Por Vicente José Santamaría Baeza, abogado colegiado nº 8.150 del ICALI · Actualizado el 12 de noviembre de 2026

Tiempo de lectura: 10 minutos

Le alquiló su vivienda con toda la confianza, firmó un contrato y, a los pocos meses, su inquilino dejó de pagar. Pero, a diferencia de un okupa clásico, esta persona no entró saltando una valla: tiene un contrato firmado y se atrinchera en él para no pagar y no marcharse. Esto es lo que se conoce popularmente como un inquiokupa, una figura que se ha convertido en una de las pesadillas más frecuentes para los propietarios en Alicante y en toda la Comunidad Valenciana.

En Santamaría Baeza Abogados llevamos años desalojando inquilinos morosos en juicios verbales arrendaticios y, créanos, la diferencia con la okupación clásica es enorme. La buena noticia es que la ley sí ofrece herramientas eficaces para recuperar la vivienda, siempre que se actúe con rapidez y con la prueba bien construida. La mala noticia es que cada mes que el propietario espera, son rentas que difícilmente recuperará.

Esta guía explica, paso a paso y con la legislación española vigente en 2026, qué es exactamente un inquiokupa, en qué se diferencia de un okupa, qué vías legales existen para desalojarlo y por qué el burofax es la pieza clave para que el procedimiento avance sin obstáculos.

Respuesta rápida: Al inquiokupa se le desaloja por vía civil: demanda de desahucio por falta de pago (art. 250.1.1º LEC). Requiérale el pago 30 días antes de demandar, para evitar la enervación (art. 22.4 LEC), e intente negociar (obligatorio, art. 5 LO 1/2025). La demanda indicará si la vivienda es residencia habitual del inquilino y si usted es gran tenedor (art. 439.6 LEC). El tribunal da 10 días para pagar, irse u oponerse y fija el lanzamiento (art. 438.5 LEC); la duración depende del tribunal y de una posible vulnerabilidad.

¿Qué es un inquiokupa? Definición jurídica precisa

El término inquiokupa no es un concepto recogido como tal en ninguna ley española. Es una construcción mediática que describe una situación muy concreta: la del inquilino que entró legalmente en la vivienda mediante un contrato de arrendamiento (LAU 29/1994) pero que, una vez dentro, deja de pagar la renta y se niega a abandonar el inmueble.

Desde el punto de vista jurídico no estamos ante un okupa, sino ante un arrendatario en situación de impago. Esa distinción no es un matiz académico: determina la vía procesal aplicable, los plazos, la prueba necesaria y, sobre todo, las posibilidades de éxito.

Diferencia entre okupa e inquiokupa

Conviene tener clara la siguiente clasificación, porque condiciona toda la estrategia procesal:

Okupa: persona que entra en una vivienda sin título alguno. Comete un delito de allanamiento de morada (art. 202 del Código Penal) si la vivienda está habitada, o de usurpación (art. 245.2 CP) si está vacía. Tras la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia —en vigor desde el 3 de abril de 2025—, estos delitos pueden tramitarse por el procedimiento de juicio rápido cuando hay atestado policial y se cumplen sus requisitos (art. 795.1.2ª LECrim); en ese cauce el juicio oral debe señalarse dentro de los 15 días siguientes (art. 800.3 LECrim), lo que no equivale a recuperar la vivienda en ese plazo.
Inquiokupa: persona que entró con un contrato válido (vía LAU) y que después incumple. La vía no es penal, sino civil: el juicio verbal de desahucio por falta de pago regulado en los artículos 437 y siguientes de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Confundir las dos figuras es el error más común y el que más tiempo (y dinero) hace perder al propietario. La Ley Orgánica 1/2025 ha permitido llevar la okupación a juicio rápido, pero no se aplica al inquiokupa, porque el origen de la posesión es contractual, no delictivo.

¿Por qué el inquiokupa solo se desaloja por la vía civil y no por la penal?

Algunos propietarios, agotados, intentan denunciar penalmente al inquilino moroso. La realidad es que la jurisprudencia rechaza casi sistemáticamente esa vía: el Tribunal Supremo y las Audiencias Provinciales recuerdan que cuando hay contrato de arrendamiento, no concurren los elementos del tipo penal de usurpación del artículo 245.2 CP, porque la entrada fue lícita.

