Cuando la cuota de la hipoteca se come más de la mitad de lo que entra en casa, parece que ya solo queda esperar la ejecución. No es así. Existe una vía legal y gratuita para renegociar la deuda o incluso entregar la vivienda quedando libre de ella. Conocer los requisitos del Código de Buenas Prácticas es el primer paso, porque de ellos depende que el banco esté obligado a decir que sí.
Qué es y qué obliga
Los requisitos del Código de Buenas Prácticas: por qué el banco no puede negarse
El Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual es el anexo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
Su mecánica tiene dos piezas. La adhesión de la entidad es voluntaria (artículo 5.1). Pero desde que se adhiere y el deudor acredita que está en el umbral de exclusión, aplicarlo pasa a ser de obligado cumplimiento (artículo 5.4). Ya no es una petición de gracia: es un derecho exigible. Las entidades comunican su adhesión a la Secretaría General del Tesoro, que publica el listado, y casi todas las que operan en Alicante, Elche y el resto de la provincia figuran en él.
Conviene deshacer una confusión frecuente en 2026. Junto a este Código permanente, en 2022 se aprobó otro coyuntural para aliviar la subida de los tipos (Real Decreto-ley 19/2022), dirigido a rentas medias. Era temporal: según informa el Banco de España, sus medidas podían pedirse hasta finales de noviembre de 2025, plazo extendido a finales de mayo de 2026 solo para residentes en zonas de la Comunidad Valenciana afectadas por la DANA. Cerrada esa ventana, el operativo es el de 2012.
Umbral de exclusión
Umbral de exclusión y dación en pago: los tres requisitos económicos
El artículo 3 del Real Decreto-ley 6/2012 exige que concurran todas estas circunstancias.
- Límite de ingresos. Que los ingresos conjuntos de la unidad familiar no superen tres veces el IPREM anual de catorce pagas. Sube a cuatro veces si algún miembro tiene declarada discapacidad superior al 33 %, dependencia o enfermedad que le incapacite permanentemente para trabajar; y a cinco veces en supuestos tasados, como discapacidad intelectual o enfermedad mental desde el 33 %, o discapacidad física o sensorial desde el 65 %.
- Alteración significativa de circunstancias. Que en los cuatro años anteriores a la solicitud haya empeorado la situación económica, entendida como el incremento del esfuerzo que la carga hipotecaria representa sobre la renta familiar, o hayan sobrevenido circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.
- Esfuerzo hipotecario. Que la cuota supere el 50 % de los ingresos netos del conjunto de la unidad familiar. Ese porcentaje baja al 40 % cuando concurre alguna de las situaciones de discapacidad, dependencia o enfermedad citadas.
Son circunstancias de especial vulnerabilidad: familia numerosa, unidad monoparental con hijos a cargo, presencia de un menor, un miembro con discapacidad superior al 33 %, dependencia o enfermedad incapacitante, convivencia con parientes hasta el tercer grado en esas situaciones, víctima de violencia de género o de trata, y deudor mayor de sesenta años.
El IPREM anual de catorce pagas continúa fijado en 8.400 euros, congelado desde 2023 por la prórroga presupuestaria. Con esa referencia, el límite general de tres veces se sitúa en 25.200 euros anuales para toda la unidad familiar; el de cuatro veces, en 33.600 euros; y el de cinco, en 42.000 euros. Conviene comprobar la cuantía vigente al solicitar.
Hay un requisito adicional que decide muchos expedientes. El artículo 5.2 limita el precio de adquisición de la vivienda: no puede exceder en más de un 20 % del resultado de multiplicar su superficie por el precio medio por metro cuadrado de vivienda libre del índice oficial correspondiente al año de compra y a la provincia, con un tope absoluto de 300.000 euros. Para la dación en pago el listón es más duro: mismo cálculo sin ese margen y tope de 250.000 euros.
Matrimonio en Alicante con dos hijos menores. Ingresos netos conjuntos de 1.700 euros al mes (23.800 euros anuales), por debajo del límite de 25.200. Cuota hipotecaria de 900 euros, el 52,9 % de esos ingresos, por encima del 50 % exigido. Además, la presencia de un menor ya constituye circunstancia de especial vulnerabilidad. Cumplen el umbral.
Escalera de medidas
Reestructuración de deuda hipotecaria: requisitos y orden de las medidas
El Código no ofrece un menú a la carta: las medidas se aplican en cascada y hay que agotar cada una para pasar a la siguiente.
- Solicitar la reestructuración. La entidad tiene un mes desde la solicitud para notificar un plan. El deudor puede presentar el suyo, que el banco debe analizar y, si lo rechaza, motivar. Ojo al límite: no cabe pedirla si en la ejecución ya se anunció la subasta.
- Recibir el plan con sus tres medidas. Carencia de cinco años en la amortización de capital, ampliación del plazo hasta un total de cuarenta años desde la concesión y reducción del tipo durante la carencia a euríbor menos 0,10. Hay versiones atenuadas si el esfuerzo creció menos de 1,5 sin especial vulnerabilidad.
