, socimis, gestoras patrimoniales o cualquier persona que dedique su actividad al alquiler de inmuebles—, se aplica además el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre. Sus artículos 80 a 91 establecen los requisitos de transparencia y la lista de cláusulas reputadas abusivas. La nulidad parcial está expresamente prevista en el art. 83 TRLGDCU, en la redacción dada por la Ley 3/2014.
A esto se suma la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre cláusulas abusivas, cuya interpretación por el TJUE obliga al juez nacional a apreciar de oficio el carácter abusivo de una cláusula (entre otras, STJUE de 14 de junio de 2012, asunto C-618/10, Banco Español de Crédito; y línea jurisprudencial reiterada en la STJUE de 17 de mayo de 2022, asunto C-600/19).
2. Cláusulas abusivas más frecuentes en contratos de alquiler en 2026
2.1. Renuncia anticipada a la prórroga obligatoria (art. 9 LAU)
El art. 9.1 LAU, tras la reforma del RDL 7/2019, fija una duración mínima de 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica) por aplicación de prórrogas obligatorias anuales. Cualquier cláusula que obligue al inquilino a renunciar a esa prórroga, o que fije una duración inferior «salvo aceptación expresa de prórroga», se tiene por no puesta conforme al art. 6 LAU. La jurisprudencia menor es constante (entre otras, SAP Madrid, Sección 19ª, 23/2024, de 22 de enero).
2.2. Renuncia a la prórroga tácita del art. 10 LAU
Cuando ninguna de las partes notifica la no renovación con al menos 4 meses (arrendador) o 2 meses (inquilino) de antelación, el contrato se prorroga obligatoriamente por anualidades hasta 3 años más (art. 10.1 LAU). Las cláusulas que sustituyen esta prórroga tácita por la finalización automática del contrato son nulas.
2.3. Fianza superior a la legal o destinada a otros conceptos
El art. 36 LAU obliga al arrendador a exigir y depositar una fianza en metálico equivalente a una mensualidad en arrendamiento de vivienda (dos en uso distinto). Son abusivas las cláusulas que fijan la fianza en dos o tres mensualidades para vivienda habitual disfrazándola de «depósito» (la garantía adicional del art. 36.5 LAU está limitada a un máximo de dos mensualidades en contratos de hasta cinco/siete años); las que autorizan al arrendador a aplicar la fianza unilateralmente a impagos durante la vigencia del contrato (la fianza responde de las obligaciones al término del arrendamiento, art. 36.1 LAU); y las que pretenden imputar a la fianza intereses, costas o conceptos no previstos.
2.4. Repercusión al inquilino de gastos prohibidos
El art. 20 LAU permite pactar la repercusión al arrendatario de gastos de servicios individualizables por contador (luz, agua, gas), pero existen partidas que no pueden trasladarse al inquilino salvo que sean cuantificables y consten por escrito. Tras la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador cuando este sea persona jurídica (art. 20.1 LAU, último párrafo). El IBI y la tasa de basuras sólo se pueden repercutir si se hace constar de forma expresa, anual y cuantificada (STS 12/2020, de 15 de enero, y línea posterior). Los gastos de comunidad sólo pueden repercutirse si se establecen anualmente y por escrito en el momento del contrato.
2.5. Subida de renta superior al límite legal
La Ley 12/2023 introdujo un sistema de actualización de la renta que, para 2024, 2025 y 2026, sustituye al IPC por el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda publicado por el INE (disposición final sexta de la Ley 12/2023). Cualquier cláusula que vincule la subida al IPC general sin más, o que la fije por encima de ese índice, es nula en lo que exceda del límite legal.
2.6. Cláusulas que prohíben empadronarse, recibir visitas o tener mascotas no peligrosas
El derecho fundamental a la libre circulación y al empadronamiento (Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local) no puede limitarse contractualmente. Asimismo, las prohibiciones genéricas y desproporcionadas se reputan abusivas por aplicación del art. 86 TRLGDCU.
2.7. Sumisión expresa a fuero distinto del lugar del inmueble
El art. 52.1.7º LEC fija como fuero imperativo el del lugar del inmueble. Las cláusulas de sumisión a tribunales distintos —típicamente Madrid o Barcelona en contratos firmados con grandes tenedores— son nulas. En materia de consumidores, además, el art. 90.2 TRLGDCU las cataloga expresamente como abusivas.
2.8. Cláusulas penales desproporcionadas por desistimiento
El art. 11 LAU permite al inquilino desistir del contrato pasados los 6 primeros meses, con preaviso de 30 días, pudiendo pactarse una indemnización máxima de una mensualidad por cada año restante. Las cláusulas que imponen indemnizaciones superiores —por ejemplo, «las rentas restantes hasta la finalización del contrato»— son nulas por aplicación combinada de los arts. 6 LAU y 85.6 TRLGDCU.
2.9. Renuncia al derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto)
El art. 25.8 LAU permite pactar la renuncia al derecho de adquisición preferente, siempre que el contrato tenga una duración pactada superior a 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica). Por debajo de ese umbral, la renuncia es nula.
2.10. Cláusulas de exoneración de responsabilidad del arrendador
La obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad (art. 21 LAU) es indisponible. Las cláusulas que trasladan al inquilino la conservación estructural o las grandes reparaciones —tejados, fachadas, instalaciones generales— son nulas.