La consecuencia práctica es que el único camino realista es el civil:

Requerimiento extrajudicial al arrendatario (burofax) de pago y, en su caso, recuperación.
Demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas ante el tribunal del lugar donde radique la vivienda (art. 52.1.7º LEC), que desde la implantación de los Tribunales de Instancia es la Sección Civil del Tribunal de Instancia del partido judicial correspondiente.
Vista oral, sentencia y lanzamiento, fijando el día y hora exactos para el desalojo.

El procedimiento se canaliza a través del juicio verbal arrendaticio de los artículos 437 y siguientes LEC, que incluye especialidades muy útiles para el propietario, como la acumulación de la reclamación de rentas y de la acción de desahucio en una única demanda (art. 437.4.3ª LEC) y la fijación de fecha de lanzamiento desde el primer momento (art. 438.5 LEC), de modo que si el inquilino no paga, no desaloja ni se opone en el plazo de diez días, el lanzamiento se practica en la fecha ya fijada sin nuevo señalamiento.

La prueba del impago: el corazón del procedimiento

Un desahucio por falta de pago se gana o se pierde por la prueba del impago. La buena noticia es que el sistema procesal español facilita mucho esta acreditación al propietario, siempre que el contrato esté bien hecho y el burofax bien redactado.

Documentación esencial

Contrato de arrendamiento firmado, mejor con fianza depositada en la Generalitat Valenciana conforme a la Ley 8/2004 de la Vivienda de la Comunidad Valenciana.
Justificantes de pago de las rentas anteriores (recibos bancarios, transferencias) para demostrar el patrón normal y el momento exacto en que se rompió.
Extractos bancarios del propietario que muestren la falta de ingreso de las mensualidades reclamadas.
Comunicaciones con el inquilino: WhatsApp, correos electrónicos y, sobre todo, el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido.

El burofax: por qué es imprescindible

Desde el 3 de abril de 2025 la demanda solo se admite si antes se ha intentado un medio adecuado de solución de controversias, por ejemplo una invitación a negociar que conste recibida por el inquilino (arts. 5 y 10 LO 1/2025; arts. 399.3 y 403.2 LEC); además, el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido de Correos cumple varias funciones críticas:

Acredita la fecha exacta en la que se reclama la renta y se anuncia el desahucio.
Impide la llamada enervación futura: el artículo 22.4 LEC permite al inquilino paralizar el desahucio pagando todo lo debido, pero solo una vez y siempre que no se le hubiera requerido fehacientemente con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda. Sin requerimiento, el inquilino puede enervar; con burofax, normalmente ya no.
Demuestra ante el juez la buena fe del propietario y su voluntad de evitar el conflicto.
Facilita el cobro posterior frente al avalista, fiador o seguro de impago.

Por eso, en cuanto el inquilino acumula una sola mensualidad impagada, lo recomendable es enviar burofax. Esperar a tener tres o cuatro impagos para «no parecer agresivo» es el error que más caro paga al propietario, porque cada mes adicional alarga la pérdida.

¿Qué fases y plazos legales tiene el desahucio por falta de pago?

Fase	Plazo legal	Base legal
Burofax de pago e invitación a negociar	Al menos 30 días antes de demandar; sin respuesta en 30 días naturales, la negociación termina	Art. 22.4 LEC; arts. 5 y 10 LO 1/2025
Demanda de desahucio y rentas	Dentro del año siguiente a la invitación sin respuesta o al fin de la negociación	Arts. 250.1.1º, 437.4 y 439.6 LEC; art. 7.3 LO 1/2025
Requerimiento judicial al inquilino	10 días para pagar, desalojar u oponerse; ya se fijan vista y lanzamiento	Art. 438.5 LEC
Vulnerabilidad (vivienda habitual)	Suspensión de hasta 2 meses (persona física) o 4 (persona jurídica)	Arts. 441.5 y 441.6 LEC
Vista, si hay oposición	Lanzamiento antes de 30 días desde la vista	Art. 438.6 LEC
Lanzamiento	Día y hora ya fijados; sin nuevo trámite si se pidió en la demanda	Arts. 437.3 y 549.3 LEC

¿Cuánto tarda el desahucio de un inquiokupa en Alicante?

Sobre el papel, el juicio verbal de desahucio es uno de los procedimientos más rápidos de la jurisdicción civil. En la práctica, la ley no fija una duración total: depende de la carga de cada tribunal, de si el inquilino se opone y de si se acredita una situación de vulnerabilidad.

