Le alquiló su vivienda con toda la confianza, firmó un contrato y, a los pocos meses, su inquilino dejó de pagar. Pero, a diferencia de un okupa clásico, esta persona no entró saltando una valla: tiene un contrato firmado y se atrinchera en él para no pagar y no marcharse. Esto es lo que se conoce popularmente como un inquiokupa, una figura que se ha convertido en una de las pesadillas más frecuentes para los propietarios en Alicante y en toda la Comunidad Valenciana.
En Santamaría Baeza Abogados llevamos años desalojando inquilinos morosos en juicios verbales arrendaticios y, créanos, la diferencia con la okupación clásica es enorme. La buena noticia es que la ley sí ofrece herramientas eficaces para recuperar la vivienda, siempre que se actúe con rapidez y con la prueba bien construida. La mala noticia es que cada mes que el propietario espera, son rentas que difícilmente recuperará.
Esta guía explica, paso a paso y con la legislación española vigente en 2026, qué es exactamente un inquiokupa, en qué se diferencia de un okupa, qué vías legales existen para desalojarlo y por qué el burofax es la pieza clave para que el procedimiento avance sin obstáculos.
¿Qué es un inquiokupa? Definición jurídica precisa
El término inquiokupa no es un concepto recogido como tal en ninguna ley española. Es una construcción mediática que describe una situación muy concreta: la del inquilino que entró legalmente en la vivienda mediante un contrato de arrendamiento (LAU 29/1994) pero que, una vez dentro, deja de pagar la renta y se niega a abandonar el inmueble.
Desde el punto de vista jurídico no estamos ante un okupa, sino ante un arrendatario en situación de impago. Esa distinción no es un matiz académico: determina la vía procesal aplicable, los plazos, la prueba necesaria y, sobre todo, las posibilidades de éxito.
Diferencia entre okupa e inquiokupa
Conviene tener clara la siguiente clasificación, porque condiciona toda la estrategia procesal:
- Okupa: persona que entra en una vivienda sin título alguno. Comete un delito de allanamiento de morada (art. 202 del Código Penal) si la vivienda está habitada, o de usurpación (art. 245.2 CP) si está vacía. Tras la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia —en vigor desde el 3 de abril de 2025—, estos delitos se enjuician por juicios rápidos, lo que permite resoluciones aproximadas de 15 días.
- Inquiokupa: persona que entró con un contrato válido (vía LAU) y que después incumple. La vía no es penal, sino civil: el juicio verbal de desahucio por falta de pago regulado en los artículos 437 y siguientes de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Confundir las dos figuras es el error más común y el que más tiempo (y dinero) hace perder al propietario. La Ley 1/2025 ha agilizado los juicios rápidos por okupación, pero no se aplica al inquiokupa, porque el origen de la posesión es contractual, no delictivo.
Vía civil vs. vía penal: por qué el inquiokupa solo se desaloja por la vía civil
Algunos propietarios, agotados, intentan denunciar penalmente al inquilino moroso. La realidad es que la jurisprudencia rechaza casi sistemáticamente esa vía: el Tribunal Supremo y las Audiencias Provinciales recuerdan que cuando hay contrato de arrendamiento, no concurren los elementos del tipo penal de usurpación del artículo 245.2 CP, porque la entrada fue lícita.
La consecuencia práctica es que el único camino realista es el civil:
- Requerimiento extrajudicial al arrendatario (burofax) de pago y, en su caso, recuperación.
- Demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique la vivienda (art. 52.1.7º LEC), que en Alicante son los del partido judicial correspondiente.
- Vista oral, sentencia y lanzamiento, fijando el día y hora exactos para el desalojo.
El procedimiento se canaliza a través del juicio verbal arrendaticio de los artículos 437 y siguientes LEC, que incluye especialidades muy útiles para el propietario, como la acumulación de la reclamación de rentas y de la acción de desahucio en una única demanda (art. 438.3 LEC) y la fijación de fecha de lanzamiento desde el primer momento (art. 440.3 LEC), de modo que si el inquilino no se opone, el lanzamiento se ejecuta sin nueva señalamiento.
La prueba del impago: el corazón del procedimiento
Un desahucio por falta de pago se gana o se pierde por la prueba del impago. La buena noticia es que el sistema procesal español facilita mucho esta acreditación al propietario, siempre que el contrato esté bien hecho y el burofax bien redactado.
