Vender un piso, heredar una vivienda o recibir un inmueble en donación casi siempre viene acompañado de una carta del ayuntamiento: la liquidación de la plusvalía municipal. Y, con demasiada frecuencia, de la sensación de estar pagando un impuesto injusto, sobre todo cuando la operación no ha generado ganancia alguna.
Lo que muchos contribuyentes no saben es que este impuesto ha sido declarado inconstitucional en varias ocasiones por el Tribunal Constitucional y que, en determinados supuestos, no hay obligación de pagarlo o es posible reclamar la devolución de lo pagado indebidamente.
En este artículo te explicamos, con la normativa y la jurisprudencia en la mano, cuándo no se paga la plusvalía municipal y cómo reclamar su devolución paso a paso en 2026.
Qué es la plusvalía municipal y por qué fue declarada inconstitucional
La llamada plusvalía municipal es, en realidad, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), regulado en los arts. 104 a 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, TRLHL). Grava el aumento de valor del suelo urbano que se pone de manifiesto al transmitir un inmueble, ya sea por venta, herencia o donación.
El problema es que durante años el impuesto se calculaba con una fórmula objetiva que presumía que el suelo siempre subía de valor, aunque en la realidad se hubiera vendido con pérdidas. El Tribunal Constitucional fue corrigiendo este sistema en tres hitos:
La STC 59/2017, de 11 de mayo, declaró inconstitucional gravar transmisiones en las que no existió incremento real de valor. La STC 126/2019, de 31 de octubre, extendió la inconstitucionalidad a los casos en que la cuota a pagar superaba la ganancia obtenida. Y finalmente la STC 182/2021, de 26 de octubre, declaró nulo el propio método de cálculo de la base imponible (arts. 107.1, 107.2.a) y 107.4 TRLHL), dejando el impuesto sin fórmula válida hasta la aprobación del Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, en vigor desde el 10 de noviembre de 2021.
Ya analizamos en su día esa sentencia en nuestro artículo El TC declara nulo el impuesto de la plusvalía, y desde entonces hemos ayudado a numerosos contribuyentes de Alicante a recuperar su dinero.
Cuándo NO se paga la plusvalía municipal: la venta con pérdidas
Tras la reforma del Real Decreto-ley 26/2021, el art. 104.5 TRLHL reconoce expresamente un supuesto de no sujeción: si transmites un inmueble y acreditas que no ha existido incremento de valor del terreno, no tienes que pagar el impuesto.
Para acreditarlo se comparan los valores de adquisición y de transmisión que consten en los títulos que documenten ambas operaciones (habitualmente las escrituras de compra y de venta) o, en su caso, los comprobados por la Administración. Si el valor de venta es igual o inferior al de compra, la operación queda fuera del impuesto.
Es importante saber que la carga de acreditar la pérdida recae sobre el contribuyente, que debe declarar la transmisión y aportar las pruebas (escrituras, valores declarados a efectos del Impuesto de Sucesiones y Donaciones en herencias, tasaciones, etc.). El ayuntamiento puede comprobar esos valores, pero no puede exigir el impuesto si la pérdida queda demostrada.
El nuevo sistema de cálculo desde noviembre de 2021: elige el que más te convenga
Para las transmisiones posteriores al 10 de noviembre de 2021, el Real Decreto-ley 26/2021 estableció un doble sistema de cálculo, y el contribuyente puede optar por el más favorable:
Método objetivo: se multiplica el valor catastral del suelo por unos coeficientes que aprueba cada ayuntamiento dentro de los máximos fijados anualmente (art. 107.4 TRLHL), en función de los años de tenencia.
Plusvalía real: si el incremento de valor realmente obtenido (diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición del terreno) es inferior a la base imponible objetiva, el contribuyente puede pedir que se tome como base ese incremento real (art. 107.5 TRLHL).
En la práctica, muchos ayuntamientos liquidan automáticamente por el método objetivo. Revisar el cálculo y optar por la plusvalía real puede suponer un ahorro considerable, y si ya pagaste de más, una devolución.