Una secuencia orientativa, que varía según la carga de cada tribunal, es:

Burofax de requerimiento de pago e invitación a negociar, y espera de al menos 30 días antes de presentar la demanda (art. 22.4 LEC; arts. 5 y 10 LO 1/2025).
Demanda y admisión a trámite: 15–45 días.
Requerimiento al inquilino, tras la admisión, con fecha de vista y de lanzamiento (art. 438.5 LEC): 1–3 meses.
Vista del juicio verbal (si hay oposición): 2–6 meses.
Sentencia y firmeza: 1–2 meses.
Lanzamiento efectivo con auxilio de la comisión judicial y, si es necesario, de la Policía: según fecha asignada.

Si la vivienda es la residencia habitual del inquilino, el tribunal comunica el procedimiento a los servicios sociales y, si confirman la vulnerabilidad, puede suspender el proceso hasta dos meses si el propietario es persona física o cuatro si es persona jurídica (art. 441.5 y 6 LEC, en la redacción de la Ley 12/2023); la suspensión extraordinaria del Real Decreto-ley 11/2020 dejó de aplicarse el 31 de diciembre de 2025. Esto no impide ganar el desahucio, pero sí puede retrasar el lanzamiento. Por eso es vital que el procedimiento esté impecablemente construido desde el principio.

El papel del seguro de impago y del aval

Si el contrato cuenta con seguro de impago de rentas o con aval bancario, el burofax se convierte en condición previa imprescindible para activar la cobertura. Las pólizas suelen exigir que el propietario haya requerido al inquilino y haya iniciado las acciones legales en plazo.

De la misma forma, el aval del artículo 1822 del Código Civil obliga al fiador a responder solidariamente del impago, siempre que así se haya pactado. Una buena minuta de demanda incluye al fiador como codemandado para garantizar la ejecución posterior.

¿Qué pasos debe seguir si tiene un inquiokupa en su vivienda en Alicante?

Estos son los pasos que recomendamos a cualquier propietario que detecte que su inquilino ha dejado de pagar:

No corte suministros ni cambie la cerradura. Hacerlo puede ser constitutivo de un delito de coacciones (art. 172 CP) y arruinará el desahucio. La autotutela está prohibida en nuestro ordenamiento.
Documente el impago. Reúna contrato, recibos, extractos bancarios y comunicaciones.
Envíe el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido reclamando las rentas vencidas, invitando a negociar una solución (así queda acreditado el intento previo que exige el art. 5 LO 1/2025) y advirtiendo de que, si no se paga en 30 días, se presentará demanda.
Acuda a un abogado especializado en arrendamientos en Alicante. La diferencia entre una demanda de desahucio bien planteada y otra mal hecha pueden ser meses adicionales de impago.
Interponga la demanda de juicio verbal arrendaticio acumulando desahucio y reclamación de rentas (art. 438.3 LEC).
Asista a la vista o, si no hay oposición, espere al lanzamiento que el LAJ ya habrá señalado.
Ejecute la sentencia firme contra el inquilino y, en su caso, contra fiador o seguro.

En nuestro servicio de desahucios en Alicante trabajamos con honorarios cerrados desde el inicio, sin sorpresas. Y si la situación se cruza con una ocupación pura —por ejemplo, porque el inquiokupa ha cedido la vivienda a un tercero sin contrato—, combinamos ambas vías para acelerar la recuperación del inmueble.

Errores frecuentes que retrasan o impiden el desahucio

Aceptar pagos parciales sin reservas. Si admite cantidades sin dejar claro que son a cuenta y sin renunciar al desahucio, puede dar lugar a una «novación tácita» del contrato.
Negociar de palabra sin acta de conciliación. Cualquier acuerdo posterior al impago debe documentarse y, si es posible, elevarse a escritura pública o a acta judicial de conciliación.
Esperar demasiado. Cuanto más se prolongue el impago sin acción judicial, mayor es la probabilidad de que el inquilino se declare insolvente o entre en situación de vulnerabilidad acreditada.
Demandar sin burofax previo. Permite la enervación del art. 22.4 LEC, obliga al propietario a reiniciar todo el ciclo si vuelve el impago y, si tampoco se ha intentado negociar antes, puede llevar a la inadmisión de la demanda (art. 403.2 LEC y art. 5 LO 1/2025).

Preguntas frecuentes sobre los inquiokupas

¿Es obligatorio intentar negociar con el inquiokupa antes de demandar?