Documentación esencial
- Contrato de arrendamiento firmado, mejor con fianza depositada en la Generalitat Valenciana conforme a la Ley 8/2004 de la Vivienda de la Comunidad Valenciana.
- Justificantes de pago de las rentas anteriores (recibos bancarios, transferencias) para demostrar el patrón normal y el momento exacto en que se rompió.
- Extractos bancarios del propietario que muestren la falta de ingreso de las mensualidades reclamadas.
- Comunicaciones con el inquilino: WhatsApp, correos electrónicos y, sobre todo, el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido.
El burofax: por qué es imprescindible
Aunque la LEC no exige formalmente un requerimiento previo para interponer la demanda, el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido de Correos cumple varias funciones críticas:
- Acredita la fecha exacta en la que se reclama la renta y se anuncia el desahucio.
- Impide la llamada enervación futura: el artículo 22.4 LEC permite al inquilino paralizar el desahucio pagando todo lo debido, pero solo una vez y siempre que no se le hubiera requerido fehacientemente con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda. Sin requerimiento, el inquilino puede enervar; con burofax, normalmente ya no.
- Demuestra ante el juez la buena fe del propietario y su voluntad de evitar el conflicto.
- Facilita el cobro posterior frente al avalista, fiador o seguro de impago.
Por eso, en cuanto el inquilino acumula una sola mensualidad impagada, lo recomendable es enviar burofax. Esperar a tener tres o cuatro impagos para «no parecer agresivo» es el error que más caro paga al propietario, porque cada mes adicional alarga la pérdida.
Plazos reales del desahucio del inquiokupa en Alicante
Sobre el papel, el juicio verbal de desahucio es uno de los procedimientos más rápidos de la jurisdicción civil. En la práctica, según los datos publicados por el Consejo General del Poder Judicial sobre los Juzgados de Alicante, la duración media de un desahucio por impago oscila entre 6 y 12 meses, dependiendo de la carga del juzgado, de si el inquilino se opone, y de si se acredita situación de vulnerabilidad.
Una secuencia tipo en un caso bien gestionado por el despacho es:
- Burofax de requerimiento: 0–10 días.
- Demanda y admisión a trámite: 15–45 días.
- Decreto del LAJ con fecha de juicio y de lanzamiento (art. 440.3 LEC): 1–3 meses.
- Vista del juicio verbal (si hay oposición): 2–6 meses.
- Sentencia y firmeza: 1–2 meses.
- Lanzamiento efectivo con auxilio de la comisión judicial y, si es necesario, de la Policía: según fecha asignada.
Cuando el inquilino alegue vulnerabilidad económica al amparo del Real Decreto-ley 11/2020 y de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el juez puede acordar la suspensión del lanzamiento durante un plazo limitado, condicionado al informe de los servicios sociales. Esto no impide ganar el desahucio, pero sí puede retrasar el lanzamiento. Por eso es vital que el procedimiento esté impecablemente construido desde el principio.
El papel del seguro de impago y del aval
Si el contrato cuenta con seguro de impago de rentas o con aval bancario, el burofax se convierte en condición previa imprescindible para activar la cobertura. Las pólizas suelen exigir que el propietario haya requerido al inquilino y haya iniciado las acciones legales en plazo.
De la misma forma, el aval del artículo 1822 del Código Civil obliga al fiador a responder solidariamente del impago, siempre que así se haya pactado. Una buena minuta de demanda incluye al fiador como codemandado para garantizar la ejecución posterior.
Pasos prácticos si tiene un inquiokupa en su vivienda en Alicante
Estos son los pasos que recomendamos a cualquier propietario que detecte que su inquilino ha dejado de pagar:
- No corte suministros ni cambie la cerradura. Hacerlo puede ser constitutivo de un delito de coacciones (art. 172 CP) y arruinará el desahucio. La autotutela está prohibida en nuestro ordenamiento.
- Documente el impago. Reúna contrato, recibos, extractos bancarios y comunicaciones.
- Envíe el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido reclamando las rentas vencidas y advirtiendo de que se ejercitarán acciones legales si no se atiende el pago en 30 días.
- Acuda a un abogado especializado en arrendamientos en Alicante. La diferencia entre una demanda de desahucio bien planteada y otra mal hecha pueden ser meses adicionales de impago.
- Interponga la demanda de juicio verbal arrendaticio acumulando desahucio y reclamación de rentas (art. 438.3 LEC).
- Asista a la vista o, si no hay oposición, espere al lanzamiento que el LAJ ya habrá señalado.