Cómo reclamar la devolución de la plusvalía municipal paso a paso
La vía de reclamación depende de cómo se gestionó el impuesto en tu municipio:
1. Identifica si hubo liquidación o autoliquidación. Si el ayuntamiento te notificó una liquidación, el plazo para recurrir es muy corto: recurso de reposición en el plazo de un mes desde la notificación (art. 14.2 TRLHL). Si fuiste tú quien presentó una autoliquidación e ingresó la cuota, dispones de cuatro años para solicitar su rectificación (arts. 120.3 y 66.c) de la Ley 58/2003, General Tributaria).
2. Reúne la prueba. Escrituras de adquisición y transmisión, declaraciones del Impuesto sobre Sucesiones en su caso, justificantes de pago del impuesto y, si es necesario, informe pericial de valoración del terreno.
3. Presenta la solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos ante el ayuntamiento (art. 221 de la Ley General Tributaria), cuantificando la cantidad a devolver, que incluye intereses de demora desde la fecha del ingreso (art. 32.2 LGT).
4. Agota la vía administrativa. Frente a la desestimación expresa o por silencio cabe recurso de reposición y, en los municipios de gran población como Alicante, reclamación económico-administrativa municipal.
5. Acude a la vía judicial si es necesario. El recurso contencioso-administrativo debe interponerse en el plazo de dos meses desde la resolución (art. 46 de la Ley 29/1998, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa).
Cada caso exige analizar fechas, valores y actos administrativos concretos. En nuestro despacho de asesoría jurídica en Alicante estudiamos la viabilidad de la reclamación antes de iniciarla.
¿Y si mi liquidación ya es firme? Los límites de la STC 182/2021
La propia STC 182/2021 limitó sus efectos: no pueden revisarse con fundamento en ella las obligaciones tributarias que, a la fecha de dictarse la sentencia (26 de octubre de 2021), hubieran sido decididas definitivamente mediante sentencia con fuerza de cosa juzgada o liquidación administrativa firme, ni las autoliquidaciones cuya rectificación no se hubiera solicitado antes de esa fecha.
Ahora bien, esa limitación no cierra todas las puertas: las transmisiones con pérdida real pueden seguir discutiéndose al amparo de las SSTC 59/2017 y 126/2019, y las operaciones posteriores a noviembre de 2021 se rigen por el nuevo sistema, plenamente reclamable por los cauces ordinarios. Por eso es esencial que un profesional examine qué vía concreta resulta aplicable a tu caso.
Preguntas frecuentes sobre la reclamación de la plusvalía municipal
¿Quién paga la plusvalía municipal en una compraventa?
En las transmisiones onerosas (venta), el obligado al pago es el vendedor; en las herencias y donaciones, quien adquiere el inmueble (art. 106 TRLHL). Cualquier pacto en contrario tiene efectos solo entre las partes, no frente al ayuntamiento.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar la devolución?
Si pagaste mediante autoliquidación, cuatro años desde el fin del plazo de ingreso o desde el ingreso indebido (art. 66 LGT). Si te notificaron una liquidación, solo un mes para el recurso de reposición (art. 14.2 TRLHL), de ahí la importancia de actuar rápido.
¿Se paga plusvalía si vendo con pérdidas?
No. Desde el Real Decreto-ley 26/2021, el art. 104.5 TRLHL declara no sujetas las transmisiones en las que se acredite que no existió incremento de valor del terreno, comparando los valores de adquisición y transmisión.
¿La herencia de una vivienda paga plusvalía municipal?
Sí, salvo que se acredite la inexistencia de incremento de valor. El heredero dispone, con carácter general, de seis meses desde el fallecimiento para presentar la declaración, prorrogables hasta un año a su solicitud (art. 110.2 TRLHL).
¿Qué devuelve el ayuntamiento si gano la reclamación?
La cuota indebidamente ingresada más los intereses de demora devengados desde la fecha del ingreso (arts. 221 y 32.2 LGT).
Habla con un abogado antes de pagar o de dar por perdido tu dinero
La plusvalía municipal es uno de los impuestos que más reclamaciones genera, y los plazos son determinantes: un mes puede marcar la diferencia entre recuperar tu dinero o perderlo definitivamente.
Si has vendido o heredado un inmueble en Alicante, Elche o cualquier punto de España y crees que pagaste una plusvalía que no correspondía, en Santamaría Baeza Abogados estudiamos tu caso con rigor. Llámanos al 654 581 493 y cuéntanos tu situación: te diremos con claridad si tu reclamación es viable y qué pasos seguir.
