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Si usted firmó su hipoteca hace diez, quince o incluso veinte años, probablemente pagó de su bolsillo la notaría, el registro de la propiedad, la gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que correspondían al banco. Durante años, muchos despachos le habrán dicho que «ya no se puede reclamar». La sentencia STS 1650/2025, de 18 de noviembre de 2025, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, deja claro lo contrario: el plazo de prescripción de la acción de restitución de los gastos hipotecarios no comienza a correr desde la firma del préstamo, sino desde que existe una sentencia firme que declara abusiva la cláusula. En consecuencia, miles de hipotecas firmadas en Alicante entre 2003 y 2018 siguen siendo plenamente reclamables en 2026.
En Santamaría Baeza Abogados, despacho independiente de Alicante con más de una década de experiencia en derecho bancario, hemos actualizado nuestro protocolo de reclamación a la nueva doctrina del Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. En este artículo le explicamos, con toda la legislación y jurisprudencia citada, qué puede recuperar, en qué plazo y cómo lo hacemos sin que usted adelante un solo euro.
Qué son los «gastos hipotecarios» y por qué se pueden reclamar
Cuando se constituye un préstamo hipotecario se generan una serie de gastos derivados de la propia escritura: aranceles notariales, inscripción en el Registro de la Propiedad, honorarios de gestoría, tasación del inmueble e Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Durante décadas, la gran mayoría de las entidades financieras incluyeron en sus contratos cláusulas que imponían al consumidor el pago de la totalidad de esos gastos.
El Tribunal Supremo, en su Sentencia del Pleno núm. 705/2015, de 23 de diciembre, declaró nula por abusiva esa cláusula de imposición de gastos al consumidor, con base en el artículo 89.3 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU). El efecto natural de la nulidad es la restitución íntegra de las cantidades indebidamente pagadas, conforme al artículo 1303 del Código Civil, que ordena que las partes se restituyan recíprocamente las cosas que hubieran sido materia del contrato.
Posteriormente, las SSTS 44/2019, 46/2019, 47/2019, 48/2019 y 49/2019, de 23 de enero de 2019, fijaron el reparto concreto de cada partida tras la declaración de nulidad: notaría al 50%, registro de la propiedad al 100% para el banco, gestoría al 100% para el banco y tasación al 100% para el banco (criterio modulado por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario). Sólo el AJD se mantuvo a cargo del prestatario tras la STS de Pleno 1505/2018.
El verdadero campo de batalla: la prescripción de la acción de restitución
Una vez claro qué se podía recuperar, las entidades financieras concentraron su defensa en un único argumento: la prescripción. Sostenían que, conforme al artículo 1964.2 del Código Civil (5 años desde la reforma operada por la Ley 42/2015), la acción ya estaba «muerta» si habían transcurrido más de cinco años desde el pago de cada gasto, esto es, desde la propia firma de la escritura.
Ese argumento ha caído. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en sus sentencias de 25 de enero de 2024 (asuntos acumulados C-810/21 a C-813/21) y, sobre todo, de 13 de febrero de 2025 (asunto C-240/24), declaró que el principio de efectividad del Derecho de la Unión y el artículo 6, apartado 1, y el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13/CEE se oponen a que el plazo de prescripción comience a contar antes de que el consumidor haya tenido conocimiento del carácter abusivo de la cláusula. En la práctica, ese conocimiento se produce, como muy pronto, cuando una sentencia firme declara la nulidad de la cláusula concreta del préstamo.
Recogiendo esa doctrina, la Sentencia del Tribunal Supremo 1650/2025, de 18 de noviembre de 2025, fija definitivamente el dies a quo del plazo de cinco años en la fecha de firmeza de la sentencia que declara abusiva la cláusula de gastos del concreto contrato de préstamo. La consecuencia es contundente: si su sentencia particular es de hace tres años, el plazo no empezó a correr hasta entonces; y si nunca la ha reclamado, el plazo todavía no ha comenzado.