- Ejecute la sentencia firme contra el inquilino y, en su caso, contra fiador o seguro.
En nuestro servicio de desahucios en Alicante trabajamos con honorarios cerrados desde el inicio, sin sorpresas. Y si la situación se cruza con una ocupación pura —por ejemplo, porque el inquiokupa ha cedido la vivienda a un tercero sin contrato—, combinamos ambas vías para acelerar la recuperación del inmueble.
Errores frecuentes que retrasan o impiden el desahucio
- Aceptar pagos parciales sin reservas. Si admite cantidades sin dejar claro que son a cuenta y sin renunciar al desahucio, puede dar lugar a una «novación tácita» del contrato.
- Negociar de palabra sin acta de conciliación. Cualquier acuerdo posterior al impago debe documentarse y, si es posible, elevarse a escritura pública o a acta judicial de conciliación.
- Esperar demasiado. Cuanto más se prolongue el impago sin acción judicial, mayor es la probabilidad de que el inquilino se declare insolvente o entre en situación de vulnerabilidad acreditada.
- Demandar sin burofax previo. Permite la enervación del art. 22.4 LEC y obliga al propietario a reiniciar todo el ciclo si vuelve el impago.
Preguntas frecuentes sobre los inquiokupas
¿Puedo denunciar a un inquiokupa en la policía como si fuera un okupa?
No. La doctrina mayoritaria del Tribunal Supremo y las Audiencias Provinciales rechazan la calificación penal cuando hay contrato de arrendamiento previo. La vía es siempre civil, mediante el juicio verbal arrendaticio del art. 437 LEC. Solo cabría vía penal si concurriese un delito autónomo (daños del art. 263 CP, coacciones, etc.).
¿La Ley 1/2025 antiokupas me sirve si tengo un inquilino moroso?
No directamente. La Ley Orgánica 1/2025 reforma el enjuiciamiento de los delitos de allanamiento y usurpación para tramitarlos por juicios rápidos en torno a 15 días, pero solo aplica a quien entra sin título. Para el inquiokupa la vía sigue siendo el desahucio civil por falta de pago.
¿Cuánto cuesta un desahucio por inquiokupación en Alicante?
Depende del importe reclamado, de si hay oposición y de la complejidad probatoria. En Santamaría Baeza Abogados ofrecemos honorarios cerrados desde el inicio y, en muchos casos, vinculados al éxito del cobro. Pida un presupuesto detallado al teléfono 654 581 493.
¿Y si el inquilino se declara vulnerable?
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda permite suspender el lanzamiento por un plazo limitado si los servicios sociales certifican vulnerabilidad. No impide ganar el procedimiento ni la sentencia, pero sí puede retrasar la ejecución. La estrategia consiste en personarse en el incidente de vulnerabilidad y aportar prueba contradictoria cuando proceda.
¿Puede el inquilino enervar la acción pagando lo debido?
Sí, pero solo una vez y bajo las condiciones del art. 22.4 LEC: que no se le haya requerido fehacientemente al menos 30 días antes de la demanda. Por eso el burofax es decisivo: bien hecho, neutraliza la enervación.
¿Puedo pedir una indemnización adicional por daños en la vivienda?
Sí. Junto con la reclamación de rentas y la acción de desahucio, se puede acumular en la misma demanda la reclamación de los daños y desperfectos que excedan del uso normal (art. 1561 y 1563 CC), aportando peritaje técnico cuando sea necesario.
Conclusión: actúe con rapidez, con prueba y con un abogado especializado
El inquiokupa no es un okupa, pero la sensación del propietario es la misma: la vivienda atrapada y el dinero saliendo cada mes. La diferencia es que la ley civil sí ofrece un cauce eficaz —el juicio verbal de desahucio del art. 437 LEC— siempre que se actúe con rapidez, con prueba documental sólida y con un burofax que blinde el procedimiento contra la enervación.
En Santamaría Baeza Abogados llevamos décadas defendiendo a propietarios de Alicante, Elche y toda la provincia frente a inquilinos morosos e inquiokupas. Estudiamos su contrato, redactamos el burofax adecuado y planteamos la demanda con la estrategia probatoria precisa para que el lanzamiento llegue en el menor tiempo posible.
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Despacho situado en Alicante, con presencia en Elche y toda la provincia. Director: Vicente José Santamaría Baeza. Más información en santamariabaezaabogados.es.