- Pedir la quita si el plan es inviable. Se considera inviable el que arroje una cuota superior al 50 % de los ingresos conjuntos. Acreditado eso, cabe solicitar una quita del capital pendiente, que la entidad puede aceptar o rechazar en un mes. Uno de los métodos previstos es la reducción del 25 %.
- Solicitar la dación en pago. Dentro de los veinticuatro meses siguientes a la solicitud de reestructuración, si esta y la quita no resultan viables. Aquí la entidad está obligada a aceptar la entrega, quedando la deuda definitivamente cancelada.
- Pedir el alquiler posterior. Solicitándolo en el mismo momento de la dación, el deudor puede seguir dos años en la vivienda como arrendatario, con una renta anual del 3 % del importe de la deuda en ese momento.
Para la quita y la dación se exigen además los requisitos del artículo 3.2: carecer de otros bienes suficientes, que sea la única vivienda en propiedad y que el préstamo se concediera para adquirirla, y que los codeudores ajenos cumplan también las condiciones.
Dos límites cierran el paso a la dación: que ya se haya anunciado la subasta y que la vivienda esté gravada con cargas posteriores. Este segundo frustra muchas operaciones, porque un simple embargo anotado después basta para dejar fuera al deudor; por eso conviene pedir nota simple antes de iniciar nada. Si esta vía se cierra, el terreno pasa a ser el de la defensa inmobiliaria y patrimonial.
Consejo profesional
La dación del Código cancela la deuda garantizada y también las responsabilidades personales del deudor y de terceros por esa misma deuda. Es una diferencia sustancial frente a la dación pactada libremente, donde la letra pequeña puede dejar vivos importes accesorios. El Tribunal Supremo ha tenido que aclarar quién responde de ciertos conceptos previos en daciones convencionales, como explicamos en este análisis sobre dación en pago y obligaciones previas. Antes de entregar las llaves, compruebe si encaja en el umbral: la protección legal es muy superior a la de un acuerdo privado.
Trámite y coste
Cómo se solicita: documentación y fiscalidad
La solicitud se dirige a la entidad con la documentación del artículo 3.3: certificado de rentas de la AEAT, últimas tres nóminas y certificados de prestaciones por desempleo o ingreso mínimo vital; libro de familia y empadronamiento referido al momento de la solicitud y a los seis meses anteriores; declaración de discapacidad o dependencia si procede; escrituras de compraventa e hipoteca; y una declaración responsable según el modelo aprobado por la comisión de seguimiento.
La fiscalidad acompaña a quien cumple los requisitos, y ese punto suele decidir la operación. El artículo 33.4.d) de la Ley 35/2006 del IRPF declara exenta la ganancia patrimonial derivada de la dación en pago de la vivienda habitual, y también de las ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales, siempre que el propietario no disponga de otros bienes suficientes. El artículo 105.1.c) del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales exime esas mismas transmisiones de la plusvalía municipal. Entregar la vivienda por esta vía no genera factura fiscal añadida.
Una advertencia necesaria: el artículo 7 hace responsable de daños, perjuicios y gastos a quien se beneficie de estas medidas sin reunir los requisitos o busque deliberadamente situarse en el umbral. Hay que poder acreditar cada dato. Prepare el expediente con un abogado especialista en derecho bancario antes de presentarlo. Puede consultar el Real Decreto-ley 6/2012 publicado en el BOE.
Preguntas frecuentes
Dudas habituales sobre los requisitos del Código
¿Puedo pedir la dación en pago si ya me han demandado?
Sí, siempre que el procedimiento de ejecución no haya llegado al anuncio de la subasta. Ese es el momento que cierra la puerta tanto a la reestructuración como a la dación. Si ya se anunció, hay que valorar otras vías de defensa procesal, así que conviene actuar en cuanto llega la primera notificación judicial.
¿Qué pasa si mi banco no está adherido al Código?
La adhesión es voluntaria y, si la entidad no se ha adherido, el Código no la vincula. Aun así, la mayoría de entidades significativas figuran en el listado de la Secretaría General del Tesoro. Conviene comprobarlo primero y, si no consta, negociar una salida convencional o estudiar el marco concursal.
¿El aval de mis padres queda liberado con la dación?
Sí. La dación acogida al Código supone la cancelación total de la deuda garantizada y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por esa deuda. Es la diferencia clave respecto de una dación negociada al margen de la norma, donde el avalista puede seguir expuesto.
Conclusión
Cumplir los requisitos convierte una súplica en un derecho
El Código de Buenas Prácticas no es una ayuda discrecional del banco: acreditado el umbral de exclusión, vincula a la entidad adherida. La dificultad no está en la norma, sino en armar el expediente con la documentación correcta y hacerlo antes de que el procedimiento llegue al punto de no retorno. Cada mes cuenta.
¿Cree que puede estar en el umbral de exclusión?
En Santamaría Baeza Abogados (Avda. Aguilera 39, Entlo. B, 03007 Alicante) estudiamos su caso sin coste.
Este artículo ofrece información jurídica general y no sustituye al asesoramiento individualizado sobre un caso concreto. Vicente José Santamaría Baeza, colegiado n.º 8.150 del Ilustre Colegio de la Abogacía de Alicante.
