Entregaste las llaves, dejaste el piso recogido y han pasado las semanas sin noticias. Si el casero no devuelve la fianza, la ley no te deja en el aire: existe un plazo concreto, un interés que corre automáticamente a tu favor y una vía de reclamación que funciona. Te explicamos cómo usarlos si alquilas en Alicante, Elche o cualquier municipio de la Comunidad Valenciana.
El plazo legal
Cuánto tiempo tiene el propietario para devolverte la fianza
La fianza es obligatoria en todo contrato de arrendamiento y se regula en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Su apartado 4 fija la regla que más conviene conocer al inquilino: el saldo de la fianza que deba restituirse «devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución».
La obligación de devolver nace al terminar el arrendamiento; lo que la ley concede al arrendador es un margen de un mes para comprobar el inmueble y liquidar. Pasado ese mes sin pago, el importe pendiente genera interés legal del dinero de forma automática, sin pactarlo ni reclamarlo antes. El tipo lo fija cada año la Ley de Presupuestos Generales del Estado.
Dos matices prácticos. El mes se cuenta desde la entrega de las llaves, no desde el fin del contrato ni desde que el propietario decide visitar la vivienda: documenta la entrega con un acta, un correo o un burofax. Y la ley no ampara retener la fianza «por si acaso»: quien retiene debe justificar qué retiene y por qué.
- Vivienda habitual: la fianza en metálico equivale a una mensualidad de renta (art. 36.1 LAU).
- Uso distinto del de vivienda (locales, oficinas, naves): dos mensualidades.
- Garantías adicionales (aval, depósito extra): en vivienda, en contratos de hasta cinco años —o hasta siete si el arrendador es persona jurídica— no pueden exceder de dos mensualidades de renta (art. 36.5 LAU).
- Durante esos mismos cinco o siete años la fianza no se actualiza (art. 36.2 LAU).
- Transcurrido un mes desde la entrega de llaves sin devolución, corre el interés legal sobre el saldo pendiente.
Descuentos
Qué puede descontar el propietario de la fianza y qué no
La fianza garantiza el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, no es un colchón de libre disposición. El límite lo marca el Código Civil. El artículo 1561 CC obliga al inquilino a devolver la finca «tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable». Y el artículo 1563 CC hace responsable al arrendatario «del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya».
De ahí sale la distinción que decide casi todos estos conflictos: el desgaste ordinario por el uso corre a cargo del propietario, porque va incluido en la renta; el daño imputable al inquilino sí puede descontarse. Repintar tras tres o cuatro años de uso normal o cambiar una persiana envejecida es mantenimiento del negocio de alquilar. Un cristal roto, una encimera quemada o una humedad provocada por una obra no consentida, no.
Hay además una regla probatoria que muchos inquilinos descubren tarde: el artículo 1562 CC presume, a falta de descripción del estado de la finca al arrendarla, que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario. Sin inventario ni fotografías de entrada, discutir qué desperfecto ya existía es mucho más difícil.
Renta y fianza de 750 €. Llaves entregadas el 30 de junio. El 10 de agosto el propietario retiene 620 €: 180 € de una factura de luz, 90 € por una mampara rota y 350 € por pintar toda la vivienda tras cuatro años. Los dos primeros son defendibles con factura; el tercero, salvo daños acreditados, es desgaste ordinario. Y desde el 30 de julio el saldo no devuelto ya genera interés legal.
Comunidad Valenciana
El depósito de la fianza del alquiler en la Comunidad Valenciana
La disposición adicional tercera de la LAU permite a las comunidades autónomas obligar al arrendador a depositar la fianza, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica hasta la extinción del contrato. La Comunitat Valenciana ejerció esa competencia: la materia se rige hoy por el Decreto 46/2022, de 29 de abril, del Consell, en vigor desde mayo de 2022 y con tramitación preferentemente telemática.
El depósito debe realizarse dentro del mes siguiente a la celebración del contrato, o al inicio real del arrendamiento si fuera anterior, por el importe de una mensualidad en vivienda y dos en uso distinto. Terminado el contrato, es el arrendador quien solicita a la Generalitat la devolución de lo depositado.
Aquí está el punto que más confusión genera: el depósito es una obligación del propietario frente a la Administración, no una condición para que tú cobres. Tu derecho nace del contrato y del artículo 36 LAU, y tu deudor es el arrendador, no la Generalitat. Que el casero no depositara la fianza no te perjudica; es un incumplimiento suyo, con su propio régimen sancionador.
Cómo reclamar
El casero no devuelve la fianza: qué hacer paso a paso
- Reúne la prueba antes de escribir nada. Contrato, justificante de pago de la fianza, fotografías del estado de entrada y salida, acta o correo de entrega de llaves, últimas facturas de suministros y cualquier mensaje donde el propietario reconozca la deuda o anuncie descuentos.