¿Quién puede reclamar en 2026? Test rápido
Tras la STS 1650/2025, en términos generales podrá reclamar quien cumpla estas condiciones:
- Firmó una hipoteca como consumidor (uso personal, no empresarial), conforme al artículo 3 TRLGDCU.
- El préstamo se firmó antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 (16 de junio de 2019), que ya impone al banco la mayor parte de los gastos.
- El contrato contiene una cláusula que le imputa los gastos de notaría, registro y/o gestoría.
- La cláusula no se ha negociado individualmente (presunción del artículo 82.2 TRLGDCU).
No importa que la hipoteca esté ya cancelada, vendida o subrogada: el derecho a la restitución sobrevive, conforme al artículo 1303 CC y a la jurisprudencia consolidada del Supremo.
¿Cuánto se puede recuperar? Importes medios
Según los expedientes que tramitamos en nuestro despacho de Alicante, las cantidades recuperadas se mueven en estas horquillas:
- Notaría (50%): entre 200 y 400 €.
- Registro de la propiedad (100%): entre 150 y 350 €.
- Gestoría (100%): entre 250 y 400 €.
- Tasación: entre 0 y 350 €, según escritura y fecha (a partir de la Ley 5/2019 corresponde íntegramente al banco).
- Intereses legales del dinero: desde la fecha de cada pago hasta su devolución, conforme al artículo 1303 CC y los artículos 1100 y 1108 CC. Pueden suponer un 20-40 % adicional.
El importe medio reclamado por hipoteca en nuestra área de Alicante y Elche se sitúa entre 800 y 1.500 €, antes de intereses. Con intereses, no es infrecuente superar los 2.000 € en hipotecas firmadas hace 15-20 años.
Pasos prácticos: cómo reclamar paso a paso
1. Localizar la documentación
Necesitará la escritura de préstamo hipotecario (puede solicitar copia simple a la notaría autorizante por aplicación del artículo 224 del Reglamento Notarial), las facturas o recibos de notaría, registro y gestoría, y los justificantes del AJD.
2. Reclamación previa al Servicio de Atención al Cliente del banco
Conforme al artículo 30 de la Ley 44/2002 y a la Orden ECC/2502/2012, debe formularse reclamación ante el SAC de la entidad. La entidad dispone de un plazo máximo de 15 días hábiles para resolver desde la entrada en vigor de la Ley 7/2017, que transpone la Directiva 2013/11/UE.
3. Demanda judicial si la entidad no responde o lo hace de forma insuficiente
La acción se ejercita ante el Juzgado de Primera Instancia (en Alicante, los juzgados especializados en condiciones generales de la contratación, conforme al Acuerdo del CGPJ de 25 de mayo de 2017). El cauce procesal es el juicio ordinario o verbal según cuantía, regulado por los artículos 249 y 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
4. Costas y honorarios
El Tribunal Supremo, en su STS 472/2020, de 17 de septiembre, declaró que cuando el consumidor obtiene la nulidad de la cláusula y la restitución, procede la imposición de costas a la entidad bancaria, aunque se estimen parcialmente las pretensiones. Esto refuerza la viabilidad económica de la reclamación.
Atención: ofertas de «rebaja» del banco
Es habitual que, una vez recibida la reclamación previa, el banco ofrezca una transacción extrajudicial con quita del 30-50 %, normalmente acompañada de una cláusula de renuncia a futuras acciones. La STJUE de 9 de julio de 2020 (asunto C-452/18, Ibercaja) y la posterior STS 727/2023 exigen para la validez de esa renuncia que el consumidor haya tenido pleno conocimiento del alcance de los derechos a los que renuncia. En la práctica, casi ninguna de esas ofertas estándar cumple los estándares de transparencia exigidos.
Antes de firmar nada, conviene un cálculo independiente. En nuestro despacho realizamos esa valoración previa de su hipoteca y de la oferta del banco sin coste para usted.
