Propiedad horizontal

En nuestro despacho de abogados, valoramos la confianza de nuestros clientes y nos esforzamos por proporcionar el mejor servicio posible. Además de nuestra amplia experiencia y conocimiento en el área de derecho laboral, también nos destacamos por nuestro enfoque en el cliente y nuestra ética de trabajo. Trabajamos incansablemente para garantizar que nuestros clientes alcancen los mejores resultados posibles, y siempre estamos disponibles para responder cualquier pregunta o inquietud que puedan tener.

Abogados especialistas en Ley de Propiedad Horizontal en Alicante

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH) es la norma que regula la convivencia en los edificios, urbanizaciones y comunidades de propietarios. En Santamaría Baeza Abogados asesoramos a comunidades, propietarios, presidentes y administradores en todos los conflictos derivados de la propiedad horizontal en Alicante y provincia: Alicante capital, Elche, San Juan, El Campello, Mutxamel, Torrevieja, Benidorm, Dénia, Calpe, Jávea, Altea, Orihuela Costa, Villajoyosa y Santa Pola.

Trabajamos en estrecha coordinación con nuestra área de Administración de Fincas, lo que nos permite ofrecer un servicio integral: redacción de actas, convocatorias, ejecución de acuerdos, asesoramiento legal y representación procesal en una única ventanilla.

¿Qué es la Propiedad Horizontal?

La propiedad horizontal es el régimen jurídico aplicable a los edificios o conjuntos inmobiliarios divididos en pisos, locales u otros departamentos susceptibles de aprovechamiento independiente. Cada propietario tiene la propiedad exclusiva de su elemento privativo y la copropiedad de los elementos comunes del edificio (estructura, fachada, cubiertas, zonas comunes, instalaciones generales, etc.), conforme al artículo 396 del Código Civil y a la Ley 49/1960.

Órganos de gobierno de la comunidad de propietarios

El artículo 13 LPH regula los órganos de gobierno, todos ellos esenciales para el correcto funcionamiento de la comunidad:

La Junta de Propietarios

Es el órgano supremo de decisión. La junta ordinaria debe celebrarse al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas (art. 16.1 LPH). Las juntas extraordinarias se convocan cuando lo soliciten el presidente o un cuarto de los propietarios (que representen al menos el 25 % de las cuotas).

El Presidente, Vicepresidente y Secretario

El presidente (art. 13.2 LPH) es el representante legal de la comunidad ante terceros y en juicio. Su cargo es obligatorio, gratuito y, salvo regulación estatutaria, anual. Asesoramos sobre eximentes, sustituciones y la responsabilidad personal del presidente.

El Administrador de Fincas

Encargado de la gestión económica y de mantenimiento del inmueble. Puede ser el propio presidente o un profesional externo. Sus funciones se enumeran en el artículo 20 LPH.

Cuotas de comunidad e impagos: procedimiento monitorio especial

El impago de cuotas es uno de los conflictos más habituales. El artículo 21 LPH habilita un procedimiento monitorio especial particularmente eficaz, que se inicia con la certificación del acuerdo de liquidación de la deuda aprobado por la Junta. Características principales:

• Competencia: Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique la finca.
• Sin cuantía máxima: se tramita por monitorio cualquiera que sea el importe adeudado.
• Costas e intereses: el deudor responde con los gastos del requerimiento, las costas y los intereses legales.
• Anotación preventiva: posibilidad de anotar la demanda en el Registro de la Propiedad.
• Privilegio: el crédito comunitario tiene preferencia sobre otros acreedores en la subasta (art. 9.1.e LPH y arts. 1923 y 1924 CC).

El deudor moroso queda privado del derecho de voto en las juntas (art. 15.2 LPH), salvo que impugne judicialmente la deuda o consigne su importe.

Mayorías para adoptar acuerdos en la junta (art. 17 LPH)

La tipología de acuerdos exige distintas mayorías. Una decisión adoptada con la mayoría equivocada es nula. Las principales son:

Unanimidad

Necesaria para acuerdos que modifiquen el título constitutivo o los estatutos, así como para la disolución del régimen de propiedad horizontal (art. 17.6 LPH).

Tres quintos (3/5)

Establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general (portería, ascensor, vigilancia), arrendamiento de elementos comunes y limitación de las actividades de uso turístico de las viviendas (art. 17.12 LPH, tras la reforma del RDL 7/2019).

Mayoría simple

Acuerdos no incluidos en supuestos especiales, como aprobación del presupuesto, cuentas y derramas ordinarias.

Mayorías reforzadas y reglas especiales

• Obras de accesibilidad (art. 10 LPH): cuando residan, trabajen o presten voluntariado personas con discapacidad o mayores de 70 años son obligatorias sin necesidad de acuerdo si el coste no excede de 12 mensualidades de gastos comunes.
• Instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos: basta con comunicación al presidente; el coste lo asume quien lo instala (art. 17.5 LPH).
• Energías renovables e infraestructuras comunes para acceso a servicios de telecomunicación: mayoría de un tercio (art. 17.1 LPH).

Impugnación de acuerdos de la comunidad (art. 18 LPH)

Cuando un propietario considera que un acuerdo es contrario a la ley, a los estatutos o gravemente lesivo para la comunidad, puede impugnarlo judicialmente. Requisitos:

• Plazos: 1 año para acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos; 3 meses para los gravemente lesivos para los intereses de la comunidad o que supongan grave perjuicio para algún propietario sin obligación legal de soportarlo.
• Legitimación: propietarios que hayan salvado su voto, ausentes que en 30 días no manifiesten conformidad y propietarios indebidamente privados del derecho de voto.
• Requisito de estar al corriente de pago de las cuotas o consignarlas judicialmente.
• Procedimiento: juicio ordinario (art. 249.1.8.º LEC).

Obras en elementos comunes y privativos

El artículo 7 LPH regula las obras. En elementos privativos, el propietario puede modificarlos sin perjudicar la estructura ni la seguridad del edificio ni los derechos de otros propietarios; debe comunicarlo previamente al presidente. En elementos comunes, requiere acuerdo de la junta con la mayoría correspondiente. Las obras realizadas sin autorización pueden ser objeto de acción de cesación, demolición y reposición a costa del infractor.

Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas

El artículo 7.2 LPH prohíbe estas actividades. La comunidad puede ejercitar la acción de cesación ante el juez competente, previo requerimiento al infractor. Si la sentencia es estimatoria, puede imponer privación del uso de la vivienda o local (de 1 a 3 años) e indemnización por daños y perjuicios. Casuística habitual: vivienda turística sin respeto a horarios, ruidos, fumigaciones y actividades comerciales no autorizadas en zonas residenciales.

Subcomunidades y conjuntos inmobiliarios privados

Las urbanizaciones con servicios comunes (piscinas, jardines, viales privados) y los edificios con varios portales o usos diferenciados pueden organizarse mediante subcomunidades (art. 2 LPH) o complejos inmobiliarios privados (art. 24 LPH). Cada subcomunidad gestiona sus propios gastos y adopta sus acuerdos, lo que evita conflictos entre propietarios con intereses diversos.

Servicios concretos que prestamos a comunidades

• Asesoramiento previo a la celebración de juntas y redacción de orden del día.
• Revisión y modificación de estatutos comunitarios y reglamentos de régimen interior.
• Reclamación judicial de cuotas impagadas mediante el monitorio especial del art. 21 LPH.
• Impugnación o defensa de acuerdos comunitarios.
• Acción de cesación contra propietarios u ocupantes infractores.
• Reclamación a constructoras y promotoras por vicios constructivos y defectos en zonas comunes (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación).
• Conflictos entre comunidad y servicios públicos (saneamiento, retirada de residuos, licencias).
• Asesoramiento en obras de accesibilidad, eficiencia energética y puntos de recarga.
• Conflictos con viviendas turísticas y pisos compartidos.

Preguntas frecuentes sobre la Ley de Propiedad Horizontal

¿Cuánto tarda un monitorio por cuotas impagadas?

Si el deudor no se opone (más del 60 % de los casos), el monitorio se resuelve en 2 a 4 meses con título ejecutivo. Si se opone, se tramita por juicio verbal u ordinario y la duración se prolonga 6-12 meses.

¿Puedo dejar de pagar las cuotas si no estoy de acuerdo con un acuerdo?

No. La obligación de contribuir a los gastos generales es independiente de la conformidad con cada gasto. Si dejas de pagar perderás el derecho de voto y la comunidad puede reclamarte judicialmente. La vía correcta es la impugnación del acuerdo en plazo y manteniendo las cuotas al corriente o consignándolas.

¿Es obligatorio asistir a las juntas de propietarios?

No es obligatorio asistir, pero quien no asiste puede ser considerado conforme con los acuerdos si en 30 días no manifiesta discrepancia (art. 17.8 LPH). Conviene asistir o conferir representación con instrucciones claras al representante.

¿Quién paga las obras del ascensor?

Las obras de mantenimiento las paga toda la comunidad. La instalación nueva del ascensor exige acuerdo por 3/5 de propietarios y cuotas; si concurre persona con discapacidad o mayor de 70 años, basta con que el coste no supere 12 mensualidades para ser obligatoria (art. 10 LPH). Las cuotas se reparten conforme al coeficiente, salvo regulación estatutaria.

¿Puede la comunidad prohibir el uso turístico de mi vivienda?

Sí. El art. 17.12 LPH permite limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de uso turístico mediante acuerdo de las 3/5 partes. La limitación no afecta a contratos previos, pero sí a nuevos.

¿Qué hago si tengo un vecino ruidoso?

Primero requerimiento formal del presidente al propietario u ocupante. Si la conducta persiste, junta extraordinaria para acordar la acción de cesación (art. 7.2 LPH) y, si procede, demanda judicial. En paralelo, se pueden ejercitar acciones administrativas (denuncia por contaminación acústica) y, en casos extremos, penales (art. 325 CP).

¿Tengo que pagar derramas extraordinarias votadas antes de mi compra?

El nuevo propietario responde de las cantidades adeudadas del año en curso y los tres anteriores (art. 9.1.e LPH). Por eso es esencial solicitar siempre certificado de deudas a la comunidad antes de comprar.

¿Se puede impugnar la elección del presidente?

Sí, si concurre causa de nulidad (falta de quorum, defecto de convocatoria, infracción legal) en el plazo de 1 año (art. 18 LPH).

Cobertura territorial y áreas relacionadas

Atendemos comunidades de propietarios en toda la provincia de Alicante. Para los aspectos relacionados con compraventa, hipotecas y vicios constructivos consulta nuestra área principal de Derecho Inmobiliario; si necesitas un administrador profesional para tu comunidad, visita nuestra página de Administración de Fincas.

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