3. Marco jurisprudencial: cómo entienden los tribunales la nulidad
La doctrina del Tribunal Supremo y del TJUE en materia de cláusulas abusivas se resume en tres ideas fuerza: (1) nulidad de pleno derecho y de oficio: la cláusula nula no produce efectos desde su origen y el juez está obligado a apreciarla incluso si las partes no la invocan (STJUE C-618/10 y posteriores; art. 6 LAU); (2) nulidad parcial: la cláusula abusiva se expulsa del contrato, que continúa en vigor sin ella, salvo que su desaparición lo haga inviable (art. 83 TRLGDCU); (3) imposibilidad de integración judicial en perjuicio del consumidor: el juez no puede sustituir la cláusula nula por una redacción «moderada» más favorable al arrendador profesional (STS 1916/2023, Sala Primera).
En el ámbito específico de los arrendamientos urbanos son relevantes la STS 297/2019, de 28 de mayo (renta condicionada y prórroga), y la STS 1027/2022 sobre repercusión de gastos no pactados expresamente.
4. Pasos prácticos para anular una cláusula abusiva en su contrato de alquiler
Paso 1. Auditoría del contrato. Lo primero es leer el contrato completo, identificar la cláusula problemática y comprobar si encaja en alguno de los supuestos del apartado anterior. En nuestro despacho ofrecemos una auditoría documental del contrato de alquiler para inquilinos y propietarios de Alicante y provincia.
Paso 2. Requerimiento extrajudicial. Antes de pleitear, conviene remitir al arrendador (o al inquilino) un burofax identificando la cláusula concreta, su carácter abusivo y solicitando su no aplicación. Este requerimiento interrumpe la prescripción de las cantidades indebidamente pagadas y sirve de base probatoria para un futuro litigio.
Paso 3. Reclamación de cantidades indebidamente cobradas. Si la cláusula abusiva se ha traducido en pagos —comisiones inmobiliarias indebidas, IBI no pactado, fianzas no devueltas, subidas de renta no permitidas— procede reclamar su devolución. La acción es la del art. 1303 CC. El plazo de prescripción es el del art. 1964 CC: cinco años desde que pudo exigirse el cumplimiento de la obligación.
Paso 4. Demanda judicial. Si la vía extrajudicial fracasa, se interpondrá demanda de juicio verbal —si la cuantía no excede de 6.000 €— o de juicio ordinario, ante el juzgado de primera instancia del lugar del inmueble (art. 52.1.7º LEC), pidiendo la declaración de nulidad de la cláusula, la devolución de cantidades con intereses del art. 1108 CC y la condena en costas (art. 394 LEC).
Paso 5. Ejecución. Obtenida sentencia firme, si el arrendador no cumple voluntariamente, se inicia ejecución forzosa al amparo del Libro III de la LEC, con embargo de cuentas y bienes.
5. Especial atención en Alicante: contratos en zonas tensionadas
Mediante Resolución de 11 de marzo de 2025 de la Conselleria de Vivienda y Arquitectura Bioclimática, la Comunidad Valenciana declaró diversos municipios —entre ellos varios barrios de Alicante y Elche— como zonas de mercado residencial tensionado, al amparo del art. 18 de la Ley 12/2023. En estas zonas, los contratos firmados a partir de la declaración están sujetos a límites adicionales de actualización y, en el caso de grandes tenedores, a un sistema de índices de referencia. Las cláusulas que ignoren estos límites son nulas por contradecir norma imperativa (arts. 17 y 18 Ley 12/2023, en relación con el art. 6 LAU).
6. Preguntas frecuentes sobre cláusulas abusivas en alquiler
¿Si firmé el contrato hace años, puedo seguir reclamando?
Sí. La nulidad es de pleno derecho y no prescribe (art. 1301 CC). Sí prescribe a los cinco años, sin embargo, la reclamación de las cantidades indebidamente pagadas (art. 1964 CC). En la práctica, recomendamos no esperar.
¿Puede el propietario rescindir el contrato si le reclamo una cláusula nula?
No. La resolución del contrato sólo procede por las causas tasadas del art. 27 LAU (impago, subarriendo no consentido, daños dolosos, actividades molestas…). Reclamar la nulidad de una cláusula no es causa de resolución y constituiría, en su caso, una represalia contraria al art. 1258 CC.
¿Y si soy el arrendador y descubro que algunas cláusulas son nulas?
Conviene firmar una adenda que sustituya esas cláusulas por otras conformes a la LAU vigente. Mantenerlas puede dar pie, en caso de litigio, a la nulidad de oficio y a costas.
¿Qué pasa si la cláusula está en un anexo o en condiciones generales?
Se aplica el mismo régimen: la incorporación de condiciones generales exige el doble control de incorporación y transparencia previsto en los arts. 5 y 7 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, y en el art. 80 TRLGDCU. Una cláusula no negociada, ilegible o no entregada al inquilino no se entiende incorporada al contrato.
¿Tengo que ir al juzgado obligatoriamente?
No necesariamente. Muchas reclamaciones se resuelven con un burofax bien redactado y una negociación firme. La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, exige además, con carácter general, un medio adecuado de solución de controversias (MASC) previo al proceso civil, salvo excepciones.
Conclusión: revise su contrato antes de firmar (o renovar)
La LAU, la Ley 12/2023 y la doctrina del TJUE y del Tribunal Supremo configuran en 2026 uno de los marcos más protectores que ha tenido el inquilino en España. Eso significa, también, que muchos contratos antiguos —y no pocos contratos nuevos firmados con plantillas obsoletas— incluyen cláusulas que no resistirían un control judicial. Identificarlas a tiempo permite recuperar dinero, evitar litigios y firmar relaciones arrendaticias sólidas para ambas partes.
En Santamaría Baeza Abogados, en Alicante, llevamos décadas asesorando a propietarios e inquilinos en materia de arrendamientos. Si tiene dudas sobre alguna cláusula concreta o quiere una revisión completa de su contrato, póngase en contacto con nosotros:
Teléfono directo: 654 581 493
Web: santamariabaezaabogados.es
Evaluación inicial del caso sin compromiso.
Recursos internos:
