Obras y averías en un piso alquilado: qué paga el casero y qué paga el inquilino

Se rompe el termo en enero, aparece una humedad en el techo del dormitorio o deja de funcionar la caldera. La pregunta llega siempre igual al despacho: quién paga las reparaciones en un alquiler, el casero o el inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos tiene una respuesta clara y, desde octubre de 2026, también una herramienta nueva para cuando el propietario no responde.

Regla general

Quién paga las reparaciones en un alquiler según el artículo 21 LAU

El punto de partida es el artículo 21.1 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad que permitan servir al uso convenido.

Es decir: el casero no te hace un favor cuando arregla la caldera, cumple una obligación legal. Esa obligación tiene dos límites:

• No cubre el deterioro imputable al inquilino, conforme a los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil: lo que tú rompes, lo pagas tú.
• No llega hasta la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador, supuesto que remite al artículo 28 de la propia ley.

Fuera de ellos, la carga es del propietario, y conservar significa mantener la habitabilidad real: agua, luz y gas en funcionamiento, estanqueidad frente a filtraciones, elementos estructurales y los electrodomésticos que formaban parte de la vivienda arrendada.

Desgaste del uso

Las pequeñas reparaciones por desgaste del uso ordinario son del inquilino

El artículo 21.4 LAU es el otro lado de la balanza: las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda son de cargo del arrendatario. La ley no da una lista, y ahí nace la mayoría de los conflictos que vemos en Alicante y Elche.

En la práctica, y con el criterio que siguen nuestros juzgados, el reparto suele quedar así:

• Del inquilino: cambiar una bombilla, sustituir la goma de un grifo que pierde, un desatasco puntual por uso, reponer la pila del termostato o la junta de la cisterna.
• Del propietario: la caldera que se avería, la bajante común que filtra, la persiana cuyo mecanismo cede, el aire acondicionado que deja de enfriar, la instalación eléctrica obsoleta o la humedad por capilaridad.

La frontera no está en el importe, sino en la causa: una reparación barata provocada por un defecto de la instalación sigue siendo del casero, y un arreglo caro provocado por tu mal uso sigue siendo tuyo. Por eso el origen de la avería, documentado, decide la reclamación.

Novedad 2026

El nuevo artículo 21.5 LAU: quince días y descuento de la renta

Aquí está el cambio relevante. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, añadió un apartado 5 al artículo 21 LAU, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, con un camino reglado para los daños que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad.

1. Requerimiento por escrito. El arrendatario reclama la reparación al propietario y adjunta un presupuesto razonable para ejecutarla.
2. Quince días naturales. Desde la recepción del requerimiento, el arrendador puede aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar directamente el arreglo.
3. Silencio o negativa injustificada. Pasado el plazo sin respuesta, el inquilino puede ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras.
4. Coste acreditado. El gasto debe ser razonable, adecuado a los daños que se pretenden subsanar y quedar probado documentalmente.

El mismo decreto añadió el artículo 21 bis para la vivienda temporal, donde el reparto cambia: el arrendador asume la conservación y también las pequeñas reparaciones del uso ordinario, con respuesta en cinco días hábiles.

Una advertencia profesional que debemos hacer: este real decreto-ley está pendiente de convalidación por el Congreso de los Diputados. Un texto anterior prácticamente idéntico, el Real Decreto-ley 26/2026, fue derogado por acuerdo de la Cámara publicado el 2 de octubre de 2026, lo que dejó sin efecto estos mismos apartados. Hoy están vigentes, pero el escenario puede cambiar; si piensa apoyarse en el artículo 21.5 para descontar una reparación de la renta, conviene confirmar antes el estado de la norma.

Si no responde

Qué hacer si el casero no arregla la avería

El orden importa: dejar de pagar sin más es la vía rápida hacia un desahucio por impago, aunque tengas razón en el fondo.

1. Comunica cuanto antes. El artículo 21.3 LAU te obliga a poner la necesidad de la reparación en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible y a facilitarle la verificación del estado de la vivienda.
2. Deja constancia. Un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido convierte el aviso en prueba; el WhatsApp ayuda, pero no lo sustituye.
3. Documenta el daño. Fotografías con fecha y, en averías de entidad, informe técnico o presupuesto que identifique la causa.
4. Atiende lo urgente. Si hay riesgo de daño inminente o incomodidad grave, el artículo 21.3 te permite hacer la reparación previa comunicación al arrendador y exigirle de inmediato su importe.
5. Activa el requerimiento del 21.5. Por escrito, con presupuesto y cómputo de los quince días naturales.
6. Reclama judicialmente si hace falta. Cabe exigir el cumplimiento de la obligación de conservar, la rebaja de la renta o la resolución del contrato con indemnización.

Obras y renta

Obras de conservación en una vivienda alquilada, rebaja de renta y mejoras

Cuando las obras de conservación en una vivienda alquilada no pueden esperar al final del contrato, el artículo 21.2 LAU te obliga a soportarlas, aunque resulten muy molestas o te priven de una parte del piso. La contrapartida ya la hemos visto: superados los veinte días, procede disminuir la renta de forma proporcional.

Si las obras hacen la vivienda inhabitable, el artículo 26 LAU te da la opción de suspender el contrato o de desistir, sin indemnización alguna. La suspensión paraliza el plazo del contrato y también la obligación de pagar la renta hasta que terminen.

Las mejoras siguen otro régimen. El artículo 22 LAU exige notificarlas por escrito con al menos tres meses de antelación, indicando naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el mes siguiente puedes desistir del contrato, que se extinguirá dos meses después, y si decides soportarlas tienes derecho a la reducción proporcional de la renta y a la indemnización de los gastos que te obliguen a efectuar.

Para los negocios de la provincia de Alicante, el artículo 30 LAU extiende los artículos 21, 22, 23 y 26 a los arrendamientos de uso distinto de vivienda, de modo que el esquema también opera en locales y oficinas. Puede ver nuestros servicios de derecho inmobiliario en Alicante o revisar qué cláusulas abusivas del contrato de alquiler desplazan al inquilino reparaciones que la ley atribuye al propietario.

Preguntas frecuentes

Dudas habituales sobre reparaciones en el alquiler

¿Puedo dejar de pagar la renta si el casero no repara?

No es recomendable dejar de pagar sin más: te expone a un desahucio por impago. La vía correcta es el requerimiento escrito del artículo 21.5 LAU con presupuesto, esperar los quince días naturales y, si no hay respuesta, ejecutar la obra y descontar el importe acreditado de las rentas futuras.

¿Quién paga la caldera o el aire acondicionado?

Si formaban parte de la vivienda arrendada y se averían por su funcionamiento o por antigüedad, la reparación es del propietario, porque afecta a la habitabilidad. Si el daño viene de un mal uso o de la falta de mantenimiento que te correspondía, el coste es tuyo.

¿Cuánto puede rebajarse la renta durante una obra?

La ley no fija un porcentaje. El artículo 21.2 LAU ordena disminuir la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se vea privado cuando la obra supera los veinte días. El cálculo atiende a la superficie y el uso afectados, y conviene pactarlo por escrito.

Conclusión

Conserva el propietario, mantiene el inquilino

El reparto del artículo 21 LAU es fácil de enunciar y difícil de aplicar: la habitabilidad es del casero, el desgaste del uso ordinario es del inquilino, y los casos dudosos los decide la causa de la avería junto a la prueba que cada parte conserve. En los dos lados del contrato el consejo es el mismo: avise por escrito, guarde presupuestos y facturas, y no improvise con la renta.

Puede consultar el texto consolidado del artículo 21 LAU en el BOE y contrastar cada apartado.

Este artículo ofrece información general sobre la normativa de arrendamientos urbanos y no sustituye al asesoramiento jurídico individualizado sobre un caso concreto. Vicente José Santamaría Baeza, colegiado n.º 8.150 del Ilustre Colegio de la Abogacía de Alicante.