Sí. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige acudir antes a un medio adecuado de solución de controversias, y el desahucio por falta de pago no está entre las excepciones (art. 5). Basta probar que el inquilino recibió la invitación a negociar, como un burofax con certificación de contenido (art. 10.2). Si no responde en 30 días naturales, la negociación termina y tiene un año para demandar (arts. 7.3 y 10.4).

¿Qué debe indicar la demanda de desahucio si soy gran tenedor?

La demanda debe indicar si la vivienda es la residencia habitual del ocupante y si usted es gran tenedor (art. 439.6 LEC), es decir, titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 m² de ese uso, sin contar garajes ni trasteros (art. 3.k Ley 12/2023). Si declara no serlo, debe aportar certificación del Registro de la Propiedad con sus inmuebles. Los requisitos adicionales para grandes tenedores fueron anulados por la STC 26/2025.

¿Puedo denunciar a un inquiokupa en la policía como si fuera un okupa?

No. La doctrina mayoritaria del Tribunal Supremo y las Audiencias Provinciales rechazan la calificación penal cuando hay contrato de arrendamiento previo. La vía es siempre civil, mediante el juicio verbal arrendaticio del art. 437 LEC. Solo cabría vía penal si concurriese un delito autónomo (daños del art. 263 CP, coacciones, etc.).

¿La Ley Orgánica 1/2025 (la llamada «ley antiokupas») me sirve si tengo un inquilino moroso?

No directamente. La Ley Orgánica 1/2025 reforma el enjuiciamiento de los delitos de allanamiento y usurpación para que puedan tramitarse por juicio rápido (art. 795.1.2ª LECrim), con señalamiento del juicio oral dentro de los 15 días siguientes (art. 800.3 LECrim), pero solo aplica a quien entra sin título. Para el inquiokupa la vía sigue siendo el desahucio civil por falta de pago, aunque esa misma ley sí le afecta: desde el 3 de abril de 2025 hay que intentar negociar, o acudir a otro medio adecuado de solución de controversias, antes de presentar la demanda (art. 5 LO 1/2025).

¿Cuánto cuesta un desahucio por inquiokupación en Alicante?

Depende del importe reclamado, de si hay oposición y de la complejidad probatoria. En Santamaría Baeza Abogados ofrecemos honorarios cerrados desde el inicio y, en muchos casos, vinculados al éxito del cobro. Pida un presupuesto detallado al teléfono 654 581 493.

¿Y si el inquilino se declara vulnerable?

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda permite suspender el proceso hasta dos meses (propietario persona física) o cuatro (persona jurídica) si los servicios sociales confirman la vulnerabilidad (art. 441.5 y 6 LEC). No impide ganar el procedimiento ni la sentencia, pero sí puede retrasar la ejecución. La estrategia consiste en personarse en el incidente de vulnerabilidad y aportar prueba contradictoria cuando proceda.

¿Puede el inquilino enervar la acción pagando lo debido?

Sí, pero solo una vez y bajo las condiciones del art. 22.4 LEC: que no se le haya requerido fehacientemente al menos 30 días antes de la demanda. Por eso el burofax es decisivo: bien hecho, neutraliza la enervación.

¿Puedo pedir una indemnización adicional por daños en la vivienda?

Sí. Junto con la reclamación de rentas y la acción de desahucio, se puede acumular en la misma demanda la reclamación de los daños y desperfectos que excedan del uso normal (art. 1561 y 1563 CC), aportando peritaje técnico cuando sea necesario.

Conclusión: actúe con rapidez, con prueba y con un abogado especializado

El inquiokupa no es un okupa, pero la sensación del propietario es la misma: la vivienda atrapada y el dinero saliendo cada mes. La diferencia es que la ley civil sí ofrece un cauce eficaz —el juicio verbal de desahucio del art. 437 LEC— siempre que se actúe con rapidez, con prueba documental sólida y con un burofax que blinde el procedimiento contra la enervación.

En Santamaría Baeza Abogados llevamos décadas defendiendo a propietarios de Alicante, Elche y toda la provincia frente a inquilinos morosos e inquiokupas. Estudiamos su contrato, redactamos el burofax adecuado y planteamos la demanda con la estrategia probatoria precisa para que el lanzamiento llegue en el menor tiempo posible.

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Fuentes

Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 22, 250, 437 a 441 y 549) – BOE.
Ley Orgánica 1/2025, de eficiencia del Servicio Público de Justicia (arts. 5, 7 y 10) – BOE.
Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (art. 3.k) – BOE.
Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 27.2.a) – BOE.
Código Penal (arts. 202 y 245.2) – BOE.