El TS Complica La Vida a Los Bancos

PARACILAZION DE LOS DESAHUCIOS 

En este post vamos a analizamos una sentencia muy importante.

El Tribunal Supremo en una reciente sentencia considera que la ley de Contratos del Crédito Inmobiliario , para determinar la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de un préstamo, lo que en la práctica impedirá desahucios con menos de doce cuotas impagadas.

La ley hipotecaria, que entró en vigor en junio de este año, prevé, entre otras medidas, que el banco solo podrá comenzar el procedimiento de desahucio si hay doce cuotas impagadas o el 3 % del capital de la hipoteca en la primera mitad de la vida del préstamo, o bien 15 cuotas o el 7 % en la segunda mitad del mismo.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) declaró en marzo de este año que las cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios “declaradas abusivas” podían ser sustituidas a menos que el consumidor se expusiera a consecuencias que le sean “especialmente perjudiciales”.

No obstante, ello dejaba abierta la puerta a que sean los jueces nacionales los que adopten la decisión sobre si el contrato puede subsistir una vez anulada la cláusula.

 

 

Para evitar estas consecuencias, el TJUE de Luxemburgo admitió el pasado marzo que la cláusula abusiva se sustituyera por los criterios que estableciera la ley vigente en cada país para admitir la ejecución anticipada de una hipoteca. Y ahí es donde la sentencia comunitaria dejó un sabor amargo a los consumidores españoles: la ley entonces vigente, de 2013, permitía ejecutar un préstamo hipotecario con un mínimo de tres cuotas impagadas, por lo que el fallo del tribunal de Luxemburgo respaldaba los desahucios a partir del cuarto impago.

Sin embargo, la reforma de la ley de garantía hipotecaria aprobada en marzo por el Gobierno español cambia, a favor del consumidor, los mínimos legales con los que el banco puede declarar el vencimiento anticipado de la hipoteca: en la primera mitad de la vida del préstamo, el banco podrá iniciar la demanda judicial si hay un impago de al menos 12 mensualidades o un 3% del importe del préstamo; mientras que en la segunda mitad del préstamo, debe acreditar un impago de al menos 15 meses o un 7% del capital.

El Supremo fija que los procesos en los que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la ley hipotecaria de 2013 por aplicación de una cláusula contractual nula “deberían ser sobreseídos sin más trámite”. Aquellos en los que se ejecutó el préstamo después de la entrada en vigor de la ley de 2013 también deberán ser sobreseídos si el incumplimiento del cliente es inferior a las 12 cuotas que marca la normativa ahora vigente. Si el incumplimiento es superior a los criterios que establece la nueva ley, los tribunales podrán continuar la tramitación del proceso. Por último, la Sala fija que el sobreseimiento de los procesos no impedirá a las entidades poner una nueva demanda ejecutiva basada no en la cláusula abusiva de vencimiento anticipado, sino en la aplicación de la nueva ley hipotecaria.