Particularidades en Alicante y provincia
La Audiencia Provincial de Alicante, en numerosos pronunciamientos posteriores a 2019, viene aplicando con carácter restrictivo cualquier intento de las entidades de oponer prescripción anticipada. Tras la STS 1650/2025, los Juzgados de Primera Instancia de Alicante, Elche, Benidorm, Orihuela y Denia están desestimando sistemáticamente las excepciones de prescripción basadas en la fecha del contrato. Esto convierte 2026 en una ventana de oportunidad muy clara para todo el cinturón hipotecario de la provincia, especialmente para las miles de hipotecas vinculadas a la compra de vivienda durante los años 2004-2008 y 2014-2018.
Cómo trabajamos en Santamaría Baeza Abogados
Somos un despacho independiente, lo que significa que no representamos a ninguna entidad financiera ni recibimos comisiones de ellas. Trabajamos exclusivamente para el consumidor y aplicamos un sistema de honorarios alineado con el resultado: si usted no recupera, nosotros no cobramos. No exigimos provisión de fondos ni cobramos por el estudio del caso.
Nuestro proceso para reclamaciones de gastos hipotecarios incluye:
- Análisis gratuito de la escritura y de la cláusula de gastos.
- Cálculo individualizado de cantidades recuperables más intereses legales.
- Reclamación al SAC y, si es necesario, demanda judicial.
- Acompañamiento durante todo el procedimiento, sin sorpresas en la factura.
Si está interesado en otras reclamaciones bancarias, también le asesoramos en tarjetas revolving, cláusula suelo, IRPH y comisiones abusivas, áreas en las que la jurisprudencia de 2025 ha reforzado igualmente la posición del consumidor.
Preguntas frecuentes
¿Mi hipoteca está cancelada, ¿puedo seguir reclamando?
Sí. La cancelación del préstamo no extingue el derecho a la restitución de cantidades indebidamente pagadas. El artículo 1303 del Código Civil opera con independencia de la vigencia del contrato.
¿Y si firmé la hipoteca en 2005? ¿No ha prescrito?
No. Tras la STS 1650/2025, el plazo de cinco años del artículo 1964.2 CC sólo comienza a contar desde la sentencia firme que declara abusiva la cláusula de gastos de su contrato concreto. Si nunca ha reclamado, el plazo no ha empezado a correr.
¿Tengo que pagar algo por adelantado?
No. Aplicamos el lema del despacho: si usted no recupera, nosotros no cobramos. No hay provisión de fondos ni minutas por estudio del caso.
¿Puedo reclamar también el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)?
Para los préstamos firmados antes del Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, el AJD corresponde al prestatario por la doctrina fijada en la STS de Pleno 1505/2018, de 27 de noviembre. Sí son reclamables, en cambio, los gastos de notaría (50%), registro, gestoría y tasación.
¿Cuánto dura el procedimiento?
La reclamación al SAC se resuelve en 15 días hábiles. Si hay que acudir a juicio, el procedimiento ordinario ante los juzgados especializados de Alicante suele resolverse en primera instancia en un plazo de 10 a 18 meses, dependiendo del juzgado.
¿Y si el banco ya me devolvió una parte?
Sigue siendo reclamable la diferencia. La eficacia liberatoria de los allanamientos parciales depende del cumplimiento estricto del control de transparencia (STS 727/2023 y STJUE C-452/18, Ibercaja).
Actúe ahora: cada mes cuenta
La doctrina actual le da tiempo, pero ese tiempo se computa desde la firmeza de su sentencia, no desde la del vecino. Cuanto antes obtenga su declaración judicial de nulidad, antes consolidará su derecho y antes percibirá la devolución con intereses. Además, la combinación de ofertas transaccionales del banco y eventuales nuevos cambios normativos hacen aconsejable iniciar el procedimiento sin esperar.
En Santamaría Baeza Abogados, en Alicante, le ofrecemos evaluación gratuita y sin compromiso de su escritura y de los importes recuperables. Si decide reclamar, asumimos el procedimiento sin que adelante ni un euro: si usted no recupera, nosotros no cobramos.
Llámenos al 654 581 493 o escríbanos a despachosbabogados@gmail.com. Atendemos en Alicante, Elche y toda la provincia. Recupere lo que es suyo, con todas las garantías legales y sin riesgo económico.