- Envía un requerimiento fehaciente. Un burofax con acuse de recibo y certificación de texto reclamando el importe exacto, invocando el artículo 36.4 LAU y exigiendo justificación documental de cualquier retención. Interrumpe la prescripción y fija la fecha desde la que discutes los intereses.
- Cumple el requisito de procedibilidad. Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, acudir previamente a un medio adecuado de solución de controversias (MASC) es requisito de admisibilidad de la demanda civil en los procesos declarativos, y la reclamación de la fianza no está entre las materias exceptuadas de su artículo 5. Vale la negociación directa entre las partes o entre abogados, la mediación, la conciliación o una oferta vinculante confidencial, siempre que quede documentada.
- Presenta demanda de juicio verbal. Agotado el plazo para reclamar la fianza del alquiler por la vía amistosa, la demanda se tramita por razón de la cuantía: el artículo 250.2 LEC remite al juicio verbal las que no excedan de quince mil euros. Por debajo de 2.000 € cabe comparecer sin abogado ni procurador (arts. 23.2 y 31.2 LEC), aunque rara vez compensa.
- No dejes pasar el tiempo. La acción es personal y sin plazo específico, de modo que prescribe a los cinco años desde que puede exigirse el cumplimiento (art. 1964.2 CC). Cinco años parecen muchos, pero la prueba se deteriora mucho antes que el plazo.
Un mes desde la entrega de llaves para que corra el interés legal (art. 36.4 LAU). Hasta 15.000 € de cuantía, juicio verbal (art. 250.2 LEC). Hasta 2.000 €, sin abogado ni procurador obligatorios (arts. 23.2 y 31.2 LEC). Cinco años de prescripción (art. 1964.2 CC). MASC obligatorio previo a la demanda (art. 5 LO 1/2025).
Consejo profesional
En los asuntos de fianza no gana quien tiene razón, sino quien la puede probar. Antes de firmar y el día que devuelvas las llaves, haz el mismo recorrido con el móvil: cada estancia, paredes, suelos, electrodomésticos y contadores, y guarda los archivos sin editar. Ese inventario vale más que cualquier discusión posterior sobre la pintura.
Si el propietario ya ha anunciado descuentos genéricos y sin factura, responda por escrito antes de aceptar nada: una aceptación apresurada puede interpretarse como conformidad con la liquidación. En nuestro despacho revisamos estos casos con detalle; puede consultarnos a través de nuestra área de abogados de derecho inmobiliario en Alicante.
Preguntas frecuentes
Dudas habituales sobre la devolución de la fianza
¿Puedo usar la fianza para pagar el último mes de renta?
No de forma unilateral. La fianza garantiza el conjunto de tus obligaciones y su destino se liquida al final del arrendamiento, no sustituye la última mensualidad. Si dejas de pagar ese mes y el propietario lo imputa a la fianza, puede reclamarte además los daños que aparezcan después. Si queréis compensarla, hacedlo por acuerdo escrito.
El casero no depositó la fianza en la Generalitat, ¿pierdo algo?
No. El depósito es una obligación del arrendador frente a la Administración valenciana y su incumplimiento tiene consecuencias para él, no para ti. Tu derecho a la devolución sigue intacto y se reclama directamente al propietario, que es tu deudor conforme al artículo 36 LAU y al contrato firmado.
¿Puede descontarme la pintura del piso?
Solo si el deterioro excede del uso ordinario. Repintar por desgaste normal tras varios años de ocupación es mantenimiento a cargo del propietario. Si hay manchas, agujeros, humedades provocadas o cambios de color no consentidos, sí cabe descuento, y debe acreditarse con presupuesto o factura del trabajo realmente ejecutado.
Conclusión
Una reclamación sencilla si se documenta bien
Recuperar la fianza del alquiler rara vez es un asunto jurídicamente complejo: es un asunto probatorio. La norma está de tu lado —plazo de un mes, interés legal automático y carga de justificar cada retención sobre quien la practica—, pero necesita fotografías, facturas y un requerimiento bien redactado. En Santamaría Baeza Abogados llevamos reclamaciones de fianza y conflictos de arrendamiento en Alicante, Elche y toda la provincia de Alicante; puede leer también nuestra nota sobre el impago de la fianza por parte del arrendador y consultar el texto consolidado del artículo 36 de la LAU en el BOE.
¿El casero no le devuelve la fianza y no sabe por dónde empezar?
En Santamaría Baeza Abogados (Avda. Aguilera 39, Entlo. B, 03007 Alicante) estudiamos su caso sin coste.
Este artículo ofrece información jurídica de carácter general y no sustituye al asesoramiento individualizado sobre un caso concreto. Vicente José Santamaría Baeza, colegiado n.º 8.150 del Ilustre Colegio de la Abogacía de Alicante.
